賃貸建物の購入価格

賃貸建物を購入する価格は買い手の意向により２種類になります。

１、継続使用する人

この場合、５０００万円の土地に５０００万円の建物があったら１億円、にはなりません。あくまでも家賃収入がいくらあるのか?その周辺の同種の物件の平均利回りが何％か?で決まります。

２、更地にしたい人

この場合、更地価格-更地化価格、と行きたいところですが、ここに大きく「立ち退き費用」というものがのっかってきます。売りに出るような物件に残っているのですから、周りより低い家賃で借りてるとかすごく愛着があるとかなんか知らの理由があるのですから非常に厄介です。

そんなところ含めてしっかりと計算する必要がありますね。

建付減価

土地付きの建物価格=更地価格+建物価格ではない場合が多いです。

上記が成立するのは、その建物がその土地のあらゆる面での使用方法にベストマッチしている場合のみになります。そういう状態を専門用語で「最有効使用」の状態といいます。

当てはまらないのは、商業地域の中にある住居とか逆に住宅地の中にある店舗とかです。また建物の陳腐化もあります。風呂のないアパートとか容積率に対して過小すぎる古い都心ビルなどです。またたてものや運営上の問題で、がたの来ている建物などもそうでしょう。

こういう場合を「建付減価」が生じている状態であるといいます。といいますか建付け減価の生じていない状態はむしろ例外というくらい、最有効使用はできていない場合が多いです。

なので更地はどういう用途にも対応できるため（すなわち現状では最有効使用）、最も効果で問題なく流通するということになります。

なので更地の評価はどちらかというと簡単、建物が建っている土地の評価はいろいろな面で難しいということになります。

建物の評価は難しい

建物の評価というのは非常に難しいです。

一般に建物の評価ということで日常話題に上る場合、大きく３種類あると思います。

１、市場価値

市場でいくらで売れるか？という評価です。不動産の実務としてはこれが最も大事かと思います。しかし非常に曖昧です。建物は基本的に土地とセットで取引されるため、建物自体の相場というのが存在しないからです。一般的には戸建てでは、築２０年でほぼ「０」というのが相場です。とはいえ１億を超えるような物件はお金持ちは中古を嫌がりますから１５年で「０」が正しいでしょうし、わかりません。また、マンション、事務所などではまた大きく変わってきます。これが曖昧なので、実務上でも、以下の物理的価値と混同されます。固定資産税の評価や銀行の融資時の担保評価なんかも物理価値ではかられたりします。でも市場価値と物理的価値は明らかに違うので困ります。

２、物理的価値

建物が物理的に何年使用可能か？という観点から評価するものです。耐用年数を基準に行われます。でも実際の売買の現場ではこの価格ではとても売れません。

３、主観的価値

所有者がその建物の価値をいくらと認識しているか？ということになります。売買時は売り手はこの価値観できますから需要と供給が合わないことが生じます。上記２つの価値に比べこれが断然高いことが不動産の売買を難しくします。やはり不動産はそれを建てた最初の所有者が使い切ることが大切なのです。途中で売却するとどうしても所有者に大きな損失が発生します。「汎用性」のない建物は特にこの傾向が顕著で、事業用の建物、工場なんかは最たるものですね。

これらがそのときどきに応じて使い分けられるので混乱してしまうのです。

まずはこのうちの評価をしたいのか？話題にしているのか？というところを明確にしていかないけません。

土地評価の個別的要因による価格修正（地積）

狭い土地で使いようのないものはもちろん、広すぎる、というのも問題です。

エリアにもよりますが、例えば４０坪の土地が適正な周辺サラリーマンの「買える」土地だったとして、間口８ｍとかで８０坪あれば半分に割れますが、間口４mで奥に長い８０坪だったら半分に割ると間口が２mになってしまいます。では８０坪のままでというと周辺サラリーマンの自宅としては過大になります。地形とも連動してきますが、地形は整形であったとしても土地の大きさで評価額はがらりと変わってきます。

地価は土地の需要と供給のバランスで決まりますが、供給側にはいろいろな大きさの土地があっても、需要側は、大部分がサラリーマン層のマイホーム取得であると考えるとおのずと総額予算が決まって来ます。

なので土地は多少狭くても総額がその地域のサラリーマン収入から出せる土地への価格のストライクゾーンのものが最も坪当たりが「高価」になります。

こうした標準的な土地に比べ面積が大きくなればなるほど単価は下がります。これを「面大減価」といいます。

これは１０００㎡をこえるような「開発行為」を伴うようなものでも同じくで、そもそも各種申請手続きが必要になったり、法律で区域内にこういう道路をつけないといけないとか（もちろんその分の土地代は「０」です）厳しい条件が付き、どのような開発指導になるかどうかで大きく価格が上下します。今後もそういう規制はより厳しくなるでしょうから、減価幅が膨らんでいくと思われます。

しかしそれらとガラッと趣が変わってくるのが、マンション用地だったりします。

マンション用地では容積率が最大のポイントになります。

マンション用地は分割の必要がないので、地積が広いほうがより効率的になります。また土地内に公園をつくろうが道路を作ろうがその分その分容積率の敷地面積にカウントしてくれるので痛くもかゆくもありません。　またある程度の広さであれば接面道路もほとんど影響がありません、なのでまず広めの土地を検討する場合はマンション用地としての可能性を考えてみるのがいいかもしれません。

土地評価の個別的要因による価格修正（地形）

世の中には色々な形の地形があります。士価格くて間口の広い土地と同じ間口の土地でも三角形になっている土地ではどちらのほうがいいかは誰でもわかることかと思います。

とはいえ売り主としては、長年住んでいたりするとその形状に合わせてその欠点をうまく利用したりするようになるもので、またそこへの愛着がわいてくるんで、うまく使えばいいのだからそんなにも、割り引かれることはないだろう、と思いがいちです。しかし、あくまでも価格を決めるのは買主であるということを考えなくてはいけません。

一般的には「標準画地」（地積５０坪、前面道路幅員４m）が基本的な土地であるといわれています。それに比べ

・間口が狭小だったり（細長い土地）

・路地状敷地（入口が通路のような細い形状になっているもの）

・三角地

・その他不整形な土地

などがあります。

それぞれ減価要因になるのでその度合いに応じて減価させないといけません。

土地評価の個別的要因による価格修正１（接面道路）

「土地の価値はその接する道路如何によって決まる」というぐらいどういう道路に接しているかが重要です。

（法的規制）

・建築基準法上の道路か否か

その土地に接する道路に建築基準法上の道路がない場合、「血管敷地」となり大幅な減額を余儀なくされます。

・４２条２項道路かどうか?

セットバックの必要が生じ実質的に土地面積が少なくなります。

・実行容積率

前面道路の幅の６０％（住居系は４０％）などの制限を受ける場合があります。

（機能的要因）

・道路の幅

基本的には広いほうがいいですよね（広すぎるのも問題ですが）。法的に４mというのがあるとしても５とか６mと飯野は魅力になると思います、

・連続性

行き止まりは何かと不便ですよね。特に位置指定道路のどん詰まりの土地などは評価かなり低くなります。

・方位

敷地から見て道路がどの方位にあるかは重要です。南がベスト、次に東、西、最後に北という感じでしょうか。また、１方向のみの道路に接するより２方向以上のほうがいいですよね。なので角地がよいです南東の角地が１番、南西の角地が２番、次は北東化北西の角地、次に南の１面のみ、最後が北野１面のみという感じでしょうか?

（道路のグレード）

接する道路自体の幅、連続性、方位だけでなく、なんとなくすっきりした道路と、くねくねしたり凸凹だったり、速攻があったりするとグレードは落ちてきます。やはり道路のグレードはその地域の住宅のグレードに自然とリンクしているように思います。

とにかく道路は非常に重要です。

地価水準の把握の仕方５（ネットを利用する）

今の時代ネットで地価水準を把握するのが最も効率的ではないかと思います。

ネット上で「不動産投資」とか「不動産情報」とか検索すると多数出てきます。

いろいろなサイトがあるので、自分にとって使いやすいサイトを複数試して選んでおけば、自動的に事前登録したその人の希望に合わせた物件情報を送ってきてくれたりいろいろ便利な機能がたくさんついています、いろいろ見てみましょう。

地価水準の把握の仕方4（自己鍛錬）

みずからの相場観を鍛えましょう。

いろいろな地価の把握方法がありますがなんといっても大事なのは自らの相場観を育てることです。
そのためにも日頃から、この地域はいくらくらいで売り出されているんだろう?とか、結局なかなかこの土地は売れていないなあ、応募価格とだいぶ差があるんだろうな、などとアンテナをはって見ておくことです。
そして自分の住んでいるところの近辺や仕事場の近辺でもいいでしょう、定点観測をして基本となる土地の地価をしっかりと複数把握しておけば、そこに比べてこれくらいの格差があるからこれくらいだろう、という見当がつきます。
基準点をたくさん持っておくと強いですよね。

地価水準の把握の仕方3（詳しい人に聞く!）

地価相場をその地域の相場に詳しい人に聞くという非常にシンプルな方法があります。

誰でも出来そうですが、じつはなかなかできるものではありません。常日頃のお付き合いが問われるからです。
じつは、その地域の取引相場をきっちりと把握できている人は少ないです。
プロの事業者でも得意の地域以外は実は自信がないものです。
ところが、素人さんから聞かれて「知らない」といえないので適当にいっている人がいるようで、、、、、。

ともかくプロの不動産屋の言うことだからと鵜呑みにしない、ということと、地価水準だけでなく不動産全般について相談に乗ってもらえる人は貴重なので、日頃からの人脈形成に努めるのがいいでしょう。

地価水準の把握２（住宅情報誌などを利用する）

公示価格以外に、住宅情報誌などを活用する、という方法があります。

有料の物から無料の物までたくさんの情報誌が出ていますので参考にするといいでしょう。

気を付けないといけないのは、載っているのはあくまで売り［希望］価格であることです。
それでもそのエリアで同価格帯の掲載が多ければ多いほどそれに近い数字が売買価格に近いかもしれませんし、かなり有力な類推参考資料にはなると思います。