持ち家派か賃貸派か?

持ち家か賃貸か?

これは昔から議論が分かれるところです。今すごく低金利ですし、湖底で借りちゃえばすごくいいんじゃない?とも思いますが、業界一般論としては、ローンで自宅を買うのはよくない。

となると思います。

このローンで、というのがポイントです。。

キャッシュであれば全然問題ないです。土地の値段の上下、物価の上昇下落などは加味しないといけないかもしれませんが、、、、。

リストラや企業倒産、減給などの可能性のある現在、大きな借金をして自宅という収益を生まないものを購入するのは、リスクが高いと思っています。

これは私の経済的基盤が安定していないかもしれませんが、、、、、、。

建ぺい率と容積率

需要があるエリアではなるべく大きな建物を建てたほうが効率的です。しかし無制限に建物の建築を認めると、火災などの問題や交通、ごみ、上水道などいろいろな問題が出てきます。郊外でも日照の問題などいろいろな問題が生じます。なので、建築基準法で都市計画区域内での建築については土地あたりに建物を建てていい面積（1階部分の面積）を定める「建ぺい率」、土地あたりに建てていい延面積の割合を決めた「容積率」が定められています。

特に都心部の商業地域などは「容積率」をめいっぱい使うことが収益に直結します。都心部のビル用地の土地の価値は容積率に正比例するのです。

「1種」という業界用語があり、これは、「容積率100％あたり」、という意味です。「1種が坪いくら?」というのはその土地の容積率100％あたりの坪単価を聞いているということになります。このような用語が使われるくらい容積率は非常に重要なのです。

地域地区の指定という規制もあります

先述の用途地域と比べると実務上は重要度が劣りますが、「地域地区」という指定を受けると各種規制があります。

たとえば、

・特別用途地区

その地域内で特別な目的のために土地利用増進とか、環境保護などの取り組みが必要です。特別工業地区とか、文教地区とか商業専用地区とかです。

・高度地区

・高度利用地区

・特定街区

都心部などで例外的に大きな建物を建ててよいがその代り「公開空地」などを作るように指定される。

・防火地域・準防火地域

・風致地区

などなどです。

とにかくいろいろな規制があるのでプロに確認してもらうのが一番でしょう。

用途地域とは？

用途地域という名の規制があります。

実は、市街化調整区域に指定された地域（大部分の方がお住まいかと思います）には必ず12種類の用途地域の1つに指定されています。大きくは住居系7種、商業系2種、工業系3種に分かれるのですがもう少し詳しくいくと、

（住居系）

・第1種低層住居専用地域

閑静な木造一戸建ての住宅地域をイメージしてください。小さな店舗や事務所すら建ててはだめです。

・第2種低層住居専用地域

上記と同じで、コンビニなどの小規模な店舗ならオッケイです。

・第1種中高層住宅専用地域

中高層のものが建てられますが事務所などは不可です。郊外のマンションとか?

・第2種中高層住居専用地域

商工業的色彩の強いものはだめですが一般の商店や事務所はオッケイです。

・第1種住居地域

駅に近く商業的なものもまじりあうが住宅が中心というエリア。パチンコとかはだめです。

・第2種住居地域

ホテル、パチンコや小さければ工場もオッケイです。

・準住居地域

車庫や自動車修理工場がオッケイです。

（商業系）

・近隣商業地域

住宅の近隣の日常的な商業店舗の多いエリアです。劇場や風蔵区営業などのどぎついもの以外はだいたいオッケイです。

・商業地域

危険性の高い工場など以外は何でもオッケイで高層建築も可能です。その分密集するので防災や建築の構造などの規制が厳しいです。

（工業系）

・準工業地域

住、商、工の3種類が最もまじりあったエリア。町工場商店街住宅などのマジありあったエリア。

・工業地域

工業団地や単独の大工場が指定される住宅なども混在するがメインは工場。

・工業専用地域

臨海部のコンビナートなどで住宅すら建築不可。

さあ皆さんのお住まいは職場はどのアリアにあるのでしょうか?

都市計画図

日本の土地には、こういうものを立ててはいけない、とか、これくらいの大きさの物しか立ててはいけないとか、さまざまな法令上の制限があります。さまざまな種類の制限がある中でそれらか一発で見て取れるものがあります。都市計画図といいます。

市役所などの都市計画課で「売って」います。よく不動産屋さんで壁に貼っているところもあります。

これ見てるとなかなか面白いです。

まずは自分の住んでいるところの都市計画図を見てみることをお勧めします。

市街化調整区域について

地方都市では、よくロードサイド型店舗用に土地を準備しようと思っても、調整区域なので許可が下りません、となり進まない場合が多くあります。

そもそもこの「市街化調整区域」なるものの策定は、戦後や行動成長下において、都市周辺に次々と家など無計画に作られていったため、道路、上下水道、学校、病院などが未整備で無秩序な都市が形成されたことの反省に立っています。

そこで将来必要とされる市街地のスペースを計画的に確保するために「市街化区域」を設け、その都市周辺の土地は原則として建物を立てることを禁止し、近郊農業や自然環境を守るということで「市街化調整区域」ができたのです。

基本的に「計画なきところに開発なし」という都市計画の基本理念にのっとり、「線引き」がされたのでした。

ちなみに上記は人口増が考えられる地域で必要があったので「線引き」をしたのですが、そもそも人口減傾向の地方都市のエリアではそもそも線引きを必要としない、「非線引き区域」というものも非常に広範囲有ります。人口10万人以下の都市の多くはこの「非線引き区域」です。その中には線引きはしないものの建築物の制限などをする用途地域を定めている「市街地部分」とこれを定めない「非線引き城地地域」に区分されています。

不動産所得の損益通算

不動産所得には源泉徴収されているさらーリーマンには非常にうれしい制度があります。

「損益通算」とは、所得の種類が2種類以上あるときに、赤字になった所得を黒字の所得と相殺できる仕組みのことです。

不動産所得は赤字になることもあります。給与所得は赤字にはなることはないでしょう。

なので、不動産所得が赤字の時はその年の給与所得の黒字と相殺できるので、所得税とか住民税とかが安くなります。

不動産の確定申告をすることでお得になるときがあるのでした。

不動産の確定申告

これは、法人で不動産を経営するのでなくあくまでも個人で経営する前提の話ですが、給与所得以外で年間20万円以上の所得を不動産投資で得た場合、確定申告が必要になります。

ただし不動産所得=収入金額ー必要経費なので、トントン、もしくは赤字、であった場合は、申告の必要はありません。

ただしそこに、「損益通算」という給与所得と一緒に確定申告することで場合によっては税金が戻ってくるというメリットが出てきます。

これがサラリーマンしながら不動産ビジネスをする最大のメリットかもしれませんね。

卵を同じかごに盛らない！

「卵を同じかごに盛らない」これは投資の世界なんかでよく言われることですよね。分散投資を進めています。

不動産投資の中でも同じことが言えます。

不動産で投資するときは以下3つの観点で分散を検討するのがいいでしょう。

１、不動産の用途での分散

商業物件、オフィス、住宅、駐車場?景気の動向の波をまともに受けないよう分散しましょう。

２、不動産のある地域を分散

都市圏がいいか?地方がいいのか?最近では地震や天災リスクなんかもありますね。エリアを分散しましょう。

３、築年数や投資のタイミングで分散

建て替え、大規模修繕なんかが重なると大変です。特に大規模修繕などは減価償却できる額が各年度で限られますから、キャッシュフローの様子見ながら、時期づらしは必須ですね。

安定経営を目指すのであれば分散に努めましょう。

高知のヒノキについて教えてもらいました

今週、ヒノキを中心に、高知の木材のいいところを色々と教えていただける機会がありました。ヒノキの北限は長野県くらい、南限は台湾あたりだそうです。

なので台湾の北部のほうでも一部ヒノキは育っているようです。

そのヒノキ生育エリアのど真ん中にあるのが高知県。もっとも質のいいヒノキがとれるのだそうです。

そしてご存じ山林面積84％で日本一（長野や北海道なんかより多いのですよね!）ですのでその本数ももちろん日本一!ヒノキのすばらしいかおり、抗菌力はいろいろなところで活かされていますよね。

ほかにも岩崎弥太郎が三菱のもとづえを築いたのはショウノウの取引、すなわち、クスノキ。こちらももちろん豊富。防虫、防臭に最適ですよね。

高知の山は宝物の宝庫だったのです。

今年は高知の木材加工品にも焦点を当てていきたいと思います。