変動金利から切り替えるタイミングは？
昨日のブログでセミナーのことを書いたら、
たくさんの応援コメントを頂きました！
本当にありがとうございました。
みなさんから元気をもらって、ブログもパワーアップです！！
今日の話題はＦＰ相談でよく聞かれる、こんな質問。
「変動金利で借りてるけど、もし金利が上がってきたらどうしたら良い？」
を取り上げてみます。
変動金利ブームと呼んでも良いんじゃないかと思うほど、
選ぶ人が多いですが、みなさん金利上昇への不安を抱えてます。
変動金利ローンの金利は「短期金利」に連動しています。
完全に一致するものではありませんが、相関関係にあるのです。
この短期金利の変化を先読みするのはとても難しい。
日銀の政策判断で決まるので、例えば日銀総裁の発言なんかも
新聞の経済面やテレビニュースでチェックしていなければなりません。
一般の仕事を持っている人がこれをやり続けるのは一苦労ですね。。
でもやらなければ、金利上昇の波に飲み込まれます。
自分でこまめにチェックを続けるか、
ＦＰなどの専門家の継続サポートを受けるか、
どちらかを選択しておきましょう。
（プロに頼むと有料ですが、金利動向レポートなどで情報提供してくれます）
金利が上昇するときには前兆が必ずあるものです。
あなたの家計を守るために、見逃さないでくださいね。
住宅ローンを賢く借りたい＆借り替えたい＆完済したい方は
こちらからご相談ください。
住宅ローン相談なら「内田FPコンサルティング」
http://www.uchida-fp.co.jp/
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選ぶ人が多いですが、みなさん金利上昇への不安を抱えてます。
変動金利ローンの金利は「短期金利」に連動しています。
完全に一致するものではありませんが、相関関係にあるのです。
この短期金利の変化を先読みするのはとても難しい。
日銀の政策判断で決まるので、例えば日銀総裁の発言なんかも
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一般の仕事を持っている人がこれをやり続けるのは一苦労ですね。。
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住宅ローンについて知るチャンス！
ＦＰ相談を個別にお受けする中でジレンマがあります。
私が相談を受けられるキャパシティもありますし、
お客様が「相談」というアクションを起こすのにも相当な労力がいる。
「1人でも多くの方に、賢く住宅ローンと付き合ってほしい」
それが私の願いであり、使命です。
解決策として、住宅ローンセミナーを開こうと考えています。
よくある銀行主催の「売り手側」に都合の良い内容ではなく、
あくまでも「借りる側」にとってメリットのある話を、
公正・中立な立場で説明するセミナーです。
ブログ読者の方はどう思いますか？
そんなセミナーがあったら聞いてみたいとお考えでしょうか。
ぜひ御意見を伺えれば嬉しいです。
ブログからのコメント、お待ちしております。
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住宅ローン減税でトクする金額は？
このブログでも何回か取り上げている住宅ローン減税ですが、
いったい金額にしていくらくらいお得なんでしょう？
（社）住宅生産団体連合会の試算によると、
・2009年度に一般住宅へ入居
・夫婦に子供2人
・ローン3,000万円、固定金利3％、30年返済
・年収700万円
といった条件の場合で、
初年度は 26万3,000円減税となります。
（所得税16万5,500円、住民税9万7,500円）
全期間で見ると、253万5,000円減税！
これは大きいですね。
内訳で見ても、住民税から控除できるようになったことが寄与してます。
ただし、ローン限度額が年度によって違うので注意してくださいね。
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武器を持って金利交渉に臨め！！
昨日までは、「自分のチカラ」で出来る金利交渉術を書きました。
私のＦＰ相談でブログに書いたような交渉術を
具体的に詳細アドバイスさせて頂いて、
しっかり「おいしい優遇幅」を勝ち取ってくる方もいます。
銀行にはご自分で行くけれども、交渉中に何度も携帯電話で、
指示を仰いでくる方もいらっしゃいました。
けれども一番確実に「有利な交渉」が出来ているのは、
「武器」を持って銀行窓口へ行かれた方です。
その武器とは何でしょう？
武器＝専門家 です。
銀行での金利交渉や、住宅ローン融資交渉の現場に、
私のような「住宅ローン相談に強いＦＰ」を連れていくんです。
すると、銀行担当者の態度が全然違います。
基本的に、私はお客様の隣に座って聞いてるだけです。
もちろん必要な場面では助け舟を出しますが、
ほとんどの時間は「沈黙の威圧感」を出しているのです。
お客様に同行すると、最初に名刺を出します。
すると銀行担当者は、その肩書きを見て私を判断します。
「ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、宅地建物取引主任者」
専門家が隣に座っているだけで、驚くほど「きちんと」対応してくれます。
これは、お客様から100％言われることですから間違いないでしょう。
私が同行する前と、同行した時とでは、銀行担当者の態度が明らかに違うそうです。
もちろん私はプロですから「タダ」で同行することは出来ませんが、
同行の結果、お客様が得られたメリット（得した金額）を考えると、
多くのお客様が同行サービスを注文するのは当然なことなんです。
なんだか当社のＰＲみたいになってしまいましたが、
もしかしたらプロじゃなくても効果はあるかもしれません。
あなたの周りに経験や知識や肩書きのある人がいたら、
ぜひ同行してもらってみてはいかがでしょう？
とても簡単に出来て、効果絶大な方法です。
どうぞお試しください。
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「あなたに貸したい」と思わせる技術！
さて、昨日の続きです。
銀行は、あなたが他行でも仮審査を申請していることが分かりました。
でも、それだけではまだ甘いのです。
だって「どうぞ他行でお借りになってください」
なんて言われたら、ハイおしまい。。ですからね。
そうならないように、銀行担当者を味方につけましょう。
そのためには、「あなたに貸したい」と思わせることです。
どうしたら、そう思ってくれるでしょう？
これは普通の人付き合いと同じです。
あなたは「嫌いな人」の力になってあげたいと思いますか？
できれば「好きな人」の力になりたいですよね。
いくら銀行担当者が「営業」だと言ったって、
やたら金利交渉してくる「面倒くさい客」とムリに付き合わなくても良いんです。
だから「本当はあなたの銀行で借りたいんです」とハッキリ言いましょう。
とても単純なことなので、「なぁーんだ」なんて言わないでくださいよ。
これがすごく効果があるんです。
銀行担当者も「人の子」ですからね。
信頼されて、気に入られたらイヤな気はしません。
「この人のために頑張ろう！」ってなります。
そしたら、あなたの「特別優遇金利幅」を通すために、
一生懸命「稟議書」なんて書いてくれたりします。
銀行の優遇金利は「支店長決済」になっているところが多いですから、
担当者の熱意と「稟議書」の効果は絶大です。
その結果、晴れてあなただけの「特別優遇金利」が実現します。
どうですか？
すごく簡単でしょ。
決して優遇金利交渉の成功をお約束することはできませんが、
試していただく価値はありますよ。
次回はさらに突っ込んで、
金利交渉の現場について書いてみましょう。
どうぞご期待ください。
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うまく他行と競わせましょう！
さて、住宅ローンの金利優遇をうまく引き出すコツの最初は、
「うまく他行と競わせる」ことです。
銀行も民間企業であって、窓口の担当さんは「営業マン」
または「営業ウーマン」です。
カウンターの向こうの壁裏には「今月のノルマ」とか「獲得目標」
みたいなのが貼ってあって、住宅ローン契約をゲットしようと
必死なのです。（このへんはあくまで推測ですが仕組み的にはそうです）
ですから、ヤマダ電機とコジマ電機で競わせるようなもんで、
○△銀行と□×銀行で優遇金利を競わせたりするんです。
ただし、相手を本気にさせなければ優遇幅は広がりません。
ですから、新規で住宅ローンを組むなら、複数の銀行に対して
一斉に仮審査の申請をしましょう。
各銀行はあなたの信用情報をデータベースに見にいきます。
すると、他行が直近の日付で見に来てる「履歴」が残っているわけです。
「あ、この人他行でも借りようとしてる」と思いますよね。
その状態で、はじめて交渉ができるんです。
だって、交渉に乗らなければ「他行へ」お客さんを取られるでしょ？
ここまでは、誰でも考えつきますよね。
次回は、もうワンランク上の部分を書いてみましょう。
どうぞご期待ください。
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住宅ローン金利の優遇交渉をしよう！
銀行の優遇金利ってご存知ですよね？
「店頭金利（基準金利）から0.7％優遇します」っていう、アレです。
この優遇金利、大きいほうが良いでしょ。
だから交渉するんです。
こう言うと、
「え！？そんなことデキルの？？」っていう方がほとんどです。
少なくとも私のＦＰ相談では、そういう方が多い。
本当にモッタイナイ話です。
ただし、フツウに「もっと優遇して」って言っても、
なかなか難しいかもしれませんね。
やっぱり交渉事にはコツがあるんです。
次回から、ちょっとそのへんを書いてみようと思います。
どうぞご期待くださいね。
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「店頭金利（基準金利）から0.7％優遇します」っていう、アレです。
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だから交渉するんです。
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少なくとも私のＦＰ相談では、そういう方が多い。
本当にモッタイナイ話です。
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マンション契約率が7ヶ月ぶりに70％台へ！
景気はいつ底を打つのか？
これは、住宅購入を考えている人にとっても気になるところですね。
もちろんＦＰ相談では、よく聞かれます。
専門家の多くは、今年中、または今年度中に底を打つのでは？
との見方をしているようです。
そんな中、15日に不動産経済研究所が発表した3月のマンション市場動向によると、
首都圏での契約率は78.3％と回復の兆しを見せています。
2月からの動向をみると、16.6ポイント改善しており、
リーマンショック以前の水準にまで戻りました。
ただし、これは各社の新規供給抑制や価格値下げがうまくいっているだけで、
本格的な販売復調とは言えないと思います。
実際、一戸あたりの価格は4,747万円と前年同月比で5.2%下落。
「バナナの叩き売り」に近いかもしれませんね。
大きな買い物となる住宅購入ですから、
5％もの下落はかなり大きい！
事情の許す方は、決して焦らずに、
底を打ったことを確認してから行動してくださいね。
信頼できる専門家に相談したり、
政府から発表される経済先行指標の動向をチェックすると良いでしょう。
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ただし、これは各社の新規供給抑制や価格値下げがうまくいっているだけで、
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実際、一戸あたりの価格は4,747万円と前年同月比で5.2%下落。
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住宅ローン選び＆返済方法で人生が変わる！
日本人って本当にかわいそうだな。。
そんなふうに思ってしまうことが増えました。
なぜか？
「金融教育をまったく受けてないから」です。
みなさんは、小学校から高校や短大、専門学校、大学などの間に、
お金の増やし方や住宅の買い方、ローンの組み方を教えてもらったことはありますか？
ないですよね。
私のＦＰ相談に来る方はみなさん「全く金融知識がありません」
でも、それって日本では「フツウ」なんですよね。
東大卒の人でもそんなの教わってませんから。
それでも、ＦＰ相談に来た人は幸せです。
なぜなら「破綻」する前に正しいローンの返し方が分かったから。
では、具体的に「破綻」とはどんなケースでしょうか？
次回はそのシミュレーションを書いてみたいと思います。
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そんなふうに思ってしまうことが増えました。
なぜか？
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みなさんは、小学校から高校や短大、専門学校、大学などの間に、
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ないですよね。
私のＦＰ相談に来る方はみなさん「全く金融知識がありません」
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ローンを使わなくても税金を減らせる方法！
住宅ローン減税制度が正式に動き出しましたね。
2009年度予算と税制改正関連法が成立するまでは、
紆余曲折がありましたが、ひと安心といったところです。
ところで、ＦＰ相談に来る方には、ローンを組む必要のない人もいます。
頭金で苦労している人から見れば「うらやましい」かぎりですが、
こんな不満も持っているんです。
それは「住宅ローン減税が受けられないから損」
確かに、莫大な税金を投入してローン減税を実施するわけですから、
真面目に税金を納めながらコツコツ貯金をして、
やっと住宅を購入しようと思ったら「恩恵が何一つない」のでは、
不満に思うのも当然でしょう。
でも今回の税制改正は一味違うのです。
「長期優良住宅」を購入すればローンを利用しなくても減税になります。
その名も「長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除」
そもそも長期優良住宅の認定を受けるためには、
一定の性能強化が必要になりますが、その性能強化にかかる費用の
10％相当額を所得税から控除できる仕組みです。
しかも1年で控除できない場合は、翌年分の所得税からも控除できます。
金額は木造住宅の場合で33,000円／㎡（床面積）
例えば床面積が100㎡の木造住宅なら330万円。
その10％ですから33万円が所得税から控除されるわけです。
これは大きいですよね！
コツコツ貯めてマイホームをキャッシュで買う人たちにも
ちゃんと恩恵を用意してくれたことには、
素直に「よく考えてくれてるなぁ」と感心してます。
もちろん、本当の目的は「長い寿命の優良な住宅」を
たくさん建設してもらうことなのは言うまでもありませんが。
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紆余曲折がありましたが、ひと安心といったところです。
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頭金で苦労している人から見れば「うらやましい」かぎりですが、
こんな不満も持っているんです。
それは「住宅ローン減税が受けられないから損」
確かに、莫大な税金を投入してローン減税を実施するわけですから、
真面目に税金を納めながらコツコツ貯金をして、
やっと住宅を購入しようと思ったら「恩恵が何一つない」のでは、
不満に思うのも当然でしょう。
でも今回の税制改正は一味違うのです。
「長期優良住宅」を購入すればローンを利用しなくても減税になります。
その名も「長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除」
そもそも長期優良住宅の認定を受けるためには、
一定の性能強化が必要になりますが、その性能強化にかかる費用の
10％相当額を所得税から控除できる仕組みです。
しかも1年で控除できない場合は、翌年分の所得税からも控除できます。
金額は木造住宅の場合で33,000円／㎡（床面積）
例えば床面積が100㎡の木造住宅なら330万円。
その10％ですから33万円が所得税から控除されるわけです。
これは大きいですよね！
コツコツ貯めてマイホームをキャッシュで買う人たちにも
ちゃんと恩恵を用意してくれたことには、
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