不動産を法人で持つか個人で持つか

不動産の出口戦略の一つに「持ち続ける」というのがありますが、その場合法人で持つか？個人で持つか？という議論があります。

規模にもよりますが、一般的には法人で持つほうがよいとされています。

その最大の理由は「節税」です。

個人の所得税住人税を合わせると最高税率は50％です。しかし法人の場合は40％程度でかつこれを今後下げていこうという方向にあります。

法人で持つ場合、不動産を法人の所有に移す、「不動産所有法人型」と、法人が個人から一括借り上げする「一括借り上げ法人型」と個人所有の不動産の管理を法人が引き受ける「不動産管理法人型」があります。

この3種類の中で状況によって、将来も考えどれがいいのかを考えることとなります。

不動産の出口戦略

不動産を購入するときは出口戦略も考えておいたほうがいいです。

いきなり買う時に売ること?と考えるかもしれませんが、出口戦略=売ること、だけではありません。

不動産の出口戦略とは=「売却」「建て替える」「持ち続ける」の3つになります。そのどれにするのか?を考えたうえで購入しなければなりません。

それは不動産とはいづれ、古くなったり、建て替えが必要になったり、不動産価格が上昇、下降したりすることが必ず起こるからです。

それに対する準備をいかにしていくか?それを考えて購入することが大切です。

ROIにとらわれすぎると危険

ROIの数字は大きければ大きいほど投資効率がいいといわれています。

投資効率がいいというのは自分のお金をほとんど使わずに成功しているということです。

しかしそれは本当でしょうか?

しかしそこには大きなリスクがあります。空き室が出たり家賃相場が下がったり、家賃滞納が起きたりして一気に収益が落ちた時、とはいへ銀行への返済そして利払いはしないといけません。収支が逆転してしまうと一気にお手上げです。

なのでそのリスクを考えるとROIだけ追い求めるのでなくやはり自己資金との比率というものも考えていかないといけません。

何事もバランスが大事ということですね。

利回りに加えて、ROIを指標として考える。

「ROI」という指標があります。return　on　investment　の略であることからも分かるように、総投資金額に対する儲けの度合いを測ります。

企業の儲かり具合を測る指標なので、企業経営をされている方ならぜひ注意すべき指標になるのですが、不動産ビジネスで行くと以下のような計算式になります。

ROI=（年間家賃収入ー年間ローン返済額ー保有中の年間経費ー税金）÷（頭金＋購入諸経費）×１００

となります。

売り上げが大きいほど大きくなるのはもちろんですが、以下に、初期投資を小さくして借り入れで賄うほうがこの指標が大きくなります。大前提は金利が向けに対して低く収まっていることですが、、、。

銀行から融資を受けて不動産を購入することにより、最初に金額に対する儲けの率は通常大きくなります。これを「レバレッジ効果」といい、銀行借り入れが大きいほど「ROI」は大きくなります。

ビジネスを大きくしていくのであれば、ROIを大きくしてどんどん儲けを投資していき、事業規模を拡大していくのがセオリーとなります。

買付証明を出すときはしっかり覚悟して出す

不動産を購入するときはまず買付証明を出します。

これは不動産屋をとうして売主にこの物件をこの金額で買います、と宣言するものなので法的拘束力のないものでが、これを持って不動産屋は売主に交渉に行きます。

で、この交渉が実ったら無事物件購入に至るのですが、よく多いのが、その場でビビってしまって、2回目の値段交渉をしてしまう人が多いそうです。

でもそのようなことをすると不動産屋の信用を失いブラックリストに載ってしまうようです。

なので買付証明を出すときはしっかりと調べ覚悟を持って書き、通ったら何が何でもその金額で買う、ということで、信用が構築され、良い情報がもらえるようになるようです。

大学の近くはワンルームの需要が高い、とは限らない

不動産の需要の種類は立地に左右されます。たとえば、学生街ならワンルームがいいとか郊外のロードサイドは商業物件がいいとかですが、大学の近くなら学生ワンルームで決まりと思いきやそうでない場合もあります。

私が鳥取で働いていた時に聞きましたが、米子（鳥取大学医学部があります）、松江（島根大学）などは大学の近くでも思ったほどワンルームの需要がないそうです。

田舎なので大学生もやることなくて同棲率が高いからだとか、、、、、。自虐的なところありますが、高知なんかもそれに近いところがあったりして、、、、。

こんなところにも地方と都心部の違いがあるようです。

地方物件と都心物件

都心物件は、土地代の値上がりの傾向もあり、いい物件が争奪戦状態。その分利回りも低いです。

地方物件は、値下がりどんどん進んでいるので皆買い控え、なので利回りは高いです。

都心物件は大手不動産開発会社なども含めメジャーリーグ級にハイレベルな戦いをしています。

それでは地方は非常にのんびりで戦い易いのか?

じつは、地方都市には都心物件にあまりない凄腕不動産さん業者がいます。田舎の地主さんです。地主さんは相続税対策とかで、土地代ゼロのところにマンションを建てて勝負してきます。なので建築代と固定資産税が回収できればいいので相場度外視の家賃設定にしてきたりします。地方ではそういう方々がたくさん、競合になることがある。なので地方の物件は難しい。

いづれにせよそんな簡単なエリアなどないということで精進せねばなりません。

利回りを投資指標にしてよいのか?

不動産を扱おうとすると、「利回り」という言葉よく飛び交います。

このマンションは利回りが10％を超えている!とか、利回り20％超の超レア物件!などどいう言葉に振り回せれがちです。

そこで最も気を付けなければならないのはこの利回りのもととなる数字が現実的でないことです。

表面利回りという大雑把なものからもう少し緻密な実質利回りなど利回りにも種類がありますが、いづれにせよ、実際の稼働率ではなく満室稼働の場合を前提に作られています。

エリアにもよりますが地方都市で人口の減っているところでは、満室稼働を前提に計画を組むというのはありえないと思います。

先日も弊社のすぐ近くのビルが利回り17％!!という価格で販売されていますが、実際の入居の現実から行くと5％切るのでは?という物件でした。がっくりです。

見るべきは実際の利回り、実際のキャッシュフローである、ということなのですね。

利回りの宣伝には振り回されないようにしましょう。

1坪＝３．３㎡？

１坪＝３．３㎡という風に思っている人が多いと思いますが、実際は、１坪＝３．３０５７８５、、、、、となります。

小さな不動産を扱う時はいいですが、１棟物とか大規模な土地開発とか考えるときは誤差が大きいので、きちんと以下の公式で考えましょう。

１坪＝１÷０．３０２５

ですが、やはり坪換算は日本独特なんで、㎡で理解する癖付けをしていったほうがいいのでしょうね、、、、。でもどうしてもまず坪で考えてしまう、、、、。

海外の方に日本の不動産を紹介していくという視点

先日は、人口が増えていく海外の不動産を買っていくということを考えていきたいという話を書きましたが、逆に日本の不動産を海外の方に紹介していく、という視点も必要かと思っています。

私はグレイジア、という会社で日本の（今のところ地元高知のものが多いですが）いいものを海外へ!という取り組みをしています。

その活動をしている中で、日本のいいもの=日本そのもの、ということを強く感じています。

勤勉で優しい国民性、四季の変化が楽しめ、なんといっても安全安心。こんな国他にありますでしょうか?

であれば日本での生活そのものを販売する、というのもありかと思っています。人口減に向かっている日本の国策にも合致すると思います。観光立国ももちろんですが、終極的には日本に住んでもらっての人口増がさらにいいでしょう。

で人が生活するには不動産が必要ということで日本の不動産を海外の皆様に紹介していく、というのは日本も世界もWINWINになるいいことだと思います。（＊領土問題などで不当な目的で購入されるようなことは防がねばなりませんが、、、、）

中国などは社会主義で土地は国家のものですから所有権でなく使用権しかないですからね。やはり人間子孫まで何か残しておきたいという欲求、何かがあっても住むところさえあればというリスク意識、あると思います。「所有」できるということすら強みになるかもしれません。

なので海外の方に日本の不動産を紹介していく、ということも今後視野に入れてさらに不動産にまつわる研鑽をつんでいきたいと思います。