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2015-03-06 08:18:26

土地に建物を建てることはいいのか悪いのか?メリット

テーマ:不動産ビジネス全般

相応の家賃が取れそうな地域で土地を遊ばせておくというのはもったいない、と思います。ということで建物を建てて家賃収入を得たいと考えるとします。不動産経営、投資の根本的な動機になると思いますが、建物を建てるということにはメリットデメリットがあります。


(メリット)

・家賃収入が得られます。

なんといってもこれに尽きると思います。

自宅の建て替え時に貸家も併設して、その上がりで自宅分のローンの返済に充てるなんて言うこともよくおこなわれています。

・相続税対策

昨今地方都市などでは、アパートを建てる動機は半分は節税対策ではないかと思われます。特に相続税です。

時価の100%評価を受ける預金が35%程度の建物に転換する。

賃貸建物は「貸家」なのでさらに30%程度の評価減になる。都市も「貸家建付地」になり20%の減額になる。

小規模宅地の減額規定などが使えれば50%減になる。

建て方によっては地形が悪化し「不整形」の土地の評価減になる。

・所得税対策

アパート事業などで計算上生じた不動産所得赤字を他の所得と通算することで、減らす効果を得ることができる場合があります。

・固定資産税対策

更地に比べ固定資産税の評価が6分の1程度になります。

・家賃収入は原則として敷地所有者がだれであれ、税務上建物所有者に帰属しますから、親の土地上に子供がアパートを建てればその家賃はすべて子供のものとすることができ(土地は使用貸借にします、地代を払うと借地権贈与などの問題が出てきます)、子供に財産を蓄積させることができます。


2015-03-05 07:06:44

借地権問題の最良の解決法

テーマ:不動産ビジネス全般

借地権、底地権にはそれぞれの減価要因があり、更地価格×借地権割合よりそれぞれ実勢価格は少なくなるので価格に差が生じます。なので借地権問題の最良の解決法は第3者に売却するより当事者間で解決して歩み寄るのがお互いにとっていい場合が多いです。


借地権者が買い取る。底地権者が買い取る。信頼おける第3者を挟んで共同でそれぞれの権利を売却し、借地権者底地権者で分配する。土地を両者で分割する。などでしょうか?


いづれも多大な労力と精神力を交渉中は使いますが、減価幅は半分に収まり両者にとって最良の解決策になる、ということです。

2015-03-04 07:12:41

底地権の価格設定

テーマ:不動産ビジネス全般

今度は逆に底地権についてです。


要するに地主さん側からの借地関係の考え方ですが、これは非常に厳しいです。


貸している土地の価格に対して地代がべらぼうに安かったりします。さらにその安い地代から、固定資産税、都市計画税なども払わないといけません。

その土地を返してもらおうと思っても「正当事由」などいろいろな条件がそろわないと期間満了になっても基本返してもらえません。

で売ろうと思っても上記のような状況なのでなかなか買い手がいません。


そして、何と言っても底地権の最大のデメリットは相続税の評価が、その交換価値に対してはるかに高いものになってしまうことです。

以前の地価高騰と路線価評価割合のアップ(以前は路線価は時価の30~40%程度でしたが、最近は80%前後となっています)があり、底地の換金性が低い中相続税の納税資金対策は悩みの種となります。


なので底地の一般価格(建前価格)は、更地価格×底地割合なのですが、実際その価格での売買どころか買い手がつくほうがめずらしく、あるとすれば「底地買い」の特殊な筋の業者さんが、更地価格の10%程度などで買い取っていくくらいが関の山です。この建前価格のさらに30%とかの条件でも借地人との交渉に疲れた地主さんが叩き売っているほどです。ただ最近では相続税の物納などの制度とのバランスで、叩き売らなくてもいいような場合も出てきているようです。要するに国への売却です。


相続税物納の収納価格は相続税評価額です。上記のように相続税の評価額が時価に比べあがってきていますから、むかしは一般に物納は損というイメージがあったのですがじつは物納したほうが得になってきている場合も出てきています。物納時は譲渡所得税が無税なのもポイントです。一般の土地ですら物納が有利な場合がありますので、底地の物納はさらに有利といえるでしょう。


と否定的なことばかり書きましたが、長い期間を考えると、何かにつけ承諾料を受けることもできますし、借地人との交渉によっては、借地関係を解消できたら一気に不動産価値を高めることもできます。「交渉力」に自信のある人はいいかもしれません。


なので底地の実勢価格は、すごくざっくりですが、「建前価格」の50%というところでいかがでしょうか?

2015-03-03 07:37:41

借地権の価格算定

テーマ:不動産ビジネス全般

借地権には様々な問題があります。


基本的には借地人は、地価が長い歴史的には上昇してきていることから、比較的に広い土地に極め安い地代で住んでいる場合が少なくなく、やりようによっては事実上無期限で借り続けることが可能で底地権者に比べ有利なことが多いです。


しかし所詮借り物の土地なのでその地位は不安定で、借地期間の延長(更新)には神経を使いますし、法的に義務はないものの大半の場合多額な更新料を支払うことになります。(更新料は払っておいたほうが無難です)


また、改築や増築は地主に無断で行えません、許可を得るには交渉と承諾料が必要になります。ちなみに建固な建物への建て替えは、別途条件変更の承諾も必要です。


また、借地権の売却をするにはまた地主への承諾が必要でかつ、なかなか売りずらという問題があります。


借地権は担保にもなりにくいということもあります。


すごくざっくりですが、首都圏では借地権の承諾料は以下の割合が目安になります。

・更新料=更地価格の4~5%

・増改築承諾料=更地価格の2~5%

・用途変更承諾料=更地価格の10%

・名義変更承諾料=売買価格の10%

あたりのようです。


このようにいろいろ問題があるのでその地位は安定ではありません。


なので実勢価格は、いちおう

更地価格×借地権割合

とはならずに、

更地価格×借地権割合×80~90%

となります。

2015-03-02 07:21:57

借地権について

テーマ:不動産ビジネス全般

借地権というのは、建物所有を目的とする土地の賃借権または地上権のことですが、関東でよく使われています。土地を借りて家を建てる、とうのは江戸のころから習慣としてあったようですね。

じわじわこの流れが大阪などにも伝わってきて、今は全国的に借地権を利用した不動産利用がなされています。


借地権自体の価格が、土地の価格自体に対して50%とか60%とか70%とか。これを「借地権割合」といいます。地域によってだいたい決まっているので皆様の地元がどれくらいなのか聞いてみましょう。


で、都市部は土地の価格が値上がりしていきますから、合わせて家賃も値上げしたいがなかなかうまくいかなかったので、借地人に対していろいろ攻勢をかけるようになったため借地人保護のため、いろいろな法律ができました。ところがお今度は逆に不自然なくらい借地人の地位が強くなり、今では「貸してしまった土地はとられてしまったと思え」といわれるほど、借地人に有利な法制運用になってしまっています。


それではいけないということで、平成4年8月からの施工で、新「借地借家法」ができ、定期借地権など事前に期間を区切って借地する方法が生み出されました。とはいえその制度を使わなかった場合、および、平成4年8月以前からの契約は契約が解除されるまでそのままということであり、実質新法での契約というのはあまり見かけないというくらい、以前のままの借地権が継続している今日この頃です。

2015-03-01 12:09:18

不動産売買契約書2

テーマ:不動産購入

(手付金)

民法だと、手付金は売買代金とは別物と考えますから、通常は、契約書の中に、売買代金に含む、とか、利息をつけない(描かないと民法で法定利息に)とか入れることで民法の規定を排除しますね。


(代金支払い方法)

所有権移行と同時履行ですから、現金または預金小切手が多いでしょう。手付金は事前になされるので一般の小切手でも問題なさそうです。


(実測売買)

すべての境界線について隣地所有者の承諾を得たものを、「確定測量図」といい、その承諾のないものを「現況測量図」といいます。もちろん「確定」のほうでいくべきなのですが、案件によってはすべてにおいて承諾印をもらうのは大変な場合もあり、、、、。実務的には微妙なところです。


(引き渡し、登記の時期)

不動産の売買において売買代金の全額(残金)の支払いと、物件の引き渡しと、所有権登記移転登記申請手続きは同時に行うのが鉄則です。この時期ずれはトラブルの元です。


(危険負担)

民法だと債務者主義ですが、通常は、契約解除可能にして条項を排除する場合が多いです。


(瑕疵担保責任)

これが一番調整がいるところかもしれません。

民法では1年以内なら瑕疵担保責任を認めるということで、売り主にとっては非常に酷なので、「2か月以内」とかするのもいいかもしれません。


(契約の解除)

こちらもいろいろなバリエーションのあるところですが、手付解除期日までは、手付相当額の損でお互い解除できるがそれ以降は相手側が認めないとダメというのが一般的でしょう。


(ローン条項)

このローン条項は、買い主の売り主に対する甘え、ということでしょうから、許される期間は必要最小限になります。


以上です。

2015-02-26 07:43:38

不動産売買契約書

テーマ:不動産購入

不動産の売買においては「不動産契約書」がすべてといっても過言ではありません。そこにすべてが凝縮されています。この見方はしっかりと勉強しないといけません。


(総論)

・売買契約書は売主買主の合意内容を書面にしたものなので、各自の分1通づつが作られます。不動産流通促進協議会の作成した標準フォームを使うことが多いですが、あくまでもそれは「たたき台」であり、それをもとに合意内容にマッチするようにカスタマイズしていきます。間違っても基本形に合わせるように号内容を調整していってはいけません。契約書を合意内容に合わせていきます。

・一度締結した契約書の記載内容は当然遵守されないといけません。締結後当事者間で疑義が生じたときは、「契約書には何と書いてあるか」に戻ります。そんなはずではなかった、は通用しません。日本人は「性善説」でものを考えがちですが、こと契約書に関しては「性悪説」に立って考える気持ちで向かいましょう。

・そもそもすべて民法どうりに行くのであれば契約書面自体が必要なくなります。まずは民法の規定ありきですがそれに対する「特約」として契約書がある、という形になります。要するに民法では都合悪い合意内容についてそれを「排する」ためにつくります。なので契約書に無いものに関しては民法の規定に基づいていくことになります。


(目的物件欄)

登記簿通りに記載されているかチェックしましょう。未登記の建物の場合は固定資産税の課税台帳の記載で代用します。


(売買代金欄)

登記簿の面積と実測すると面積が違うということはよくあります。ピタッと一致するほうが稀です。なのでいったん登記簿の面積で契約するが、後日残金決済の間までに測量などをし精算するという「実測売買」が多いです。とはいえ登記簿面積が信頼性に足るものであるとかいうときとか測量費が多額になるなどで、後日実測値と公簿値が違っても苦情を言わないという「公簿売買」というものもある。


(特約欄)

ここをうまく使って「○○条にかかわらず、、、、」という形でどんどん内容を変更していきます。


(記名欄)

書き方もとくに規定はなく実印を押す必要もありませんが、一方的に手付金を払うだけという弱い立場の買主のことを考えると、「自分はれっきとした売主です」という意味からも売主は印鑑証明をつけて実印を押印するという配慮があってもいいかもしれません。ちなみに、基本的に売主買主分2通用意しますが、1通つくって、もう1通はコピーでもオッケイです。この場合、印紙が1通分で済みます。とはいえそもそもですが、印紙がなくても売買契約自体は有効です。印紙は税法上の問題です。


つづく




2015-02-25 07:45:50

不動産を買う時の売買契約までの流れ

テーマ:不動産購入

希望の物件が決まったとするとその後の流れは


(買い希望表明)

買いたいとは思っても即答はできないでしょう。なので考える時間をもらうために数日売り止めをしてもらいます。通常は2~3日程度ならオッケイしてくれます。その間に家族を連れていくなりその他調べをするなりして売値との妥当性を検討します。

その結果、オッケイであれば契約へと向かうのですが、例えば売値1億円の物件であっても9000万円であれば買いたいといった回答をする場合もあります。これを「指し値」といいます。これは買主の本音の時もありますが、「ダメもと」の場合もあります。この辺が駆け引きですね。もちろん事業者を通じてのやり取りになりますが、その結果、9000万円が通ったり、9500万円で折り合ったり、やっぱり1億でないとダメとかなったりしますが、その価格が折り合ったら次の段階へ進みます。


(細部の打ち合わせ)

引き渡し時期、手付金の額、受領方法、測量をするかしないか、などなど細部を打ち合わせ、売買契約書の案文をチェックします。このタイミングで必ず細かなところまで目をとうし、確認をしておくことになります。いざ契約調印の場で疑問点が出てきたりしていると相手方の感情を害するかもしれません。あくまでも調印の段階は「儀式」ととらえ、それまでの準備をとどこうりなく終わらせておかねばなりません。

もちろん調印後そんなつもりではなかった、は通用しませんので、おそくとも契約の前日までにはしっかりと確認しておきましょう。とはいえ、実務上、1週間以内のは「契約調印」に入るというのが通例です。確認作業は迅速に。たまに業者によってはお客様から要望がなかったので、ということで事前に情報を積極的に出してこない場合もあるので、積極的に条文の確認など行っておきましょう。


(重要事項説明書の受領)

不動産業者は、契約締結前に「重要事項説明書」を交付しないといけません。実務上契約の直前に渡されることが多いですが、その受領時に、事前に口頭などで聞いていることと書面の内容が一致しているか、きちんとチェックしないといけません。ちなみにこの「重要事項説明書」に事実と違うことを書いていて顧客からその件でクレームが役所に入ると、事業者は業務停止を含む厳しい罰則があります。なのでその内容には非常に気を使っているので、口頭は言った言わないという問題がのこりますが最後の砦はこの「重要事項説明書」ですので、この内容確認は細心の注意を払ってください。


その後契約書締結に入ります。

2015-02-25 07:35:29

不動産物件を見るときのポイント

テーマ:不動産購入

物件を見るときはその物件が必ず「お化粧」をしていると思って素顔の部分をよく見てください。シャンデリアがある、なんていうのに騙されないように。


また周辺の環境にはよく注意を払ってください。通勤などの想定される時間にバスや電車に乗ってみたり、近隣の人に話しかけてみたり、時間を変えて見に行ったりしましょう。夜中にとても騒音があるなんて言うエリアもあったりします。


とはいえ返事は早めにしないといけないのでその折り合いも大切ですが、、、、。


ちなみに、格安なのに中身がいいという「出物」物件というのはあり得ないと思っておいたほうがいいです。あれば業者が買っています。法令上の欠陥や実は雨漏りがあったり、極上物件というのは、一般の人には回ってこないと理解しておいたほうがいいでしょう。

2015-02-25 07:25:14

不動産、最初は買わずに見るだけで。

テーマ:不動産購入

不動産は最低でも数千万円の買い物になるでしょうから、細心の注意で買いたいですよね。


それには冷静な目と的確な判断力が必要になってきます。そのためにはより数多く直接物件を現地に足を運んで見に行くことが需要です。もし初めて物件を購入するなんて言うときは、最低でも5件、できれば10件程度は見ておきたいものです。当初紹介される物件はどんなに条件よくても絶対に断る、くらいの気持ちでのぞむのがいいかもしれません。


業者さんから紹介があったら少しでも魅力を感じたら即なるべく早く見に行きましょう。そして担当者と意見交換します。しっかりと担当者の意見を聞くようにして今後の参考にします。


担当者はいい物件だと思ったから紹介するわけで、機敏に反応してあげて、かついろいろと話をすることで興味を示すことでやる気を出してくれます。とにかくしっかりと反応をすることです。



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