不動産売却時の注意点
不動産を売却するときの諸注意点です。
（売り出し価格の決定）
こちらもちろん売主は、より高く売りたく、業者さんももちろん手数料が上がるので高く売りたいのですが、現実に売れないとお金にならないのと早くお金にしたいという部分は業者さんのほうが強いです。売主さんは例えばまあ売れなくても住んでいればいい、とかうまく売れればラッキーとかいう人もいますので、、、、。それに対して業者さんは日々の利益を求められるのですから切迫感が違います。
なのでどちらかというと業者さんは少し安めに、売主はより高く、ということが起こります。
ここはしっかりと売主としてその不動産の客観的価値観を把握し、双方の意見を十分出し合って納得のいく数字を出していくべきでしょう。
ちなみにどんな売買交渉でもそうですが、売り出し価格を最終的な希望価格（落としどころ）より高めに設定しておく、というのはよく使われる手法です。
またその設計時に、諸手続きの費用などについて業者さん及び、「不動産に強い」税理士さんに聞いておきましょう。さまざまな特例や助成金なんかもあるので、あとで後悔しないように!
（売り出しの方法）
売り出しの具体的方法を担当者と打ち合わせましょう。お任せします、ではなく具体的にどういう手順で売っていくかしっかりと把握しようとすることで担当者も責任感を感じてきます。
・自社およびグループ会社の顧客リストへの紹介
・指定流通機構（レインズ）に登録する。
・交流のある事業者に情報を流す。
・住宅情報誌や新聞広告や折り込みチラシの実施。
・地域の不動産業者内の情報網に流す。
・インターネットに掲載
などなどです。
（第一印象が大事）
買い手が物件を見るとき第一印象って大事ですよね。これは人間関係とかも同じかもしれません。
なので家屋の場合なるべく空家にしてきれいに掃除して売りたいですね。家具などが残っているとどうしても「小さく」見えますから。居住中の場合でもなるべくかたづけてちかじか処分する予定があるようなものは前倒しで処分しましょう。
床や壁紙を張りかえるとか費用対効果で小ざっぱりさせるのもいいでしょう。
土地を売る場合も同じで、不要なものはなるべく撤去しておきます。
（こまめに連絡）
限度はあると思いますがこまめに担当者と電話してやりとりしましょう。おしりをたたくということになりますが、担当者も人間です。「うるさい」家主さん、売主には機敏に対応しがちですのでいい意味で「うるさい」売り主になりましょう。熱意も伝わります。
またこまめなやり取りの中から臨機応変に価格面などの調整もできるかもしれませんね。
不動産を買う時の業者の選び方
一番のポイントは事業者に依頼する前に、ほしい物件の条件をある程度確定させておくことです。地域、面積、駅からの距離、予算、その他もろもろです。また家族の意思が一致しているか、ということも重要です。
そのあたりの準備ができていなくて、コロコロいうこと変わったりしていると相手はプロですから、すぐにこのお客さんは真剣ではないなと見抜いてしまいます。表面上は対応してくれても、実質は動いてくれないでしょう。
そもそも不動産はよっぽどの不況の時でない限り、売りたい人と買いたい人では買いたい人のほうが多い（買いたい人は複数業者に依頼するということも含め）ので、自然と買いたい人に対する対応は軽くなります。
買うときも業者さんとの信頼関係が重要です。
なのでしっかりと事前調整をして本当に買いたいのだという真剣さを示すようにしましょう。またとはいえ、上記の理由から1社に絞らず複数業者に依頼したほうが、確度が飛躍的に上がるのでここはあまり気にせう複数業者に声をかけましょう。
不動産売却時の業者との付き合い方
業者さんとの付き合いが大切だとわかってはいても、実際不動産の売却時に不動産業者さんとはどう付き合っていけばいいでしょうか?
（業者さんの選び方）
大手不動産会社のほうがいいのか地域の中小のほうがいいのか?もちろん規模によりますが、一般宅地などの一般的な規模であれば、大手は安定感はあるが小回りが利かない、中小の場合はこまめに動いてくれる可能性は高いが担当者により当たりはずれがある、という感じでしょうか?これはなかなか結論の出る問題ではなくやはり担当者次第ということになるかもしれません。なので初めての時はとりあえず、大手の不動産会社に声かけて担当者付けてもらいその方との付き合いの中からいろいろ勉強して、いろいろなところに声かけていくといいかもしれません。大規模な土地はやはりよりたくさんの買い手情報とネットワークする大手のほうがいいかもしれません。
（1社だけにするか複数にするか）
複数に頼めば売れるチャンスは広がるように見えますが、担当者も人間なんで、複数のうちの一人と扱われているよりうちだけの秘密情報と思って一生懸命動くのとでは雲泥の差があります。なのでなかなかこれは一長一短がありどちらともいいかねます。これもやはり担当者の力量及び信頼関係次第といったところに落ち着くと思います。また、その時の状況が売り手市場なのか買い手市場なのかにも大きく左右されます。売り手市場のとこはやはり複数（3，4社）に声かけ競わせるくらいのほうがいいと思いますが、買い手市場の時は逆に1社に絞ってしっかりと吟味して売買まとめてもらったほうがいいかもしれません。
（担当者との信頼関係）
上記いづれにせよ担当者との信頼関係をいかに築くのか、というのは重要です。そのためにはまず、自分なりにその物件の相場を調べ価格水準を大まかに把握しておくことが大切です。その後業者を探し担当者をつけてもらい、担当者の意見を聞きます。最初からやる気のない価格を言ってくる場合は論外でしょうし、まずはこの段階で信頼して意見交換できるかどうかが重要です。すごくセールストークにたけてとはいえ、その後活動しない不誠実な担当者については、その後の行動の報告を確認する中で判断していくことになるでしょう。で、ぴんと来ないようであればほかの業者に声かけていく、、、、。という感じになると思います。気を付けないといけないのは前段の自分で把握したつもりの価格相場が夢見る相場だったときは何社に声かけてもひたすらぴんと来ないということになりますから、複数声かけるときには大手と中小とかバリエーション持たせて、自分の評価の整合性については早めに判断すべきかもしれません。また信頼に足りる担当者に出会ったもののなかなか決まらないというときは複数業者に声かけていくと思いますが、その場合は最初の担当者に複数声かけるべきか相談するとよいです。自分の考えをすべて伝え、相手の話もしっかりと聞く、そして最終的な判断は必ず自分で行い、決めたことは必ず実行する。営業マンも売主の人間性を見ていますから、こうすることで信頼関係が醸成され、より良い売買が成立することになります（業者も手数料は売値が高いほど高くなるのですから、基本的なところでは買主の味方と信じて進みましょう）。
ちなみに一般媒介と専任媒介ですが、スタート時の段階では選任には踏み込まず、（とはいえ当面は他社には頼まない、と信じさせる必要はありますが）すすめたほうがよいでしょう。
高知の伊勢海老？
高知→伊勢海老
というイメージありますか?
伊勢海老といえば三重県の伊勢になりますが、実は漁獲量2，3番手に高知県があります。黒潮の荒波にもまれて実は非常に品質のいい伊勢海老が長い期間取れます。
高知在住の方は海沿いに伊勢海老専門店などが集積するエリアが点在するのでご存じの方も多いでしょう。
こちら、シーズン10月くらいからスタートですがもうそろそろシーズン終わりかちかづいています!
今ならまだ購入可能!活き伊勢海老。
活きたままお宅へ伺います。
不動産はプロに任せる、とはいえ気をつけること
知り合い同士で話をして不動産を売買もしくは賃貸。というのは特殊な場合かまいませんがいろいろと後程トラブルになったりする場合が多いので、プロに任せてきちっとやったほうがいいです。
で、とはいえプロも人間ですから、そしてだいたいサラリーマンだったりしますからその辺の事情を理解してうまく付き合っていかないといけません。
・まずは、不動産会社に頼んだとしても結局は対応してもらえる担当者の力量、やる気に左右されますのでいかに能力のある担当とうまく付き合うか、がポイントになります。
・そもそもその担当者も売上利益などの目標を持って動いているため、付き合いの中で何とかしてくれるだろうとか過大な期待はしないことです。あくまでもビジネスライクです。
・不動産投資ブームの時は売り手の味方だと思ったほうがいいです。買いたい人はいっぱいいますから必然的に売り物件持っている人の味方になりがちです。売買が成立しないと彼らの収入になりませんがそもそも物がないと、、、、。ちなみにこういう状況の時は、不動産の転売ブローカーみたいな人が多数出現するので、不動産のプロもいい物件情報あったらまずそういう人に情報流します。プロ同士ですから話も早いし、ごたごたも起こりにくいですから、そこで売れなかったものが最後に一般の買い手に回ってくる、という状況であることは理解しておいたほうがいいです。でも地価上昇気なのですから少し割高でも買った後上がっていけばすぐに割安物件を買ったことになりますからそのタイミングの読みになります。
・不動産不況の時は買い客が大事にされます。売物件はいっぱいあっても買ってくれる人が大事ですから!営業マンもこういう時期は暇ですから徹底して付き合ってくれます。なのでいい買い物ができるでしょう、でもさらに不動産が下がる局面だとせっかくいい物件買ってもさらに値下がりする可能性はもちろんあります。
とにかくプロもまた人間でビジネスマンですから、あまりに無知で「お任せします」なんて態度ではそこに悪く言うと付け込まれるかもしれませんし、夢追う高望みでは相手にしてくれませんし、希望条件が不安定だと本気で動いてくれないということになります。
事前調査などでしっかりと自分の意見、基準を持ち事業者にまかせっきりにせず意見交換を活発にしてお互いの信頼関係を築くことが非常に重要ですね。
物件を見に行くときのチェックポイント
物件の調査は遠隔でもできますが、やはり実査に勝るものはありません。実際に見ることで、物件のスペックを実際に目で確かめましょう。関係権利者から事前に受けた情報もその後状況が変わっていることもあります。
（面積、地形）
事前資料がそろっていればいるほど、手抜きしがちですが、大きく金額に跳ね返るところですので、事前資料を疑ってかかるくらいで調べましょう。特に間口の大きさは、靴の大きさで何歩分とかで家に帰ってから靴の大きさを測る、とかも含め、入念に調べておきましょう。道路のL字溝の幅を参考にするなどもおすすめです。スケール持って行って測るのが勿論最高です。
（道路幅）
道路で不動産価格が決まるといわれるほど重要です。怪しいと思ったら役所などで建築基準法の道路指定を受けているかをかっちりと確認しなければなりません。
道路幅以外にも、道路の状況（側溝、舗装状況など）や、道路全体の印象もしっかりとみておきましょう。
（利用状況）
空家のはずは人がすんでいるなんてのは最悪ですよね。
（周囲の状況）
その物件と周りの物件であまりにも1区画ごとの広さ、建物の大きさが違うとか、道路の連続性はどうか、人や車の通行量、日当たり、道路との高低差、近隣に高圧線があるか、墓地、工場があるか、などなどです。周りの状況及び、周りに比べたその物件の違いというのもポイントです。周りが盛り土をして建てている（おそらく浸水危険エリア）なのにそこだけしていないとか。セットバックしてないとか。
あとは感覚ですね、ここなら住んでみたいと思えるかごみごみしていていやだなとか。もちろん好みは人それぞれですが、、、、。
商業地で更地を買うのなら周りにそろっている建物がおそらくそのエリアの最有効利用を目指して建っている可能性高いのでそういうものが建つのだというイメージはしてみましょう。
（その他注意点）
とはいえ、近隣の目もあるので長時間じろじろ見て回るわけにはいきません。慣れてくれば物件自体は１～２分、周辺は歩いて回って5～10分というあたりが目安でしょうか?
土地などの長さ、高さ、広さをぱっと把握する能力の修行
不動産を検討しようとして実査に行くと、ぱっと道路幅がわかったり、面積がアバウトでも分かるとすごく助かります。
そういうのは数こなしてというのもあるのですが、気をつけていくポイントがあります。
道路幅などの長さ？距離?ですが、すでに幅の分かってる道路を思い浮かべてそれと比較します。まずは自宅の前の道路の幅を測りましょう。これならこっそりすぐ実行できると思います。もしくは近くに位置指定道路があったらそこを再確認しましょう。これはほぼ4mということになります。これで４ｍとか５ｍとかの基準ができます。あとはそれに比べ大きいのか小さいのか、歩いて何歩なのか?でわかると思います。
ちなみに歩いて何歩のために、歩幅を1mにする方法というのがあります。これの練習のためもありますが、一つ道路眺めてある程度分かる方法に、道路際のL字溝を見るというのがあります。このL字溝の幅は６０ｃｍです。なので、これ5つで3mなので、L字溝5つ分を3歩で歩くようにすると1mピッチで歩いているということになります。
続いて高さですが、これはずばり１階＝3mで考えます。７階建てなら大体２０mということになります。
最後に広さですが、こちらも距離と同様、今の自宅の面積、実家の面積、を覚えてそことの比較で考えましょう。もう少し広いところでは住んでいる？隣の?マンションの敷地を覚えるとかです。
自宅が５０坪であれば、それが１０個くらい入りそうだから５００坪!とかでいいのです。
何度もやっているうちに使えるようになってきます。
ちなみにかなり広めので行くと、皆様の母校、中学校、高校はいかがでしょう?だいたい小学校５０００坪、高校で１００００坪、ゴルフ場１８ホールで３０万坪、とかでどうでしょう?これ基準でえいやっとやりましょう!
皆さん工事現場へ行ってください、そこには看板に敷地面積いくらとか高さ何mとか書いていますから練習台にはぴったりです。
日々訓練しましょう。
物件を見に行く準備
不動産投資、購入をするなら最も大切なことは、「不動産を見に行く」ことになります。当たり前のことですが、百聞は一見にしかず、というように見ることはほかのどんな情報収集よりも大切です。
とはいえ、見に行く前にある程度準備しといたほうが効率的ですし、見るときにポイントというのもありますよね。
（事前準備）
１、ゼンリン社（他の会社でも可）の地図で場所を確定!これである程度の周りの状況もわかります。
２、公図を取る。法務局で取れます。これで地形の状況、面積がどのくらい、道路幅がどのくらい、というのがわかります。ただし相当いい加減なものもあるので注意です。
３、都市計画図をとって（都市計画課で売っています）、用途地域や容積率を調べておきます。
４、登記簿謄本を取る。これは費用も大きくかかりますのでその都度判断でしょう?
などといっていますがまずは行くことが重要なので、1の準備だけでもえいやっと行ってしまうのがよいかもしれません。遠隔になればなるほど、より事前準備に時間と手間を割いたほうがいいかもしれません。
公的土地評価と実勢価格の差の問題点
公的土地評価を土地の価格の目安とはしますが、それが実勢価格と大きくはなれてくるといろいろと問題が出てきます。
まず公的土地評価は実勢価格よりも下回っていないといけません、でないと実勢価格-譲渡税ー諸経費が売却後の手取り額なので、そもそも実勢価格より公的土地評価が高ければだれも相続税を払う人がいなくなります、すなわち物納します。
ということで安くないといけないのですが逆にバブルなどで、実勢価格がぐんと跳ね上がるときなどは、今度はそれにちかずけていかないと公的評価の意味をなさなくなります。とはいえ、どうしてもある一定の時期に出していくものであるのでリアルタイムには追い切れないことと、公示価格以外は、全国のあらゆる土地が対象ですが、一人ですべて評価するわけに行かずたくさんの人でしかも一人あたりが大量に評価しますのでブレをなくすため、簡便かつ画一的な手法で行うしかないので、まさに血で血を争うような実勢価格の価格決めに比べて大きく制度が緩くなってしまします。
そのあたりでづれがどんどん出てきて、税制改革などで対応するにも大きくタイムラグが出て しまうのです。
なので公的評価ももちろん大切ですが、都度都度実績価格をしっかりと精査してから購入を行わなければなりません。
マンションの評価について
マンションは物理的には、土地と建物でできていますが、評価は、更地価格+建物価格＝マンション価格にはなりません。「区分所有」という特別な所有形態になっているからです。
マンションの評価＝占有坪単価×占有面積 となります。
市場では、実際の売買の場ではそうなのですが、相続税額計算や固定資産税の評価などでは、土地+建物というような旧来の評価だったりするのが厄介だったりします。
とはいえあくまでも土地価格や建物価格とは独立して独自の相場を形成していますから、誤解しないようにしましょう。
で、ポイントはその占有坪単価を調べることになるのですが、それには情報誌やインターネットで調べるのが一番です。下手すると坪単価、なんて欄がそもそもあって一覧的にその地域の類似物件の坪単価と比較可能になります。あとは適宜加減してえいやっと予測坪単価を出せばいいと思います。
その加減のポイントとしては、
１、最寄駅からの距離
２、ベランダの向き
南含む角部屋がベストですよね。北向きは厳しい。
３、築年数
１０年以内がいいでしょうか２０年超えるとだいぶ値が下がってきます。
４、階数
上階ほど高めになります。
５、専有面積
ワンルームとファミリータイプであまりにも基準が違うので、比較時には同じカテゴリーで比べましょう。
６、グレード
高級マンションと一般マンションではそもそも価格水準が違います。
７、総戸数
多いほうが価格は安定します。
８、ベランダ面積
価格判断の対象から外しておいてほうが無難です。
９、周りの環境
電車沿い?高速道路沿いなどは騒音が心配。
１０、壁しん面積、内のり面積
面積の表示には、壁しん面積（境を壁の中央にするため面積が広めに出る、建築基準法ではこちらを採用）、内のり面積（境を壁の内側とするためせまめに出ます。登記簿や権利証はこちらを採用）。５-１０％ほど差が出てきますので注意しましょう。
などなどいろいろな要因で加減算して予想価格をひねり出しましょう。