地価水準の把握方法１（公表の数値を利用する）
地価の水準を把握する方法の1つに「お上」の決めた地価を参考にする、というのがあります。
「地価公示価格」
国と庁が毎年1月1日現在の地価を公示してくれるものです。
しかしこの公示されている場所は限られていて知りたい場所のがなかなか出てきません。
一応実勢価格の90％を目安にしているということですが、実勢価格の動きとは1年ほどのタイムラグがあります。
「地価調査価格（基準地価）」
こちら都道府県主催で、毎年7月1日現在のものを9月下旬に発表となっています。
「路線価」
国税当局が相続税・贈与税の課税価格を算出するために毎年暦年ベースで全国の都市の中央部及びその周辺に限って、その範囲全域の道路（路線）にきめ細かく地価を表示しているものです。
実勢価格とはある程度かい離していますが、地域ごとの地価水準のバランスはそれなりにとれていて意外と利用価値があります。なんといってもすべての路線に値 段がつけられていますから。
一応、路線価は公示価格の8割水準で設定されていることになっているので、路線価を0.8で割り戻してこれが地価ですというのは税務署などには抜群の説得力を持ちます。
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土地を評価するときの2つの手順
土地の評価はすごくシンプルには2つの手順でできます。
１、地域の地価水準を把握する
２、個別の要因を見て価格修正する
この2ステップです。
まずは対象になる土地の属するエリアの地価水準を把握します。この時のポイントはその時参考にする情報のほとんどは（地価公示価格や相続税の路線価など）、「標準画地」（４ｍの行動に接面する整形の40坪程度の土地）を前提にしているということです。
なので次のステップが必要になります。
この土地は「標準画地」に比べてどうなのか?ということでその評価を加減します。
個別的要因の主なものを列記します。
・接面道路:道路幅員や道路の連続性など
・地形（ジガタ、ジガタチ）：土地の形がよいと評価高く悪いと低い、当たり前ですね。
・地積：一般的には広くなるほど減価します。
・その他：住宅地であれば日照や地積、商業地であれば通行量などですね。
ポイントは常に買主の立場で考えるということです。
これはすべてのビジネスに共通ですね。
長年使用していたりすると愛着も思い入れもあります。でも実際にお金を払うのは買主なのです。
みなし道路と位置指定道路
道路は4m以上の幅がないといけないのですが、その基準ができる以前からあった道路は正式には「道路」ではないものの道路と「みなされ」ています。
でもあくまでも正式な道路ではないので、「みなし道路」と呼ばれ（正式には、42港2項道路といいます）新規にそれに隣接した土地に建物を建てる場合、道路が4mになるようにセットバックして建てないといけません。保証金は原則でません、国への無償提供です。これ以前はチェックがざるだったのですが、最近厳しくチェックされてきつつあります。なのでこういう土地を買って家を建てる、もしくは家を建て替える時は要注意です。
なのでそのセットバックするだろう分は実勢価格としても価値「0」としてカウントします。国と無償使用契約を結んでもかまいませんし、寄付するという手もあります。
固定資産税も実際セットバックした分は「0」今後セットバックが必要な部分も70％とかの減額もあります。
また、「位置指定道路」というものもあります。自分で道路を敷地内に作ってしまうというものです。よく住宅地で行き止まりの先に家があるような状況出入り繰りが「隅切り」といって斜めにカットされているような道路があります。そういうのが多いです。
そのエリアの需要から大きな土地が売れないときに4分割とかして宅地分譲しよう、という時などに道路をその中に作ってでも（道路部分は価値「0」に）残りの土地を分割したほうがトータル高く売れると考えられるときなどに利用されます。
これもれっきとした道路ですから各種細かな規制があります。専門家に相談しましょう。
建物の立たない土地
実は世の中には本当は建物が建ってはいけないところに立っている建物がたくさんあります。本当に違法で建てているものなどは論外ですが、実は微妙なポジションにある建物がたくさんあります。
建築基準法では、建物を建てる敷地は建築基準法の規定する「道路」に2m以上接していなければならない、という規定があります。ポイントは2ｍ接しているか?ということと接しているのが本当に「道路」なのかどうかです。
路地状敷地というものがあります。入り口が狭くでその路地とおっていく遠くに家がある、というような物件んです。古い市街地なんかにはよくあると思います。これ、間口2m必要なのですが、それは路地部分が20m以内の場合でそれ以上の場合3m必要です。これ見対していない物件よく見かけると思います。実は2m接している要件見対していない物件はよくあるのです。今後相続などでどうしても土地を分割するしかなく、こういう形状になってしまう物件が増えてくるという話もあり、実はこういう物件は増えてくるかもしれません。
つづいて、本当に「道路」か?ですが、「道路」は4m以上の幅が必要です。でも世の中4m以下の道路は非常に多いです。この規定ができたときこれを当てはめると混乱が起こるので、今後作る道路は4ｍ以上だが既存のものは例外的に道路とみなされるようになりました。（とはいえ１．８ｍはひつようということになっています）
上記を満たさない土地は実は「建物を建ててはいけない土地」ということになりますが、そういう土地に立っていつ建物はよく目にします。
でもこのような土地に建物を建てても建物の撤去命令は出たためしがないようです。対応は自治体によりますが「建てれば勝ち」という状況はあるようです。なのでそれを逆手にとってそういう物件を意図的に建てて販売する悪徳業者もいるようです。
実際は、近隣と問題になりますし、いろいろな面でその後の生活が大変なものになりますし、建て替えその他の時困ります。その後の売却時も価格は大幅に下がらざるを得ません。
とはいえそういう物件はたくさん世にありますので気を付けてみるしかないということですね。きちんとした業者の表示土地手は「再建築不可」などと書いていますのでその覚悟で買いましょう。
建物の規模の規制
容積率や建ぺい率のほかにもいろいろな建物の「規模」に関する規制があります。
・1種2種低層住居専用地域内での「絶対高の制限」
・「道路斜線制限」「隣地斜線」「北側斜線」などの斜線制限
・日影規制
・高度地区
などなどです。
読んで字のごとしのものもあるのですが、規定細かいので専門家に必ず相談するようにしましょう。
アパートローンと住宅ローン
アパートローンも住宅ローンも、不動産を買うためのローン商品ですが、アパートローンのほうが、金利も審査も厳しいです。
銀行が融資に関して一番気にしていることは、「きちんと返してくれるのか?」ということですが、 自宅を手放すことはよほどのことがない限りないだろう、ということです。
それに対してアパートローンは事業性を厳しく審査されます。
ということで、アパートローンで融資が出た案件は、純粋に事業収益が悪くなって破たんしたという話はあまりないようです。むしろリフォーム代が予想以上にかかったとか、税金対策を怠ったとか、購入してからの対応不足が問題の場合が多いようです。
そして、アパートローンよりも審査が相対的に「甘く」なるので、雇用環境が厳しくなったりで住宅ローンが払えなくなる場合が多かったりすゆるようです。
いづれにせよ、銀行の審査どうのこうのより自分自身での収支シュミレーションをしっかりやらないと、アパートローンも、住宅ローンもないということですね。
南海トラフの巨大地震で生き残る
土地は道路で決まる。
土地の評価はいろいろな要素で決まってきますがその中でも飛びぬけて重要な要素が「道路」です。
接する道路によって様々な規制、
例えば、
幅が4m未満の道路に面していたらセットバックしないといけない。
接する道路の大きさや配置状況で土地の値段は大きく変わります。南向き、北向きなんて言うのもこれですね。
表通りと裏通り、
あと建てる建物の高さや防火などの対策への違う対応も求められます。
土地を買うときは道路をまずみましょう。
ノンリコースローン
不動産投資で、銀行から借りうけを受けるとき、通常その不動産自体やプラスアルファーの不動産の担保提供、および個人の連帯保証を求められます。
これは返せなくなったら、担保売却しますよ、とか個人の保証人さんに払ってもらいますよ、ということです。こういうのを、リコースローン（遡及型融資）といいます。
それに対して、個人の連帯保証や追加担保を取らずに、返せなくなったらその目的の不動産を返すだけでよく、個人などには責任が及びませんよ、というのがノンリコースローン（非訴求型融資）となります。
海外などではノンリコースローンが主流ですが、日本ではいまだがちがちにリコースローンが主流です。
日本でもビジネスライクにきちんと収益性を見て融資がもらえて、ノンリコースローンでビジネス展開、という時代が来るのでしょうか、、、、、。