「アラフォーママ、資産16億円女流メガ大家さんへの道!」内本智子のブログ

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内本です。千葉で8棟148室運営中で、新刊「子育てアラフォーママが まだまだ夫にナイショで家賃収入1億円突破!」を出版しました。
楽待コラム執筆中です。勉強会も定例開催中です。不動産関連の情報交換ができれば幸いです。

■1冊目「夫にナイショで家賃年収4千万円!」

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全国賃貸住宅新聞社「家主と地主」2022.2月号(1/15発行)の

「家主の会近況レポート」にて

内本塾11月勉強会(11/24)をレポート頂きました。

 

 

 

 

「家主と地主」2022.2月号では特集記事

 

・「これで空室解消!人気設備の研究」
・「税制改正がささやかれる生前贈与で資産を残す方法」
・「満室経営を実現させる賃貸提供会社10選」 

 

が大変参考になりました。

 

 

不動産賃貸業を営んでいる投資家や地主の方は

ぜひ「家主と地主」年間購読をおすすめいたします。

 


 

次回の開催は3月下旬頃を考えていましたが

コロナが落ち着いてからアナウンスします。

 

引き続きよろしくお願いいたします。

 

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■'17.3.31 中部日本放送(CBC) 24:55~「未来ニッチ学会」出演
■'16.5/18(水)テレビ朝日「グッドモーニング」にTV出演!
■'16.4/21(木)フジテレビ「バイキング」にTV出演!
「がっぽり稼ぐ主婦」として冒頭から15分紹介されました。

 

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「家賃年収1億円ママ、今度は”自主管理”でキャッシュフロー をどんどん増やしています!」


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11/24(水)は内本塾11月勉強会(第54回)でした。コロナ禍が落ち着いて久しぶりの開催です。
そろそろ勉強会を開催してほしいと声があがり、消毒や検温、三密回避など様々な準備をしての開催です。



近著「家賃年収1億円ママ、今度は”自主管理”でキャッシュフローをどんどん増やしています!」を参考に、
投資履歴・自主管理の進め方・自己客付け・管理費や客付けコストの削減効果など具体的な内容をお話させて頂きました。

34名の参加者の皆さまから、下記のようなご感想を頂き、とても励みになりました。
ご参加者頂いた皆さま、どうもありがとうございました。今後ともよろしくお願いいたします。


11/24(水)勉強会の全体的な感想:
・自主管理はハードルが高いと思っていたが外注先を確保した上でならできるのではと感じました。

・実体験に基づく説得力ある内容で大変参考になりました。

・利益が出た時に塗装工事をするなど税務について説明ありがとうございます。

・内本様の最近の活動、今後の目標を聞くことができて良かったです。

・自主管理のヒントをいろいろ頂き参考になりました。

・とても参考になる内容でした。また期待しています。

・自主管理の方法、今後の展開についてなど、とても勉強になりました。


・自分の経験談と今の相場感の話が混ざっている点が良かったです。

・自主管理を検討していたので参考になりました。

・初心者の自分にもためになる情報が山盛りでした。

・最近の活動状況を伺って色々ヒントを頂けました。

・質疑応答が特に勉強になりました。

・自主管理をやっているので共感できる部分が多く自分がやっていることの答え合わせができた。

・色々ヒントを頂きました。最後はタワーマンションなど評価を圧縮できるもの、という所はピンときました。

・費用が安くランチ会でも交流できるのでとても良いです。

・いつも有益な情報とアップデートされた現状をありがとうございます。

 

 

講演の感想や質問:
・内本様のお元気な様子を見れて良かったです。賃貸経営全般にわたり具体的なお話が聞けて勉強になりました。特に電子錠の鍵への交換、ウォシュレット設置など参考になりました。

・自主管理の内容も質疑応答も細かく情報を教えて頂きとても勉強になりました。今後公売で購入される予定があるか聞きたいです。

・今後の相続を見すえた将来のビジョンが明確です。但しそれを実現するには現在のスタイルをどうやって変えていくかが楽しみです。

・将来的には自主管理も検討しているので大変参考になりました。ゴミの管理、駐輪場の管理等も丁度課題になっていて勉強になりました。

・とても勉強になりました。親しみやすいお人柄で、だからこそ自主管理も成功されているのがよくわかりました。
現在会社員ですが属性が低く融資が厳しい状況です。今後規模拡大のためにはまず自己資金を貯めて、と考えています。

 



・事実を等身大で話される姿に初めてながらとても信頼できる方でこの方から学ばせて頂きたいと感じました。

・十分すぎる内容です。ありがとうございます。規模拡大と節税が大きな悩みです。

・今後相続について内本様的な視点で勉強会などを開催して頂きたいです。
 

・融資の具体的な情報や融資が出やすい銀行をご紹介頂けると大変助かります。

・わかりやすく論理的にもしっかりしていて共感できる内容でした。内本様の不動産実務検定講座をぜひ受講したいです。

・少しお話されていましたが相続について次回に更に詳しく教えて下さい。


・売却の時の話を更に詳しく聞きたいです。

・現在の自分の状況をふまえた上で今後どのような物件を買えば良いか検討していきたいです。

・飾らない等身大のトークが魅力でした。たくさん経験や勉強されているのだろうな、と思いました。

・高くて2棟目をなかなか購入できないのが悩みでしたが、今はしばらく様子を見ることにしました。スッキリしました。

・保証会社を使われていて、家賃は保証会社経由で受け取りですか。滞納の問題はこれでほぼ無いと思いました。

・管理会社との付き合い方。部屋のリフォーム費用について更に詳しく聞きたいです。

・本音でのお話を聞けて大変参考になりました。売却時の価格をどのように決めているか聞きたい。

・周囲に不動産の事を話せる友人がいないので、また勉強会や交流会があると嬉しいです。



・不動産賃貸業を子供に継がない場合は、最後は全て売却ですかね。

・入居付けと原状回復工事費用削減に励みます。上手な管理会社との付き合い方を教えてほしいです。

・都心狭小RCを保有しており、なかなか埋まらないので空室対策をアドバイス頂きたいです。

 

次回の開催は3月下旬頃の予定です(確定申告の後)

 

引き続きよろしくお願いいたします。

 

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私は千葉県と埼玉県で合わせて6棟119室を自主管理で

運営しています。

 

ウチコミ!はサービス開始当初の2014年から登録して

自己客付けに活用しています。
 


 

ウチコミ!タイムズ ジ・オーナーVOL.36 2021 10月号

「"物件力"と"オーナー力" どちらもそろうことが賃貸経営の安定につながる」にて紹介いただきました。
 

下記リンクから記事を読むことができます。

 

 

 

ウチコミ!やジモティーで自己客付けも活用して10月から

6棟119室が全棟満室です。

 

 

今の所、退去予告がなく、年内満室維持の予感です。

 

 

記事の最後の方で近著、

 

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も紹介いただきました。

 

 

 

この度はご紹介頂きありがとうございました。

 

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私は千葉県と埼玉県で合わせて6棟119室を自主管理で

運営しています。(松戸市だけで107室です)

 

 

9月末に1棟47室、10月頭に3棟42室の松戸市(矢切)物件を

雑排水管清掃実施しました。

 

 

単身物件は玄関ドアを電子錠にしていて、不在5戸以外全戸実施しました(代理立会いOKの部屋は不在でも施工)。

 

定期的なメンテナンスで排水管トラブル予防になります。

 

 

この直後に最後の1室が埋まり、おかげさまで全棟満室になりました。

 

立会いついでに近くの知人大家さんの戸建を見学させてもらいました。

 

私は戸建て賃貸はやりませんが、利回り30%以上との事ですごいです。

 

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私は千葉県(松戸市メイン)と埼玉県(杉戸町)で
合わせて100室以上自主管理をしています。
(松戸市だけで107室です)

 

一番大きい松戸市(矢切)の1Kバストイレ別×47室の単身物件で大規模修繕工事が完了しました。

 




 

春先に廊下や階段の長尺シートを張り替え、5月から外壁塗装工事に入りました。
外壁の高圧洗浄を開始した途端、オートロック(インターホン)が壊れました。

 



エントランスの親機だけを交換したら良いかと思っていましたが、全戸(47室)の子機も交換が必要になり手痛い出費となりました。

 

が、自宅の分譲マンションの管理組合副理事長をやっていて、インターホンメーカーの代理店とのルートがあり、良心的な価格で工事してもらえました。



 

大規模修繕工事のついでにインターホン更改も完了し、ヤレヤレです。
入居者の方から「塗装工事が終わって、マンションがキレイになった」「カラーモニターフォンに変わって良かった」と喜んで頂いています。


賃貸経営では計画的な修繕とバリューアップが大事です。それらをきっちりやると空室対策にもなります。

楽待コラムで詳しく紹介していますので参考にして下さい。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/279920

 

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私は千葉県(松戸市メイン)と埼玉県(杉戸町)で

合わせて100室以上自主管理をしています。

 

郊外の物件でファミリー物件だと戸数の

1.5倍位の駐車区画が必要になります。

 

 

松戸(北小金)が3LDK×18室で23区画、ほぼ満車です。

杉戸町の3LDK×12室で13区画、ほぼ満車です。

 

新規で入居者募集時に駐車区画空き無しではなかなか埋まりません。

できれば常時1台程度空き区画があれば安心です。

 

 

駐車区画が足りないので、区画増設しました。

(上記のようにライン引きを業者様に依頼)

 

北小金は広めの区画を軽自動車2台停められるようにしました。

 

 

杉戸町の区画は花壇を取り壊してコンクリートで

埋めて駐車場にしました。

 

 

最初にアスファルト塗装で見積もりしたら20数万円でした。

コンクリート塗装なら10万円で可能な業者があり、

そちらでお願いしました。

 

 

郊外の場合、2台所有で1台が軽自動車というパターンがあります。

軽自動車専用区画でもニーズがあります。

 

 

手前側4区画・奥側1区画の合計5台の軽自動車専用区画ができました。

これでしばらくの間は大丈夫そうです。

 

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2月3月は賃貸業繁忙期(入居者募集)で大忙しでした。
繁忙期終盤にいったん全棟満室になりました。


 

春にトラブル続きでツキが落ちているかも、と思い
自分の考え方や行動を少し変えました。


例えば人がやらないことを進んでやるようにしました。
そのおかげで徐々に良い方向へ向かっています。

 



4月は法人の決算申告があります。
退去予定の部屋もあるので、地道に頑張っていきます。

 



楽待コラム「繁忙期終盤で全棟満室になりました」
https://www.rakumachi.jp/news/practical/274019

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1月はメイン法人の決算申告がありました。

2月は賃貸業繁忙期(入居者募集)で大忙しです。

 

1月後半から3月迄で単身物件(1K)8室、ファミリー物件(3LDK)3室退去予定です。

 


ファミリー物件3室(北小金1室、杉戸町2室)とも直接の知人やジモティーのお客様等です。

2月にセルフ契約することになり現地まで車で行きました。

 


単身物件も自己客付け(ウチコミ等)が多いです。現在、契約ベースで8棟132室中1室空きのみです。

あと1室なので頑張ります。


↓昨年のトラブルについてまとめています。


楽待コラム「2020年賃貸トラブル事件簿ベスト3」
https://www.rakumachi.jp/news/practical/271484

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昨年1年間の賃貸事業を総括するために稼働率を計算したら
所有物件8棟132室の年間入居率99.3%でした。



楽待コラム「不動産賃貸業で一番重要なこと」
https://www.rakumachi.jp/news/practical/271266


今年もできる範囲でチャレンジしていきます。

1.安全運転で健康第一、楽しい年に
若い頃とは違い、安全面を優先、健康第一で無理しないようにします。

2.自分の目線に合う物件があれば購入して規模拡大
土地勘のあるエリアでドミナント戦略で増やす予定です。
 


3.賃貸経営(自主管理)で利益率を更に高める

 (利益目標プラス300万円)
現在のリソースで売上を増やし(例:ウォシュレット設置したり和室をフローリング化して家賃アップ)、コスト削減も進めていきます。

引き続きよろしくお願いいたします。

 

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私は浦田先生が代表理事のJ-REC不動産実務検定講座の講師を

しております。

 

2014年から講師をしており、3年間で累計生徒数は1級40名、2級65名で100名を超えています。

 

 

先日3年ぶりに11/3(火)4(水)の2日間、J-REC不動産実務検定2級講座(受講者10名)を開催しました。

2級は賃貸経営実務の話がメインです。

 

 

今回12/5(土)6(日)の2日間、J-REC不動産実務検定1級講座(受講者7名)を開催しました。

1級は不動産投資の話がメインです。

 

 

私の場合、元々は会社員で一から不動産を買い進めていきました。

 

現在は専業大家で自主管理しているので、実務面の話を中心に講義しました。皆さん熱心に受講されていました。

 

 

 

1日目 
10時〜17時(途中ランチ休憩)

 

Ⅰ 総論                    
Ⅱ 税務と事業計画                    
Ⅱ 税務と事業計画                    
Ⅲ ファイナンス                    
Ⅳ 不動産投資  STEP1- STEP2①                    
Ⅳ 不動産投資  STEP2② - STEP4    
 


2日目 
10時〜17時(途中ランチ休憩)

 

Ⅳ 不動産投資  STEP6                    
Ⅳ 不動産投資  STEP7- STEP9①                    
Ⅳ 不動産投資  STEP9②                    
Ⅳ 不動産投資  6.その他の知識                    
Ⅳ 不動産投資  3.不動産関連法                    
Ⅳ 不動産投資  4.借地取引き  5.競売                    
Ⅴ 建築        

 

 

今回は地主系大家さん以外に、サラリーマン大家さんや株式投資に詳しい方など様々な方が参加されていました。

 

3年前と比較して私自身がかなりスキルアップしており、実務面の裏話など役立つ話をたくさんできました。

 

 

皆さんの賃貸経営・不動産投資の参考になれば幸いです。

 

受講された方の感想などはこちら↓

https://www.j-rec.or.jp/koushi/channel/dz195zi3

 

次回講座を開催するのは2~3年後になりそうです。

 

引き続きよろしくお願いいたします。

 

いつも応援ありがとうございます!

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問合せ・ご連絡はこちらから
(※)ご連絡頂いた方にはその後数回フォローメールをお送りします。

 

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