こんにちは！
「競売大好き」です。
2012年に2棟目の競売物件を取得して以降、数多くの入札を繰り返してきましたが
一般市場同様に競売市況も物件の高値傾向が続きました。
私の目線である「大規模修繕費込みで表面利回り15%以上を確保する」という入札価格では、落札価格との乖離が激しく全く掠りもしません。
そうした中で、自身のポリシーを曲げ、利回り目線を下げながら入札をしてきたのですが
落札価格は年々高騰して行く一方で、場合によっては市況と比較しても明らかに高値で落札されたケースも出てきました
2018年に3棟目をようやく落札しましたが、この数年は競売市場に参加する意義を見出せない状態だったと思います。
不動産投資ブームにより収益物件市場への参加者が増えたほか、融資環境の緩和も物件価格高騰に大きく寄与したのは間違いありません。
物件価格の高騰により、敢えて競売執行するよりも任意売却にした方が債権者にとって、スムーズで都合の良い状況となったのです。
加えて2009年に施行された「金融円滑化法」により、ローン債務者の延命措置が行われ続けたことも競売件数の減少に繋がったと言えます。
こうした競売件数の減少傾向が、落札価格の更成る高騰化に歯車をかけました。
しかしながら2018年に起きた某金融機関の不正融資問題をきっかけとして、収益物件に対する融資環境に変化が現れます。
融資条件が厳しくなることで、物件価格の高騰が止み、特に地方の競売市場では入札件数、落札価格共に減少傾向に転じました。
いよいよ買い場のチャンス到来と思い、2018年末に法人設立を決意します。
マレーシアに住む友人達も、大半が法人で融資を調達しており、規模拡大を目指すのであれば税制面を考慮しても法人が有利だと考えたのです。
早速法人設立サイトの「ひとりでできるもん」を利用して、合同会社を設立しました。
インターネット上で、本当に僅かな時間と金額で設立に必要な資料が作成できます。
株式会社なら以前は資本金1,000万円の拠出も必要でしたが、2006年の会社法改正で1円起業も可能になりました。
合同会社であれば、登録免許税を加えて税別65,000円で設立できるんですから、気軽ですね
法人名は二人の子供の名前から一文字ずつ拝借して命名しました。
こうして2019年は沢山の競売物件を入手するぞ！と意気込み、法人で入札していくことに決めたのです
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