以前、ネタにした特急停車駅から激近区分の内覧会に行きました。
といっても、まだできあがっていないので、モデルルームの内覧です。
因みに、不動産仲間の1人に、スーパーバイザーとして来てもらいました😁。
この物件の概要は以下のとおり。
価格 4,200〜4,500万
床面積 55〜56㎡位
間取り 1LDK➕α、2LDK➕α
アクセス 近鉄特急停車駅から徒歩1分未満
地代 約5,000円/月
管理費、修繕積立金 約32,000円
その他の費用 インターネット代等、約3,500円
ここは自宅からは離れており、地元とは言えないかもしれませんが、まだ勤めていた時に、3年間出向していた職場の最寄駅で、地理はある程度知ってます。
因みに、価格などの数字は全て、当日に聞きました。
チラシには、『未定』となっていたからです。
概要を見て、気付かれたかと思いますが、この物件、借地権なんです。
まあ、区分での土地所有権なんて、机上の計算値でしかないです。
自由に使えるわけでもなく、土地を売却することもできません。
だから、区分を持つにあたり、土地の所有権は必要無いと個人的には思っています。
まあ、借地権の物件に融資が付かないのであれば、この考えは改めざるを得ませんが・・・。
ところで、この借地権、持ち主は近鉄系の不動産屋です。
駅から激近ですから、手放すのは勿体無いんでしょう。
見解が合っているか否かは分からないので、あくまでも個人的な見解と前置きしますが、床面積がそんなに広くないので、ターゲットは・・・、
・40代以上の独身
・DINKS
・夫婦と小さい子ども1人
かなと思っています。
40代以上の独身としたのは、ある程度、収入が多くなり、自由に使えるお金が沢山ある人だからです。
社会人になりたての人には、まず無理でしょう。
月額家賃を15万と仮定すると、年間180万になり、家賃を年収の25％とすると、年収720万以上になるからです。
年収の33%だとしても、540万ですから、ある程度の勤続歴のある人に限られてくると思ったんです。
駅から激近ということで、電車の音の問題もあるかもしれませんが、それについては、窓を閉めていると微かに聞こえる程度とのこと。
防音の等級があるそうですが、T2と言ってました。
ここまで激近の物件を持ったことがないので、一度買ってみたい気持ちはありますが、自分の知らない分野に手を出すのは、難しい〜！
この物件であれば、キャッシュフローは、ほぼ望めないので、これこそ、正に、不動産投資なのかもしれません。
自分なりにメリットに思えたところ、デメリットに思えたところがありましたが、それについては、長くなったので、また後日！
ここまで読んで、また後日なら、感想はどこ行ったんだよ、と思われた方、ごもっともです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました🙇♂️。