「競売大好き」です。
先日、こんな物件落札できたらいいなあと思っていた物件の開札がありました。
私自身は想定される落札価格では融資を引っ張る時間もないし、自己資金も足りないので見送ることにしたのです。
場所は中部エリアの政令指定都市で、中核駅から徒歩700メートルの距離にある11階建RC。
しかも平成16年築で、まだまだ大規模修繕が必要なく、タイル張り外壁の見た目綺麗な高層マンションです。
間取りは1LDKが30部屋と2LDKが1部屋、10階と11階にはそれぞれフロアまるごと豪華なオーナールーム仕様の4LDKと2LDKが2部屋。
駐車場が少ないのと、近隣相場に比べると高い募集家賃がネックで入居率は悪く33部屋中約半分の16部屋が空室です。
ただ流石に高立地なマンションだけあって、入居者様となる法人名は名高い大企業が多く属性がいいです。しかもたんまり敷金を２〜３ヶ月分も頂けてるようです。
現行家賃は月133万円、満室年収は恐らく3,300万円程が想定されます。
新幹線停車の中心駅から徒歩圏ですし、仕様も豪華な作りで築浅のため、募集家賃を適性相場に合わせれば問題なく埋まるのではないでしょうか。
この物件の売却基準価格は124,800,000円でした。
本来なら近隣業者へのヒヤリングや登記簿を閲覧して関係者調査を進めます。
こんな物件があれば、暫く安泰だし日本に戻った際にオーナールームを拠点にするのもいいなあと妄想が膨らみますが、如何せん自分の許容範囲を超える価格になりそうですので下調べは無しです
物件の簡単な概要をお伝えしますと
・土地 商業地域 約620㎡ 角地
・近隣地価公示 125,000円/㎡
・建物 11階建RC 延約1,700㎡ エレベーター有り
・預り敷金 約400万円
・最寄駅 1日平均乗車人員約38,000人
これだけで判断するのは難しいですが、あなたなら幾らで入札するでしょうか？
落札結果は、、、
19札が入り、落札価格は444,000,000円でした。
単純満室表面利回りは約7.4%です
この利回りなら市場価格とかわらないかもしれませんね。基準価格に対して約3.5倍。
やはり誰もが良さげと見る物件は、いかに競売であったとしても高くなりますね
ご参考下さい。
