「アラフォーママ、資産16億円女流メガ大家さんへの道!」内本智子のブログ

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内本です。千葉で8棟148室運営中で、新刊「子育てアラフォーママが まだまだ夫にナイショで家賃収入1億円突破!」を出版しました。
楽待コラム執筆中です。勉強会も定例開催中です。不動産関連の情報交換ができれば幸いです。

■1冊目「夫にナイショで家賃年収4千万円!」

楽待コラム 執筆中  ■内本塾(勉強会) 開催中

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いつも応援ありがとうございます!

私は浦田先生が代表理事のJ-REC不動産実務検定講座の講師を

しております。

 

2014年から講師をしており、3年間で累計生徒数は1級40名、2級65名で100名を超えています。

 

 

先日3年ぶりに11/3(火)4(水)の2日間、J-REC不動産実務検定2級講座(受講者10名)を開催しました。

2級は賃貸経営実務の話がメインです。

 

 

今回12/5(土)6(日)の2日間、J-REC不動産実務検定1級講座(受講者7名)を開催しました。

1級は不動産投資の話がメインです。

 

 

私の場合、元々は会社員で一から不動産を買い進めていきました。

 

現在は専業大家で自主管理しているので、実務面の話を中心に講義しました。皆さん熱心に受講されていました。

 

 

 

1日目 
10時〜17時(途中ランチ休憩)

 

Ⅰ 総論                    
Ⅱ 税務と事業計画                    
Ⅱ 税務と事業計画                    
Ⅲ ファイナンス                    
Ⅳ 不動産投資  STEP1- STEP2①                    
Ⅳ 不動産投資  STEP2② - STEP4    
 


2日目 
10時〜17時(途中ランチ休憩)

 

Ⅳ 不動産投資  STEP6                    
Ⅳ 不動産投資  STEP7- STEP9①                    
Ⅳ 不動産投資  STEP9②                    
Ⅳ 不動産投資  6.その他の知識                    
Ⅳ 不動産投資  3.不動産関連法                    
Ⅳ 不動産投資  4.借地取引き  5.競売                    
Ⅴ 建築        

 

 

今回は地主系大家さん以外に、サラリーマン大家さんや株式投資に詳しい方など様々な方が参加されていました。

 

3年前と比較して私自身がかなりスキルアップしており、実務面の裏話など役立つ話をたくさんできました。

 

 

皆さんの賃貸経営・不動産投資の参考になれば幸いです。

 

受講された方の感想などはこちら↓

https://www.j-rec.or.jp/koushi/channel/dz195zi3

 

次回講座を開催するのは2~3年後になりそうです。

 

引き続きよろしくお願いいたします。

 

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■'17.3.31 中部日本放送(CBC) 24:55~「未来ニッチ学会」出演
■'16.5/18(水)テレビ朝日「グッドモーニング」にTV出演!
■'16.4/21(木)フジテレビ「バイキング」にTV出演!
「がっぽり稼ぐ主婦」として冒頭から15分紹介されました。

 

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不動産投資(1級),賃貸経営(2級)実務を体系的に学ぶ方向け 詳細はこちら

 

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全国賃貸住宅新聞社「家主と地主」2020.12月号(11/15発行)の「家主の会近況レポート」にて

内本塾9月勉強会(9/23)をレポート頂きました。

 

 

 

 

「家主と地主」2020.12月号では特集記事

 

・「節税にも効果的 20万円未満の差別化リフォーム」
・「3段階で考える 高齢者の入居リスク回避術」
・「報告怠れば罰金30万円!? 忘れてませんか消防点検」 

 

が大変参考になりました。

 

 

不動産賃貸業を営んでいる投資家や地主の方は

ぜひ「家主と地主」年間購読をおすすめいたします。

 

 

 

皆さんの賃貸経営の参考になれば幸いです。

 

<お知らせ>

■J-REC不動産実務検定(旧大家検定)

1級講座(不動産投資)は12/5(土)6(日)開催予定です。

11/20現在で5名の投資家・地主系大家さんが受講予定です。

 

https://www.j-rec.or.jp/koushi/channel/dz195zi3

 

2日間、12時間かけて不動産投資実務を勉強します。

引き続きよろしくお願いいたします。

 

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私は浦田先生が代表理事のJ-REC不動産実務検定講座の講師を

しております。

 

2014年から講師をしており、3年間で累計生徒数は1級40名、2級65名で100名を超えています。

 

 

今回3年ぶりに11/3(火)4(水)の2日間、J-REC不動産実務検定2級講座(受講者10名)を開催しました。

 

 

2級は賃貸経営実務の内容です。

 

私の場合、専業大家で自主管理しているので、実務面の話を中心に講義しました。皆さん熱心に受講されていました。

 

 

 

1日目 
10時〜17時(途中ランチ休憩)
1章 総論
1章 総論
2章 不動産投資

 


3章 税務と事業計画
4章 ファイナンス
5章 賃貸管理運営 1.満室経営のための管理実務1


2日目 
10時〜17時(途中ランチ休憩)
5章 賃貸管理運営 1.満室経営のための管理実務2
5章 賃貸管理運営 2.賃貸借契約
5章 賃貸管理運営 3.賃貸経営に関わるリスクへの対処法

 


5章 賃貸管理運営 4.リフォーム手法
5章 賃貸管理運営 5.入居者の多様化1    
5章 賃貸管理運営 5.入居者の多様化2        

 

 

 

地主系大家さんが大半ですが、昨今は女性投資家さんがだいぶ増えました。

 

皆さんの賃貸経営の参考になれば幸いです。

 

<お知らせ>

■J-REC不動産実務検定(旧大家検定)

1級講座(不動産投資)は12/5(土)6(日)開催予定です。

 

https://www.j-rec.or.jp/koushi/channel/dz195zi3

 

2日間、12時間かけて不動産投資実務を勉強します。

引き続きよろしくお願いいたします。

 

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「がっぽり稼ぐ主婦」として冒頭から15分紹介されました。

 

J-REC不動産実務検定(旧大家検定)講座 (全12時間)

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所有物件8棟132室が9/10に全棟満室になり契約ベースで

1か月半維持しています。

 

先日1室退去がありましたが、すぐ埋まりました。

11月末にも1室退去予定ですが、こちらも埋まりそうです。

 

 

満室になると自主管理でも普段のお仕事は楽になります。

物件巡回は松戸方面に月1~2回程度です。

 

10月巡回時のお仕事は・・

松戸(北小金、矢切4棟)マンション:

 

 

・宅配ボックス荷物取り出し再設定、長期保管の荷物の確認

・矢切(退去後リフォーム確認(入居前確認)

・お部屋更新者の方に契約書持参

 

・駐車場契約者に契約書持参

・自転車が増えたので古い自転車に撤去予告シール

という感じです。

 

 

しいて言うと、だいぶ利益がでているので、計画的にバリューアップ

工事などをして経費コントロールする必要があります。

 

外壁塗装するとか、光回線をさらにもう1本ひいてネット回線を

スピードアップするとか、ウォシュレット未設置の部屋に設置するとか・・

 

 

近況を含め備忘録として楽待コラムをアップしています。

違法駐車など細かいトラブルが発生しますが地道に解決します。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/268533

 

 

久しぶりに11月・12月に不動産実務検定講座を実施します。

2級講座は間もなく締め切りです。受講を考えている方はぜひ。

 

・直前に申し込まれる方は事務局にご相談下さい

 

 

<お知らせ>

■J-REC不動産実務検定(旧大家検定)2級講座(賃貸経営)

11/3(祝)4(水)に開催予定です。

https://www.j-rec.or.jp/koushi/channel/dz195zi3

 

2日間、12時間かけて賃貸経営実務を勉強します。

1級講座(不動産投資)は12/5(土)6(日)開催予定です。

 
引き続きよろしくお願いいたします。

 

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■'17.3.31 中部日本放送(CBC) 24:55~「未来ニッチ学会」出演
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9/23(水)は内本塾9月勉強会(第53回)でした。コロナ禍で久しぶりの開催です。
そろそろ勉強会を開催してほしいと声があがり、消毒や検温、三密回避など様々な準備をしての開催です。
 

近著「家賃年収1億円ママ、今度は”自主管理”でキャッシュフローをどんどん増やしています!」に基づき、投資履歴・自主管理の進め方・自己客付け・管理費や客付けコストの削減効果など具体的な内容をお話させて頂きました。

31名の参加者の皆さまから、下記のようなご感想を頂き、とても励みになりました。
ご参加者頂いた皆さま、どうもありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします。
 


9/23(水)勉強会の全体的な感想:
・自主管理に関する有益なお話を十分に聞けました(募集、保証会社、他)

・既に投資実践中の中・上級向けの非常に実践的、実務的なお話でした。

・コロナ禍の中で大変貴重なリアル勉強会でした。

・商売抜きの勉強会が少ない中、大変貴重な機会をありがとうございます。
 


・あまり開催されていない自主管理について業者名や数値も出して具体的に教えて頂き参考になりました。

・限られた時間レジュメに基づきしっかり説明されていました。私の事前質問にも勉強会内で回答頂きありがとうございます。
 
・コロナでも物件探しや客付けは基本に忠実に、ということを改めて認識できました。

・賃貸経営の本質を語って頂きとても参考になりました。
 


・自主管理の話を聞けるのは本当に貴重な機会です。

・もっとたくさんお話を聞きたかったです。客付け・自主管理に加え、物件仕入れのエピソードもぜひ聞きたいです。

・シールドやマイクのせいか若干声が聞きにくかったです。次回に期待します。

・自己所有の物件を着実に仕上げ、堅実に収益性を向上させていく手法は素晴らしいです。
 


・内容はとても良かったのですが、スライドに字が多すぎるので、スライドを増やした方がいいと思います。(見づらい部分がありました)

・聞きたい話を聞くことができ参考になりました。

・このようなセミナー参加は初めてで参考になりました。妻にも話したいと思います。

・説明が具体的・実践的で内容がとても濃く参考になりました。
 


講演の感想や質問:
・リアルな実績、体験に基づいた内容でためになりました。これらのうち一つでも自分で活用したいと思いました。シェアハウスの運営を始めたので、そのような話も聞きたいです。

・自主管理の取り組みが素晴らしいです。とても参考になりました。またお話の内容もとても分かりやすかったです。

・細かいエピソードも交えとても楽しくお話を聞くことができました。ありがとうございました。
 
・松戸周辺で出るめぼしい物件は少ないとの説明がありましたが、どういった不動産会社をあたればよいか知りたいです。
 


・参加者が事前に出していた質問に回答頂き参考になりました。今後もその形式だと良いと思います。

・自主管理されている大家さんの話を聞く機会はほぼ無いので、大変勉強になりました。
 
・財務体質の強化という話がありましたが、自主管理前と比較してどれくらい強化できたか、具体的な数値も知りたかったです。
 (→年間1.05億の売上で手残り3千万が3.6千万になり純利益2割増)
 
・内本さんの実直さ、真面目さが現れた話し方でとても引き込まれました。
 


・電子錠と宅配ボックスを導入しようと思いました。どのメーカーが良いか選定のポイントを知りたいです。

・猫飼育で夜逃げされた部屋の臭い消し剤のお話を聞けて参考になりました。次回活用してみます。
 
・毎回参考になるお話ありがとうございます。家賃保証会社のお話も大変参考になりました。

・現在管理会社に委託していますが、今後徐々に自分でもやっていく範囲を広げていきたいと思います。
 


・ジモティーやウチコミの自己客付けはとても斬新でした。光インターネットの話も参考になりました。

・簡潔でわかりやすかったです。とても参考になりました。築古物件の出口戦略などお聞きしたいです。

・色々知識をお持ちで、今後も色々と相談させて頂きたいです。最初の物件のアドバイス、投資戦略、法人化のアドバイスを聞きたいです。
 
・内本先生の具体的な行動事例が聞けて良かったです。本も読ませて頂いて大変勉強になりました。
 


・これから始めるので、何から始めたら良いかわからないことだらけで、今はひたすら本を読んでいます。まずは小ぶりな物件から始めます。

・自主管理に際して、準管理でお願いする内容について詳しく知りたいです。

・自主管理の範囲でどうやって効率化・自動化をすすめておられるのか詳細を知りたいです。ストレスをためない関係者とのかかわり方も知りたいです。

・自分では経験できないことをお話が聞けて良かったです。今回の内容を今後に生かしていきたいです。
 
 

<お知らせ>

■J-REC不動産実務検定(旧大家検定)2級講座(賃貸経営)

久々に11/3(祝)4(水)に開催予定です。

2日間、12時間かけて賃貸経営実務を勉強します。

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引き続きよろしくお願いいたします。

 

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所有物件8棟132室が9/10に契約ベースで全棟満室になりました。
5月に申込みベースで一瞬全棟満室になりましたが、
契約(入居)ベースで全棟満室は久しぶりです。
満室に向けて協力頂いた皆様のおかげです。
 
本日現在退去予告はありませんので、今後1か月以上
全棟満室の予定です。
 
下記は最後の1室、埼玉県(杉戸町)マンションです。
 
 
8月に退去された方がDIYで素敵なお部屋にリフォームされて
いたので、すぐ次の入居者が決まると思っていました。
 

 

先週は本庄以外の7棟を巡回してきました。

 

今回のお仕事は・・

 

我孫子のビル:

・8月入居者の方に契約書など書類を持参

・テナント訪問(先週大きなイベントがあり世間話)

 

松戸(北小金)マンション:

・宅配ボックスから荷物を取り出せない方への対応

・8月入居者の方にご挨拶、不具合がないか確認

・駐車場の水たまりの確認、庭への扉施錠確認ほか

 

 

松戸(矢切)マンション4棟:

・車庫証明要望の方に持参

・入居前のお部屋の確認

・宅配ボックス荷物取り出し再設定、長期保管の荷物の確認

 

杉戸(埼玉)マンション

・新入居者との契約・お部屋確認

・宅配ボックス荷物取り出し再設定、長期保管の荷物の確認

 
近況を含め備忘録として楽待コラムをアップしています。
たいしたトラブルではないですが、様々な事件が発生します。
 

https://www.rakumachi.jp/news/practical/265370

 
久しぶりに内本塾勉強会を9/23(水)午前に開催します。
 
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大家さん・地主さんのための情報誌 Owners オーナーズ8月号
(発行2万部:LIXILリアルティ)巻頭特集にて
「大家も入居者も大満足!賃貸DIYの始め方とルールの作り方
「賃貸DIYは難しくない!」という特集企画で掲載頂きました。
 
 
取材頂いたのは埼玉県杉戸町(東武動物公園近く)
のマンションです。3年前に公売で購入し、和室3室の
3LDKで当初は客付けに苦労しました。
 

 
和室3室は古めかしいので和室2室をフローリングして
洋室にしました。(和室1部屋は残してます)
 
クロス張替、障子・襖張替など簡単なリフォームは
自分と知人達でセルフリフォームしました。
 
 
 
その流れもあり賃貸DIY可で募集することになったのです。
 
リフォームのプロの方に入居頂き素敵なお部屋に
生まれ変わりました。おかげさまで現在満室稼働中です。
 
 
取材頂いた(株)地球王国 三瓶様、どうもありがとうございました。
賃貸DIYの進め方について参考になれば幸いです。
 
 
引き続きよろしくお願いいたします。

 

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内本です。所有物件8棟132室を自主管理に切り替え
1年半になります。
 
今春の繁忙期はコロナの影響で退去が少なかった分、
5月以降月2軒程度退去連絡がありました。
 
4月下旬に杉戸の空室が埋まり、5月に本庄の空室が埋まり、
一瞬ですが全棟満室になりました。(写真は本庄物件)
 

 

都会(松戸等)の物件はウチコミ、郊外(杉戸・本庄等)
の物件はジモティーでの成約が多い気がします。
 
いろいろなお客様がいるので、家賃保証会社加入を必須に
してリスクヘッジしています。
 

先日松戸物件の入居者様から、記載の番号で宅配ボックスの

荷物が取り出せない、と連絡があり先週末の巡回時に対応しました。

 

 

今回のお仕事は・・

・6月末の設備点検の案内配布

 (貯水槽清掃・雑排水管清掃・消防点検)

 

・宅配ボックス荷物取り出し再設定、長期保管の荷物がないか確認

・今週末入居のお部屋の確認、違法駐車がないか確認

 

月に1~2回は巡回するようにしています。

 

前回気づかなかったのですが、徒歩5分位の場所にドミノピザが

オープンしていました(以前は駐車場だったような)。

近くにあると便利ですね。

 
 
近況を含め備忘録として楽待コラムをアップしています。
たいしたトラブルではないですが、様々な事件が発生します。
 

https://www.rakumachi.jp/news/practical/262413

 
今のところ、あと1室で全棟満室です。
引き続きよろしくお願いいたします。

 

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■'16.5/18(水)テレビ朝日「グッドモーニング」にTV出演!
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内本です。所有物件8棟132室を自主管理に切り替え1年半になります。
 
今春の繁忙期は退去が少なかったのですが、たまたま3月末に退去が3軒重なりました。
 

さらに繁忙期終了後もチラホラ退去予告があります。
 
3月は前半は物件巡回に車で行きました。4月は外出自粛もあり、退去部屋の確認を便利屋さんに確認してもらいました。
 
外出自粛で入居者様からのクレーム連絡が増えたりなど、賃貸業にもコロナの影響が徐々に現れています。
 
 
近況を含め備忘録として楽待コラムをアップしています。
 

https://www.rakumachi.jp/news/practical/258972

 
今年は繁忙期が早めで、あと1室で全棟満室です。
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「がっぽり稼ぐ主婦」として冒頭から15分紹介されました。

 

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先日、埼玉の2棟に現地確認に行ってきました。
 
杉戸物件の賃貸契約(自己客付け)、
 
本庄物件の現地確認(退去後確認)で
現地まで行ってきました。
 
繁忙期終盤ですが、千葉(松戸など6棟)は満室、
埼玉は2室空きです。(杉戸と本庄1室づつ)
 
全棟(8棟132室)満室まであと一歩です。
(→その後、杉戸は4月、本庄は5月に埋まり満室です)
 
誕生日に際してFBでたくさんお祝いメッセージを頂きました。
おかげさまで無事にこの日を迎えることができました。
どうもありがとうございました。
 
写真は先日行った海ほたるでの写真です(今年2回目)。
 
 
この1年は全棟自主管理・自己客付けなどでコスト削減に
取り組んだ1年でした。
 

 
徐々に主人が協力的になり、物件巡回時に車を出して
くれるようになりました。
 
 
娘(中学2年)はあまり手伝ってくれませんが、
先日嬉しい出来事がありました。
 
2月に受けた英検2級の試験に合格しました。
 
英語は得意科目のようで、自分の得意分野を
伸ばしていってほしいです。
 
引き続き安全運転で、楽しみながら活動する1年に
していきたいと思います。
 
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