旧金融公庫で借りてるあなた。借り換えすべし！
新型インフルエンザの影響で727校の修学旅行が取りやめになったそうです。
相手がウイルスでは文句の言いようも無いのでしょうが、
学校生活で最も楽しいイベントの１つが取りやめになったショックは大きいでしょうね。
早く感染が終息して、旅行が復活することを祈ります。
さて、今日もＦＰ相談でよくある質問を取り上げます。
住宅ローンの新規借入れ＆借り換えの参考にしてみてください。
【質問】
2000年の6月に旧住宅金融公庫から3000万円借入れしました。
どうも11年目から金利が4％に上がるようなのですが、
借り換えを検討したほうが良いでしょうか？
【回答】
もちろん借り換えしたほうがメリット大です。
しかも、金利が4％に上がるのを待たずに、早めの借り換えをお勧めします。
なぜなら、現在の金利状況ですと、10年固定でも1％台で借入れすることができるからです。
ちなみに、旧金融公庫で1997年4月～2002年4月までに借入れをした人は
11年目以降の金利が4％に上がることになっています。
該当する人は、みなさん借り換えを検討したほうが良いでしょう。
銀行選びについては以前のブログでも買いていますので参考にしてください。
金利が下がれば毎月の返済額も下がりますが、
できれば今まで通りの返済額を維持して、その分返済期間を短縮しましょう。
そのほうが利息返済額が大幅に減ります。
ただし、10年固定金利を選んだ場合には11年目の金利動向によっては、
金利が上がる可能性がありますので、
悪いシミュレーションをしても返済に困らないかチェックしておくことが肝心です。
これらのシミュレーションは銀行にお願いするか、
私のようなＦＰに依頼して頂ければベストプランをご提案できます。
もっと詳しく知りたい方は私と雑談しませんか？
住宅ローン相談なら「内田FPコンサルティング」
http://www.uchida-fp.co.jp/
大好評のメルマガも読んでみてくださいね。
「ＦＰ内田のよくわかる経済・保険ニュース」
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早く感染が終息して、旅行が復活することを祈ります。
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【質問】
2000年の6月に旧住宅金融公庫から3000万円借入れしました。
どうも11年目から金利が4％に上がるようなのですが、
借り換えを検討したほうが良いでしょうか？
【回答】
もちろん借り換えしたほうがメリット大です。
しかも、金利が4％に上がるのを待たずに、早めの借り換えをお勧めします。
なぜなら、現在の金利状況ですと、10年固定でも1％台で借入れすることができるからです。
ちなみに、旧金融公庫で1997年4月～2002年4月までに借入れをした人は
11年目以降の金利が4％に上がることになっています。
該当する人は、みなさん借り換えを検討したほうが良いでしょう。
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金利が下がれば毎月の返済額も下がりますが、
できれば今まで通りの返済額を維持して、その分返済期間を短縮しましょう。
そのほうが利息返済額が大幅に減ります。
ただし、10年固定金利を選んだ場合には11年目の金利動向によっては、
金利が上がる可能性がありますので、
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ローンが返せなくなったら売ればイイ？
楽天の田中投手、負けナシの6連勝なんてスゴイですね！
野村監督の評価も「神の子」から「神離れ」にランクアップ。
この快進撃、どこまで続くのでしょうか？
楽しみです。
さて、今日のブログもＦＰ相談でよくある質問を取り上げます。
マイホーム取得＆借り換えの参考にしてみてくださいね。
【質問】
なんとなく新築マンションのモデルルームに行ったら衝動買いしちゃいました。
「いつまでも家賃払ってるのバカバカしいから買ったほうが良いですよ」って言われましたし。
ローンが払えなくなったら売っちゃえばいいですよね？
【回答】
あなたが超一流物件（値上がり物件）を見つけるだけの目をお持ちなら、それも可能かもしれません。
しかし、現実はそんなに甘くありませんよ。
新築マンションの場合、土地と建物の価格に開発業者の利益、
販売コストが上乗せされています。
これが一般的に2割くらいと言われていますから、
購入した直後にいきなりマンションの価値が2割下がってしまいます。
もちろん、建物が古くなればなるほど資産価値は下がりますから、
よっぽど立地が良くて、土地の値上がりがなければ売却価格も減少します。
ですから、最低でも物件価格の25%程度は頭金を用意して
住宅ローンを組まないと売却してもローンを完済できません。
「頭金なし」なんて論外ですよね。
売ってもローンが残ってしまうなら、売却は難しいでしょうから、
頭金を用意せずに安易にマイホームを購入してしまうのは大変危険な行為なのです。
しっかりした「計画性」をもって住宅ローンを組んでくださいね。
もっと詳しく知りたい方は私と雑談しませんか？
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【質問】
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「いつまでも家賃払ってるのバカバカしいから買ったほうが良いですよ」って言われましたし。
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【回答】
あなたが超一流物件（値上がり物件）を見つけるだけの目をお持ちなら、それも可能かもしれません。
しかし、現実はそんなに甘くありませんよ。
新築マンションの場合、土地と建物の価格に開発業者の利益、
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これが一般的に2割くらいと言われていますから、
購入した直後にいきなりマンションの価値が2割下がってしまいます。
もちろん、建物が古くなればなるほど資産価値は下がりますから、
よっぽど立地が良くて、土地の値上がりがなければ売却価格も減少します。
ですから、最低でも物件価格の25%程度は頭金を用意して
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安心して返せる住宅ローンとは？
今日は再びＱ＆Ａ形式で、
ＦＰ相談でよく聞かれる話題を扱ってみたいと思います。
ぜひ参考になさってください。
【質問】
マンション販売業者に勧められるままに住宅ローンを組んでしまいました。
なんとか3年返してきましたが、今になって不安が募っています。
見直しをするにも、どういった住宅ローンにすれば良いのか分かりません。
安心して返していける住宅ローンとは、どんなものなのでしょうか？
【回答】
ご家庭ごとに抱える問題は違うのでケース・バイ・ケースですが、
あくまでも「理想的」という意味で言えば次のようなローンです。
１）全期間固定金利
２）家計の中で余裕のある返済額
３）サラリーマンなら60才までに完済できる返済期間
理由を言いますね。
１）変動金利や短期間の固定金利では金利上昇リスクが常につきまとう。
もちろん、それに対応できる準備があるならＯＫ。
２）お子さんの教育費やご夫婦の老後資金は、ローン返済と同時に
進めなければいけません。
３）60才で定年退職したら収入ゼロ、継続勤務できたとしても、
大幅収入ダウンの可能性大です。年金は65までもらえません。
間違っても退職金をローン返済に使う計画など立てませんように。
これが絶対ではありませんが、
「どんな家庭でも」安心して返していける住宅ローンだと思います。
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マンション販売業者に勧められるままに住宅ローンを組んでしまいました。
なんとか3年返してきましたが、今になって不安が募っています。
見直しをするにも、どういった住宅ローンにすれば良いのか分かりません。
安心して返していける住宅ローンとは、どんなものなのでしょうか？
【回答】
ご家庭ごとに抱える問題は違うのでケース・バイ・ケースですが、
あくまでも「理想的」という意味で言えば次のようなローンです。
１）全期間固定金利
２）家計の中で余裕のある返済額
３）サラリーマンなら60才までに完済できる返済期間
理由を言いますね。
１）変動金利や短期間の固定金利では金利上昇リスクが常につきまとう。
もちろん、それに対応できる準備があるならＯＫ。
２）お子さんの教育費やご夫婦の老後資金は、ローン返済と同時に
進めなければいけません。
３）60才で定年退職したら収入ゼロ、継続勤務できたとしても、
大幅収入ダウンの可能性大です。年金は65までもらえません。
間違っても退職金をローン返済に使う計画など立てませんように。
これが絶対ではありませんが、
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欠陥住宅のトラブルが多いのは？
最近、Ｑ＆Ａ形式でブログをお届けしていましたが、
今日はフリーで書いてみたいと思います。
住宅ローンを組むということはマイホームを購入するということですが、
気になることの１つに「欠陥住宅じゃないよね？」ってものがありますよね。
私のイメージでは分譲住宅に欠陥住宅クレームは多いのかな？
と思っていたのですが、ある調査では注文住宅の方が多い！
ちょっと意外ですよね。。
じゃぁ、どんな工法に多いのかというと、
木造軸組の在来工法がほぼ半数を占めるという結果。
いわゆる町の工務店、大工さんが建てた家にトラブルが発生する
可能性が圧倒的に高いんですね。
同じ調査でプレハブ工法（大手住宅メーカーが多い）の割合は5.1%でした。
ちなみにこの調査、
日本弁護士連合会の「欠陥住宅110番」における相談件数の内訳からの数値です。
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気になることの１つに「欠陥住宅じゃないよね？」ってものがありますよね。
私のイメージでは分譲住宅に欠陥住宅クレームは多いのかな？
と思っていたのですが、ある調査では注文住宅の方が多い！
ちょっと意外ですよね。。
じゃぁ、どんな工法に多いのかというと、
木造軸組の在来工法がほぼ半数を占めるという結果。
いわゆる町の工務店、大工さんが建てた家にトラブルが発生する
可能性が圧倒的に高いんですね。
同じ調査でプレハブ工法（大手住宅メーカーが多い）の割合は5.1%でした。
ちなみにこの調査、
日本弁護士連合会の「欠陥住宅110番」における相談件数の内訳からの数値です。
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借り換え費用を55万円節約する方法とは？
【質問】
家計を節約するために、住宅ローンの借り換えを考えています。
借り換えにかかる費用はどのくらいですか？
【回答】
住宅ローンの借り換えには、現在返済中の住宅ローンについている
抵当権を抹消して、借り換えする新しい住宅ローンの抵当権を
設定する費用や手数料、ローン保証料などの費用が必要になります。
例えば残高3000万円を残り返済期間30年のときに借り換える場合、
約80万円ほどを要します。
このなかで一番金額が大きいのが「ローン保証料」です。
しかし、最近は保証料の不要な銀行もあるので、
上手にそういった銀行を借り換え先に選べば、
先ほどのケースの費用は約25万円ほどに減らせます。
これはメリット大ですよね。
55万円も節約できちゃうんですから！
（金額については銀行によって異なります）
保証料とは、保障会社に連帯保証人の代わりになってもらうために
払う手数料のことで、返済が滞れば保証会社が銀行にまず弁済し、
保証会社はあなたに未返済残高を「一括請求」してきます。
恐ろしいですね。。
だから「保証料を払ったら安心」なんてことは全く無いのです。
それなら保証料の不要な銀行の方がオトクじゃありませんか？
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家計を節約するために、住宅ローンの借り換えを考えています。
借り換えにかかる費用はどのくらいですか？
【回答】
住宅ローンの借り換えには、現在返済中の住宅ローンについている
抵当権を抹消して、借り換えする新しい住宅ローンの抵当権を
設定する費用や手数料、ローン保証料などの費用が必要になります。
例えば残高3000万円を残り返済期間30年のときに借り換える場合、
約80万円ほどを要します。
このなかで一番金額が大きいのが「ローン保証料」です。
しかし、最近は保証料の不要な銀行もあるので、
上手にそういった銀行を借り換え先に選べば、
先ほどのケースの費用は約25万円ほどに減らせます。
これはメリット大ですよね。
55万円も節約できちゃうんですから！
（金額については銀行によって異なります）
保証料とは、保障会社に連帯保証人の代わりになってもらうために
払う手数料のことで、返済が滞れば保証会社が銀行にまず弁済し、
保証会社はあなたに未返済残高を「一括請求」してきます。
恐ろしいですね。。
だから「保証料を払ったら安心」なんてことは全く無いのです。
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銀行を選ぶときのコツとは？
【質問】
いろんな銀行の住宅ローンがあって、どれが良いのか分かりません。
選び方のコツがあったら教えて下さい。
【回答】
住宅ローンは自由競争の商品ですから、金利もそれぞれ違います。
ですから、まず金利が安いところを探すのは当たり前ですよね。
ただし、金利だけに目を奪われると損をしてしまうこともありますので、
下記の条件を参考に自分に合った銀行を選んでください。
・保証料が無料
・繰上返済手数料が無料
・繰上返済や金利タイプ変更の手続きが簡単（ネット対応）
いくつか候補となる銀行をピックアップしたら、
最低３行は仮審査を出してみましょう。
金利交渉次第では、他行と競わせることで優遇金利幅が大きくなる
こともあるからです。
金利交渉に自分だけで行くのが不安なら、
ＦＰなどの専門家に同席してもらうと効果的です。
労を惜しまず、とことん有利な住宅ローンを勝ち取ってくださいね。
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選び方のコツがあったら教えて下さい。
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住宅ローンは自由競争の商品ですから、金利もそれぞれ違います。
ですから、まず金利が安いところを探すのは当たり前ですよね。
ただし、金利だけに目を奪われると損をしてしまうこともありますので、
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・繰上返済や金利タイプ変更の手続きが簡単（ネット対応）
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住宅ローンの金利タイプとは？
【質問】
減税にもなったし、マイホームを購入しようと思ってます。
住宅ローンに関する知識が全然ないのですが、
よく聞く「○○金利」とかってどういうものですか？
【回答】
住宅ローンには、大きく分けて次の3つの金利タイプがあります。
・固定金利型
・変動金利型
・固定金利選択型（一定期間の固定金利）
それぞれについて簡単に説明しますね。
まず固定金利型。
これは完済までの金利が住宅ローンを契約した時点で決まります。
今主流なのは、「全期間固定タイプ」
住宅金融支援機構と民間金融機関の提携で販売されている、
「フラット35」という商品が代表的です。
もちろん、各民間金融機関でも固定金利を扱っているところが多数あります。
次に変動金利型。
このタイプは一般的に年2回、金利が見直されます。
ただし、金利が変わっても返済額は5年間変わりません。
つまり、一定の返済額のなかで元本と利息の割合が変わるのです。
そして、返済額が変わるときも、もとの返済額の1.25倍以内です。
最後に固定金利選択型。
住宅ローンを組む時から一定期間だけ金利が固定されます。
その期間は1～20年が多く、2年、3年、5年、10年の販売が多いようです。
もちろん固定する期間が長いほど金利は高くなります。
固定期間が終了すると、そのときの金利が適用になり、
再度金利タイプを選択することになります。
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【回答】
住宅ローンには、大きく分けて次の3つの金利タイプがあります。
・固定金利型
・変動金利型
・固定金利選択型（一定期間の固定金利）
それぞれについて簡単に説明しますね。
まず固定金利型。
これは完済までの金利が住宅ローンを契約した時点で決まります。
今主流なのは、「全期間固定タイプ」
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もちろん、各民間金融機関でも固定金利を扱っているところが多数あります。
次に変動金利型。
このタイプは一般的に年2回、金利が見直されます。
ただし、金利が変わっても返済額は5年間変わりません。
つまり、一定の返済額のなかで元本と利息の割合が変わるのです。
そして、返済額が変わるときも、もとの返済額の1.25倍以内です。
最後に固定金利選択型。
住宅ローンを組む時から一定期間だけ金利が固定されます。
その期間は1～20年が多く、2年、3年、5年、10年の販売が多いようです。
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攻めの戦略・繰上返済とは？
【質問】
少しでもお金が出来たら繰上返済をするようにしています。
周囲にも繰上返済を勧めていたのですが、
「計画的にやらないと危ないよ」と言われました。
どんなことに注意が必要なのか教えて下さい。
【回答】
積極的に繰上返済を実行されているようですね。
それ自体は素晴らしいことです。
ご存知の通り、繰上返済というのは、
毎回の決められた返済額に上乗せして、自ら任意で返済するものです。
繰上返済した分が全額、元金に充当されますから、
そこにぶら下がっていた利息がすべて免除されます。
ですから、家計に余裕があって少ない金利で貯金しているくらいなら、
どんどん繰上返済して利息削減を狙ったほうがトクですよね。
しかし、そこには落とし穴があります。
病気や失業、収入ダウンに備えたお金と
お子様がいるご家庭なら教育費の準備金を残しておくこと。
これを計画的にやっておかないと、
いざという時に家計が回らなくなってしまい、
毎月の返済さえ出来なくなってくるでしょう。
一度でも延滞すると、借り換えはもとより、
金利優遇も解除されて毎月の返済額がアップする可能性大です。
そうならないためにも、
ライフプラン表を作成して家族の将来像を時系列とともに俯瞰し、
必ず「繰上返済計画表」を作りましょう。
ご自分で作るのが難しそうであれば、
当社のようなＦＰ会社へご依頼ください。
無計画に家族の大切な資金を繰上返済して、
資金が枯渇することのないよう注意してくださいね。
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少しでもお金が出来たら繰上返済をするようにしています。
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積極的に繰上返済を実行されているようですね。
それ自体は素晴らしいことです。
ご存知の通り、繰上返済というのは、
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ですから、家計に余裕があって少ない金利で貯金しているくらいなら、
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一度でも延滞すると、借り換えはもとより、
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そうならないためにも、
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ご自分で作るのが難しそうであれば、
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頭金が貯まるまで待つ理由とは？
【質問】
現在は賃貸住宅に住んでいます。
家賃を払いながら頭金を貯めているよりも、
金利が低いうちにマイホームを購入してローンを組んだほうがトクだ
と営業マンから勧められましたが、プロはどう考えますか？
【回答】
確かに今は低金利です。
例えば、3000万円を全期間固定3.5％、30年で借入れすると
月返済額は13万5000円程度。総返済額は4850万くらいです。
一方、1年間家を買うのをガマンして200万円を貯めたとしましょう。
その間に金利が3.9％に上がっていた場合、
29年借入れの月返済額は13万5000円程度で変わりませんが、
総返済額は4880万円程度と、約30万円ほどアップします。
うーん、やっぱり早く買ったモン勝ちか！？
答えは「Ｎｏ」です。
「借金」と「家賃」は全くの別物。
単純に金額だけで判断するのはナンセンスですよね。
家賃なら、収入ダウンしても安い家賃のところへ引っ越せば良いですが、
借金は「絶対に」返さなければいけません。
家賃を払いながら「頭金が貯まる生活」が出来ないなら、
まだ住宅を購入する準備が出来ていないと考えましょう。
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現在は賃貸住宅に住んでいます。
家賃を払いながら頭金を貯めているよりも、
金利が低いうちにマイホームを購入してローンを組んだほうがトクだ
と営業マンから勧められましたが、プロはどう考えますか？
【回答】
確かに今は低金利です。
例えば、3000万円を全期間固定3.5％、30年で借入れすると
月返済額は13万5000円程度。総返済額は4850万くらいです。
一方、1年間家を買うのをガマンして200万円を貯めたとしましょう。
その間に金利が3.9％に上がっていた場合、
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総返済額は4880万円程度と、約30万円ほどアップします。
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単純に金額だけで判断するのはナンセンスですよね。
家賃なら、収入ダウンしても安い家賃のところへ引っ越せば良いですが、
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修繕積立金に気をつけよう！
マイホームを取得した後の住居費って意外と負担になりますよね。
ローン返済額ばかりに気を取られていると危険です。
固定資産税についてはみなさん気づいていますよね。
税額は地域や物件で異なってきますが、首都圏なら年間15万～20万円はかかると思っていてください。
特に注意してほしいのは、マンションを購入する方の修繕積立金です。
これが異様に安く設定されているケースが多い！
良く見かけるのが新築マンションで5000円から8000円というもの。
どう考えても安過ぎます。
でも販売のカラクリを考えたら当然なんです。
だって、あんまりローン以外に払う費用が高かったら買わないでしょ？
修繕積立金の他に管理費もありますからね。
このようなケースの場合、ほぼ確実に数年後には修繕積立金が値上がりします。
恐ろしいですね。。
せっかく住宅ローンを固定金利で借りても意味ないですよ、ホント。
私はＦＰ相談のお客様に、
「施工時には修繕計画が出来ているはずですから、
今後の積立金の推移を販売業者に確認してください」とアドバイスしています。
ブログをお読みのみなさんも、要チェックですよ。
住宅ローンを賢く借りたい＆借り換えたい方は
こちらからご相談ください。
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ローン返済額ばかりに気を取られていると危険です。
固定資産税についてはみなさん気づいていますよね。
税額は地域や物件で異なってきますが、首都圏なら年間15万～20万円はかかると思っていてください。
特に注意してほしいのは、マンションを購入する方の修繕積立金です。
これが異様に安く設定されているケースが多い！
良く見かけるのが新築マンションで5000円から8000円というもの。
どう考えても安過ぎます。
でも販売のカラクリを考えたら当然なんです。
だって、あんまりローン以外に払う費用が高かったら買わないでしょ？
修繕積立金の他に管理費もありますからね。
このようなケースの場合、ほぼ確実に数年後には修繕積立金が値上がりします。
恐ろしいですね。。
せっかく住宅ローンを固定金利で借りても意味ないですよ、ホント。
私はＦＰ相談のお客様に、
「施工時には修繕計画が出来ているはずですから、
今後の積立金の推移を販売業者に確認してください」とアドバイスしています。
ブログをお読みのみなさんも、要チェックですよ。
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