あなたのマイホーム資金計画は大丈夫？
ライフプランニングに基づいた住宅購入計画を立てていますか？
簡易型の「ライフプランニング」なら銀行のホームページなどでも提供されていますよね。
名称もいろいろで、「ライフイベント表」とか「ライフサイクル」という表現も使われるようです。
改善策や住宅ローン選択なども含めて相談したい人は、
ファイナンシャルプランナーなどの専門家に依頼すると良いでしょう。
それでは、これから住宅取得を考えている人のために、
今の資金計画が安心できるものかどうかチェックしてみましょうね。
以下の質問に答えていってみてください。
□マイホームを買ったあと、お子さんの成長とともに
教育資金が増えていくことを計画に入れてある？
□クルマを持っている人なら、買替えのサイクルにあわせた貯金をしていける計画になっている？
□繰り上げ返済をしていく予定なら、その分の貯蓄額は支出として計画に入れてある？
□新居用のカーテン代、照明器具、家具、それに引越し費用など、必ずかかる支出は計画に入れてある？
□生活費の半年分～1年分を「緊急避難資金」として、常に貯金として残しておける計画になっている？
どうでしょうか？
土地探しや住宅メーカー選びに始まって、銀行選びから金利タイプの決定まで、
マイホーム取得では「選択」しなければいけないことが目白押しです。
そんな中で、資金計画が「あと回し」になり、
結果として生活が苦しくなったり、マイホームを競売で手放す人が後を絶ちません。
あなたが幸せなマイホームライフを過ごすために、
最低限、上記のチェック項目はクリアするようにしてくださいね。
もっと詳しく知りたい方はお気軽にお問い合わせください。
住宅ローン相談なら「内田FPコンサルティング」
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誤解の多い「ローン保証料」には気をつけよう！
住宅ローンを借りるときに、ローン保証料を支払った人も多いと思います。
でも「何のために」支払ったのか
これを理解している人は少ないですね。
当社へＦＰ相談に来られる方でも、きちんと理解している人は少数派。
銀行をはじめとする金融機関には、
ぜひ「顧客が理解する」ことを大切に説明していただきたいと思います。
では、ローン保証料とは何なのか？
一言で言えば、
「保証会社があなたの連帯保証人の代わりになる手数料」
ということ。
でも誤解しないでくださいね。
「保証会社はあなたに代わってローンを返したりしません！」
保証会社の役割をもう少し詳しく説明すると、
・あなたのローン返済が滞る
↓
・保証会社がローン残高を銀行に一括返済する
↓
・保証会社は、あなたにローン残高を「一括請求」する
↓
・あなたは毎月の分割ではなく「一括で保証会社へ返済」しなければならない
となります。
いかがですか？
「な～んだ。だったら保証料なんて意味ないじゃん！」
と思ったあなた。
「正解です」
だから「保証料のいらない」銀行もあります。
単純に保証料の話だけすれば、
保証料のいらない銀行を選択するべきです。
でも、住宅ローンはそんなに単純じゃない。。
例えば、保証料がなくても利が高かったら、
保証料があっても金利が安い銀行のほうが得かもしれません。
まずは、いろんなシミュレーションをしてみることをお勧めします。
もっと詳しく知りたい方はお気軽にお問い合わせください。
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でも「何のために」支払ったのか
これを理解している人は少ないですね。
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では、ローン保証料とは何なのか？
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・あなたのローン返済が滞る
↓
・保証会社がローン残高を銀行に一括返済する
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↓
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となります。
いかがですか？
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単純に保証料の話だけすれば、
保証料のいらない銀行を選択するべきです。
でも、住宅ローンはそんなに単純じゃない。。
例えば、保証料がなくても利が高かったら、
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金利優遇コースを選ぶ時の注意点とは？
昨日の続きです。
金利優遇を選ぶときの基本的な考え方を理解して頂いたと思うので、
次は注意点です。
それは、
優遇幅×優遇期間＝ＭＡＸ（最大値）
になるように選ぶこと。
優遇幅ばかりに目が行くと、ついつい優遇期間の短いものを選び勝ち。
でも、借入れ残高があまり減らないうちに
優遇幅が少なくなったり、無くなってしまっては損です。
このような選択基準で考えると、
概ねどこの銀行でも10年固定金利に軍配が上がることが多いです。
10年固定は優遇幅と優遇期間のバランスが良い。
これ以上の長期金利になると、当初優遇という制度そのものが無かったり、
優遇幅が極端に少なかったりします。
ですので、当初優遇コースを選ぶ際には、
ぜひ10年固定を軸に検討をしてみてくださいね。
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優遇幅×優遇期間＝ＭＡＸ（最大値）
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優遇幅ばかりに目が行くと、ついつい優遇期間の短いものを選び勝ち。
でも、借入れ残高があまり減らないうちに
優遇幅が少なくなったり、無くなってしまっては損です。
このような選択基準で考えると、
概ねどこの銀行でも10年固定金利に軍配が上がることが多いです。
10年固定は優遇幅と優遇期間のバランスが良い。
これ以上の長期金利になると、当初優遇という制度そのものが無かったり、
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２種類ある金利優遇はどう選ぶのがお得か？
金利優遇にも、実は２種類あります。
（１）当初優遇
（２）全期間優遇
優遇期間は
（１） ＜ （２）
という関係です。
一方、優遇幅は
（１） ＞ （２）
となります。
そこでみなさん悩んでしまうんですね。
どちらがお得なのか？
基本的な考え方はこうです。
・繰り上げ返済を計画的に実行できる人 → （１）
・今はお子さんが就学前で奥さんが専業主婦だが、
末子が就学したら共働きをする予定のご家庭 → （１）
・借り換えをする計画のある人 → （１）
・既にギリギリの返済計画の人 → （２）
・目先の低金利より長期的な安心感を優先したい人 → （２）
ただし、注意点が色々あります。
そのへんは明日、続きを書きますね。
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優遇期間は
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どちらがお得なのか？
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・繰り上げ返済を計画的に実行できる人 → （１）
・今はお子さんが就学前で奥さんが専業主婦だが、
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・借り換えをする計画のある人 → （１）
・既にギリギリの返済計画の人 → （２）
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銀行の金利優遇で得する住宅ローン！
住宅ローンを語る上で欠かせない金利優遇ですが、
これから住宅購入を考えている人には馴染みのない言葉ですよね。
読者の方から、毎日いろんなご質問を頂きますので、
もう一度基本からお話していこうと思います。
金利優遇とは金利の「割引制度」です。
割引の対象となる基本の金利が「基準金利」です。
ですから、実際に適用される（借りる）金利は次のようになります。
基準金利 ＝ ２．８％
金利優遇 ＝ １．５％
実行金利（実際に借りる金利） ＝ １．３％（２．８％－１．５％）
「じゃあ初めから実行金利を表示すればいいじゃん」
と思いますよね？
一応、金利優遇を受けるには条件があるんです。
あるんですが。。ほぼ誰でも受けられると考えていいでしょう。
だから、実際、基準金利は「見せかけの金利」ですね。
さて、この金利優遇。
銀行によって相当なバラツキがあります。
しかも、
交渉によっては、金利優遇幅をさらに「優遇」してくれることもあります。
先ほどの例でいえば、
通常の優遇 ＝ １．５％
あなただけの特別な優遇 ＝ １．８％
なんてことがあり得るんです！
「従順な羊」のまま借りてしまわずに、
「戦うトラ」になって特別な優遇をゲットしてくださいね。
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これから住宅購入を考えている人には馴染みのない言葉ですよね。
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金利優遇とは金利の「割引制度」です。
割引の対象となる基本の金利が「基準金利」です。
ですから、実際に適用される（借りる）金利は次のようになります。
基準金利 ＝ ２．８％
金利優遇 ＝ １．５％
実行金利（実際に借りる金利） ＝ １．３％（２．８％－１．５％）
「じゃあ初めから実行金利を表示すればいいじゃん」
と思いますよね？
一応、金利優遇を受けるには条件があるんです。
あるんですが。。ほぼ誰でも受けられると考えていいでしょう。
だから、実際、基準金利は「見せかけの金利」ですね。
さて、この金利優遇。
銀行によって相当なバラツキがあります。
しかも、
交渉によっては、金利優遇幅をさらに「優遇」してくれることもあります。
先ほどの例でいえば、
通常の優遇 ＝ １．５％
あなただけの特別な優遇 ＝ １．８％
なんてことがあり得るんです！
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あぶない！「変動型」は住宅ローンだけじゃない！？
長期固定金利を借入れしている方からのご相談でした。
金利はずっと変わらないのに
「返済が苦しい」とおっしゃるのです。
なぜか？
生命保険の「更新」がきて、保険料が２倍になった！
これが理由でした。
もともと毎月２．５万円の出費（保険料） → 毎月５万円の出費（保険料）に激増
それは返済が苦しくなるはずです。
この事例から分かるように、「変動リスク」は住宅ローンだけではありません。
変動金利タイプの金利上昇リスクを避けて、長期固定金利で借りているご家庭でも、
生命保険が「更新型」であるために返済が苦しくなってしまうのです。
「更新型」 ＝ 「変動型」
しかも、確実に激増する変動型です。。
恐ろしいですね。
住宅ローンを借りると「団体信用生命保険（団信）」に加入される方がほとんどです。
ぜひ、そのタイミングで生命保険を総点検してください。
収入の柱が万が一のことになったら、住宅ローンがチャラになるのですから、
死亡保障が過大になっている可能性大です。
見直せば、保険料負担を減らせるはず。
日々の食費を節約するより、はるかに有効でラクな方法ですよね。
そんな時はぜひ、「住宅ローンにも生命保険にも強いＦＰ」を活用してください。
あなたのお役に立てる日を楽しみにしております。
もっと詳しく知りたい方はお気軽にお問い合わせください。
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火災保険をお得に選ぶ！
民間金融機関の場合、住宅ローン融資の条件として、
借入れ期間をカバーする火災保険への加入が義務付けられているところが多いです。
さて、あなたはどうやって火災保険を選びますか？
１）銀行にお任せ
２）自分でネットから加入
３）ＦＰや損保代理店に相談
お勧めはもちろん（笑）３です。
私がＦＰなので手前味噌ですね。
火災保険料を払うのも、火災にあったときに保険金請求するのもあなたです。
だから、上の質問に「正解」はありません。
けれど、火災保険料は高額です。
住宅購入時の諸費用をコストダウンしたいなら、
「保証料」と「火災保険料」は賢く選択しましょう！
保証料は言うまでもなく「無料」のところを選んでください。
火災保険料は「必要最低限の補償」で「リーズナブルな保険会社」を選んでください。
そしてもう一つ大切なこと。
「保険のプロ」から加入してください。
火災保険は「保険料を払うため」に加入するのではないですよね？
イザというときに「保険金を受け取るため」に加入するはずです。
それなら、そのイザというときに迅速確実に対応できる相手を選びましょう。
銀行は保険を扱えるようになりましたが、
保険のプロとは言いがたいでしょう。
貸金業が本業で、保険はサイドビジネスだからです。
銀行が紹介してくる系列の損保代理店も「？」がつきます。
おそらく、あなたはその代理店と一度も顔を合わせずに契約をすることになるでしょう。
保険契約は銀行がローンの契約と一緒に代行してしまうからです。
イザという時の対応がイメージできない。。
同じ理由でネット加入も不安です。
あなたが損害保険（火災保険）の知識をしっかり持っていて、
「必要な補償」を見分けられ、イザという時も保険金請求が自分できちんとできるならＯＫです。
ＦＰを選ぶ場合は「保険に強く」「住宅ローンに強い」ことが条件。
これも完全に手前味噌ですね（笑）
住宅ローン加入時の火災保険では、銀行によって「質権設定」が必要だったり、
保険証券を預けなければならなかったりします。
保険単独で加入すれば良いわけではないケースもありますので、
ローンと保険の両方に精通している専門家が安心です。
多数の銀行から有利な住宅ローンを比較し、
多数の保険会社から火災保険の補償条件と保険料を比較。
その結果、あなただけのベストプランをご提案できます。
あとは、お知り合いなどに損保代理店がいらっしゃれば検討に値します。
もちろん業歴が長く、知識と経験が豊富で、将来にわたってきちんとサポートしてくれるところが条件です。
その場合も、数多くの損害保険会社を扱っているところを選びましょう。
保険料も自由競争の時代です。
同じ補償条件でも、かなり保険料に違いがありますので、
お金を大切にしたい方は、安い保険料の会社で加入しましょうね。
もっと詳しく知りたい方はお気軽にお問い合わせください。
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そしてもう一つ大切なこと。
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イザというときに「保険金を受け取るため」に加入するはずです。
それなら、そのイザというときに迅速確実に対応できる相手を選びましょう。
銀行は保険を扱えるようになりましたが、
保険のプロとは言いがたいでしょう。
貸金業が本業で、保険はサイドビジネスだからです。
銀行が紹介してくる系列の損保代理店も「？」がつきます。
おそらく、あなたはその代理店と一度も顔を合わせずに契約をすることになるでしょう。
保険契約は銀行がローンの契約と一緒に代行してしまうからです。
イザという時の対応がイメージできない。。
同じ理由でネット加入も不安です。
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これも完全に手前味噌ですね（笑）
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保険証券を預けなければならなかったりします。
保険単独で加入すれば良いわけではないケースもありますので、
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同じ補償条件でも、かなり保険料に違いがありますので、
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利息を払うあなたは銀行の「お客様」
どうして「お金を借りる」立場になると弱気になるのでしょう？
ＦＰ相談を通じて、いつも思うことです。
利息を払うのは誰ですか？
紛れもなく「あなた」です。
その利息は「銀行の売上」です。
それは、銀行員（従業員）のお給料になります。
つまり、あなたは銀行にとって「大切なお客様」。
もっと堂々と権利を主張しましょう。
そして銀行を上手に利用して家計をラクにしましょう。
今は借り手市場です。
あなたに「貸したい」銀行は山ほどあります。
いつまでこの状況が続くか分かりませんが、
今なら強気に出ても良いのではないでしょうか。
実際、私がコンサルティングした方は家計がラクになりました。
ぜひ一度「交渉」してみてください。
すべての銀行が応じるわけではありませんが、
「店舗」を持っている銀行なら、直接出掛けて対面交渉です。
お隣は、あなたの家より安い金利にしてもらっているかも？
同時期に借りた同じ銀行の同じ金利タイプでも、それはあり得ます。
「不公平」なのではありません。
お隣がアタマを使って交渉した「努力の対価」なのです。
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いつまでこの状況が続くか分かりませんが、
今なら強気に出ても良いのではないでしょうか。
実際、私がコンサルティングした方は家計がラクになりました。
ぜひ一度「交渉」してみてください。
すべての銀行が応じるわけではありませんが、
「店舗」を持っている銀行なら、直接出掛けて対面交渉です。
お隣は、あなたの家より安い金利にしてもらっているかも？
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夢のマイホーム暮らしが、全然楽しくないんです！
住宅ローンの計画をきちんと立てることが大切！
なんて、このブログでは耳にタコができるくらい書いてますが、
まだまだたくさんいるんです。。
・住宅ローンなんてどれも同じだと思っていた
・モデルルームに行って、思わず衝動買いしてしまった。
・営業マンに「返せますよ」と言われてその気になった。
・「毎月家賃並みの支払い額」の言葉にコロッといった。
・「賃貸なんてもったいない！」と脅された！？
挙げればキリがないんですが、
ＦＰ相談にいらっしゃる方々に住宅ローンを組んだ経緯を聞くと、
このような理由が上位ですね。
で、結局「楽しくない」んです。
せっかく夢のマイホームを手に入れて、
家族水入らずのばら色の生活のはずが。。
全然楽しくないんです。
住宅ローンの返済が不安で、毎日の生活が「灰色」に。。
それまで行っていた定例の家族旅行も「お預け」に。。
光熱費を節約するため、２Ｆは「使ってない」などなど。。
いったい「何のため」にマイホームを購入したのか分からない、
という生活を余儀なくされている人たちが多いのです。
もちろん、周囲からは分かりませんよ、そんな実情は。
「すごいなー、家を買っちゃうなんて」
「やっぱりマイホームっていいよねー」
「○○ちゃんのところが、ウラヤマシー」
という言葉を掛けられて、
まさか、
「返済が苦しくて、生活が楽しくない」
なんて言えませんから。
これから住宅ローンを組むなら、
資金計画をしっかり立て、賢い住宅ローンを選びましょう！
もう住宅ローンを借りてしまっている人。
まだ遅くありません。
賢い住宅ローンに借り換えるか、
今の銀行で賢い返済方法にしていくか、
きちんと見直し計画を立てましょう！
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・「賃貸なんてもったいない！」と脅された！？
挙げればキリがないんですが、
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で、結局「楽しくない」んです。
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という生活を余儀なくされている人たちが多いのです。
もちろん、周囲からは分かりませんよ、そんな実情は。
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「○○ちゃんのところが、ウラヤマシー」
という言葉を掛けられて、
まさか、
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「繰り上げ返済できる人」と「出来ない人」の違いとは？
同じような家族構成、年収、借入れ期間、借入れ金額、適用金利なのに、
・繰り上げ返済でどんどん返済期間を短縮していける人。
・最初の意気込みはどこへやら。。全然繰り上げ返済が出来てない人。
の2種類の家庭が出てきます。
両者を分ける原因は何なのでしょうか？
それは「計画性」
どこかの会社のＣＭではないですが、
事前に具体的なプランを作成したか、しないかで将来が決まります。
ですから、本気で繰り上げ返済をしていくつもりなら、
「繰り上げ返済計画表」を作りましょう。
・いつ繰り上げ返済をするのか？
・金額はいくら繰り上げ返済するのか？
を具体的な表にするのです。
ここで大切なのは、ライフプラン表と融合させること。
お子さんのいらっしゃるご家庭なら、教育費の変化に合わせて、
繰り上げ返済の時期や金額も変化するでしょう。
ムリな計画は絶対に実行できないし、継続できません。
逆に、「いつか余裕ができたら繰り上げ返済」という無計画も、
絶対に実行されません。
このことを肝に銘じて、住宅ローン完済というゴールを
1日も早く手にしてくださいね。
・「住宅ローンは借金」
→早くゼロにしよう。
・「借金はマイナス運用資産」
→利息を「払う」のではなく、「もらう」へ早く転換しよう
・「家の資産価値はどんどん減っていく」
→修繕費（リフォーム）なども視野に入れておこう
みなさんの家計をＦＰ内田は応援しています！
もっと詳しく知りたい方はお気軽にお問い合わせください。
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・繰り上げ返済でどんどん返済期間を短縮していける人。
・最初の意気込みはどこへやら。。全然繰り上げ返済が出来てない人。
の2種類の家庭が出てきます。
両者を分ける原因は何なのでしょうか？
それは「計画性」
どこかの会社のＣＭではないですが、
事前に具体的なプランを作成したか、しないかで将来が決まります。
ですから、本気で繰り上げ返済をしていくつもりなら、
「繰り上げ返済計画表」を作りましょう。
・いつ繰り上げ返済をするのか？
・金額はいくら繰り上げ返済するのか？
を具体的な表にするのです。
ここで大切なのは、ライフプラン表と融合させること。
お子さんのいらっしゃるご家庭なら、教育費の変化に合わせて、
繰り上げ返済の時期や金額も変化するでしょう。
ムリな計画は絶対に実行できないし、継続できません。
逆に、「いつか余裕ができたら繰り上げ返済」という無計画も、
絶対に実行されません。
このことを肝に銘じて、住宅ローン完済というゴールを
1日も早く手にしてくださいね。
・「住宅ローンは借金」
→早くゼロにしよう。
・「借金はマイナス運用資産」
→利息を「払う」のではなく、「もらう」へ早く転換しよう
・「家の資産価値はどんどん減っていく」
→修繕費（リフォーム）なども視野に入れておこう
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