From：ななころ
コメダコーヒーより
◆あらすじ
「金利いくらで借りていますか？」
「高金利」＋「長期」の融資は、やっかいだというお話を前回しました。
静銀、オリックス銀、トラスト、、、サラリーマンに積極的に融資する銀行は、この「高金利」＋「長期」のパターンが多いですが、安易に融資を受けて物件を買ってしまうとハマります。
何がやっかいかというと、まず元金がなかなか減らないということです。僕はスルガ銀行で金利4.5％・期間30年で融資を受けていましたが、5年経ってもほとんど元金が減っておらずに愕然としました。
たとえば、1億円を期間30年で借りた場合、5年後の時点では元金が900万円しか減っていませんから、そりゃー減らないと感じるわけです。返済期間あと25年。。。
安易に「高金利」＋「長期」融資を受けると、元金がなかなか減らずにやっかいなのです。
その他にはどんなやっかいな点があるのでしょうか？
※前回記事「高金利・長期で融資を引く怖さ（１）」
◆高金利・長期融資のやっかいな点②
もう１つやっかいなのが、他の銀行から融資を受ける時です。
物件を買い増ししていこうとすると、オリックス銀などのサラリーマンに積極的に融資する銀行は年収倍率に引っかかってくるため融資を受けられなくなり、他の銀行に融資を打診していくことになります。
地銀や信金、信組といった銀行から、サラリーマン属性融資から脱却して、徐々に「事業性融資」に移行していくステージが訪れます。（こうなってくると不動産投資家として一人前です。）
ところが、他の銀行から融資を受けようにも、安易に「高金利」＋「長期」融資を受けていると、「債務償還年数」がネックになってしまう可能性が出てくるのです。
債務償還年数とは、簡単に言ってしまえば、「今ある預金と毎年CFをすべて借入金返済にあてたら、何年で完済できるか？」という指標です。
この指標は、一般的に「20年以内」とされています。既存と新規融資を合計した借金総額を、20年以内に返せるような預金＋毎年CFの数字にしないといけないわけですね。
しかし、3％4％の高金利で、30年35年と長期で融資を受けていると、この「債務償還年数20年以内」の数字をクリアするのが難しくなります。
結果として「融資不可」となってしまうのです。融資頭打ちです。
◆さらにやっかいな点が・・・
ですから、「高金利」＋「長期」融資は、すぐに「融資頭打ちになってしまう」という厄介な点があるのです。下手したら1棟購入しておしまいです。
年収1000万円、2000万円と高収入のサラリーマンは、それでも融資を受け続けることはできるかもしれません。それでも、今は2億円～3億円がMAXです。（しっかりと儲かる物件を買っていれば、2億～3億も融資を受けられれば十分ですが）
しかも、「高金利」＋「長期」の融資には、さらにやっかいな点があります。何がやっかいかと言うと・・・
（次回に続く）
◆編集後記
ビックモーターの店頭の街路樹が枯れている問題が報道されてから、同社の使用していたとされる除草剤が、ホームセンターから在庫がなくなるほど売れているとか！？
その除草剤を販売している会社の株価も上がっているとか！？
僕たちのような大家業も、雑草や落ち葉には頭を悩ませる問題なので、同じように気になっている不動産投資家も多いかもしれませんね。
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