From：ななころ
エクセルシオール・カフェより
◆最初は金利が高いのも仕方ない
「金利いくらで借りていますか？」
普通のサラリーマンが、不動産投資を始めようと銀行から融資を受けようと思ったら、金利1％台出てる人はマレで、低くて2％台、一般的には3％～4％台の金利で借りている人が多いのではないでしょうか！？
＜サラリーマンに積極的に融資する銀行の金利（例）＞
・オリックス銀行 2％台
・滋賀銀行 2%台
・静岡銀行 3.6％
・セゾン 3％台
・トラストL&F 3.9%
・スルガ銀行 4.5％ ※2018年まで
僕も初めて物件を購入するために公庫から借りた時、金利は3.65%でした。次がスルガ銀行から金利4.5％で借りています。
今考えると金利「めちゃくちゃ高いな・・・」と思うのですが、僕のような平凡なサラリーマンが銀行からお金を借りようと思ったら仕方が無い部分はあります。誰しもが通る道です。
◆高金利・長期融資のやっかいな点
ただ、多少の「高金利」だけでしたらさほど問題になりません。
高金利でも回せる高利回り物件を買えばいいですし、徐々に金利の低い銀行へ借り換えをしていけばいいからです。（先日は「借り換え」をテーマにセミナーを開催しましたが、低い金利で借り換えするチャンスはたくさんあります。）
やっかいなのは「高金利」に加えて「長期」で融資を受けている場合です。「高金利」＋「長期」の組み合わせがやっかいなのです。
たとえば、僕は公庫から金利3.6％で借りていましたが、公庫は期間が7年だったのでさほど問題ではありませんでした。問題はスルガ銀行です。金利4.5％で期間30年で借りてたからです。
まず、元金が減らない減らない。。。（汗）
払っているのは利息ばかりで、５年経過してもほとんど元金が減っていないことに愕然とします。毎年送られてくる返済予定表を見ては溜息をついていましたよ。
一方の期間7年で借りていた公庫はみるみる元金が減り、5年経ったころにはほとんど返し終わっているような感覚です。（公庫は元金均等なので毎月の返済額も減る）
◆他にもやっかいな点が・・・
まぁ、それでもそれなりの高利回りで回せていれば、さほど問題ではありません。
「高金利」＋「長期」に加えて、さらに「返済比率50％以上」とかになると苦しくなりますが、僕の中では返済比率は35％以下としていたので、問題なかったのです。
金利3％後半・期間20年以上で融資を受ける場合は、利回り15％以上・返済比率35％以下としていましたので、それなりに儲かっていました。
（返済比率を50％以下とする不動産投資関連書籍が多いですが、金利が高く長期間の融資の場合は、なるべく返済比率35％以下にしないと儲かった気がしない。10年後20年後に痛い目に遭う可能性もある。）
それでも、「高金利」＋「長期」の融資には、他にもやっかいな点があります。何がやっかいかと言うと・・・
（次回に続く）
◆編集後記
先日の「借り換え」をテーマにした定例セミナーは、お陰様で大好評でした。
いつもの会場の予約が取れず初めての会場を予約したら、とんでもなく狭かったりで始まる前はどうなることかとヒヤヒヤしましたが、結果的には講師と受講者の距離も近くなって話しやすかったです。
急遽、参加してくださった受講者から「借り換え事例」を発表してもらったり、効率的かつ高確率で借り換えできるコツや秘訣を学んでいきました。
借り換えをテーマにしたセミナーって他ではあまりやっていないんですよね。僕も10年以上会を運営してきましたが、借り換えをテーマにしたセミナーは今回が初めてです。
かなり有意義な時間になったのではないでしょうか！？
ご参加くださったみなさま、遅くなりましたがありがとうございましたm(_ _)m
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