From：ななころ
エクセルシオールカフェより
◆お宝物件発掘の旅
先週末は個別指導プログラムの6期生さんと一緒に、北関東エリアで物件周りをしてきました。
今回は講座で学んだ内容を実際に実践する回。地方高利回り不動産投資法「お宝物件発掘」の実践編です！
不動産価格の高騰なんてなんのその。受講生が課題にそって発掘してきた利回り13％～25％の高利回り物件を５棟ほど。ランチする暇も無いほど見学して回りました。
控え目に言ってめちゃくちゃ楽しかったです。そして、私自身とても勉強なりました。やっぱり不動産投資はこの物件発掘が一番面白いんですよね！ワクワクします。
（実際にこの日、見学した物件のマイソク）
◆物件を買わせるための言い訳
不動産投資の成功のポイントはたくさんありますが、誤解を恐れずに単純化してしまえば、「いかに儲かる物件を割安に買うか」がすべてだと私は考えています。
小難しいことを書いてある本はいっぱいありますが、イマイチな物件を買うため（or 業者やコンサルが買わせるため）のエクスキューズだったりします。
都心の融資の付きやすいエリアで利回りのイマイチな物件を買うために（買わせるために）、「人口減少率が・・・」「積算が・・・」「イールドギャップが・・・」「出口戦略が・・・」などと言って、誤魔化している場合もあります。
これらは納得できる理由もありますし、実際に成功している人もいますので、すべてが間違っているとは思いません。私自身勉強させてもらっていることもあります。
ただ、私たちのような持たざるサラリーマンが、5年～10年で脱サラできるレベルに辿り着く不動産投資法ではないと思っています。
◆どうやってお宝物件を見つけたら良いのか？
そのためには、「足を使った物件発掘」が、めちゃくちゃ大事です！
他のライバル投資家と同じように物件を探していたら、絶対にお宝物件なんて見つかりません。特に地方は閉鎖的なところが多く、よそもんに美味しい情報をくれたりはしません。
だからこそ、こうやって足を使って物件を発掘しながら回る。すごく大事だと思っています。
今回も物件周りしていてこんなことがありました。
その物件は利回り11％ちょっと。利回りとしてはまぁまぁですが、地方ですし築が古く販売図面に掲載されている建物の写真はイマイチ。まったく期待できません。普通だったら目にも止めません。
ところが、実際に足を運んでみると、めちゃくちゃキレイ。もともとNTTの社宅だったこともあり、造りがしっかりしている上に、内装を新しくしており入居家賃は相場より安い。満室。実際の利回りは13％ぐらい見込めそうです。
さらに、地場の業者をヒアリングしていくうちに、売り出し価格から大きく指値できる可能性もあることが分かってきたのです。利回り15％を超える可能性すら出てきたのです！講師である私が一番前のめりになってヒアリングしてしまいましたよ笑
一日とても楽しいお宝物件発掘の旅でした。
◆編集後記
高利回りの物件というのは、当然ながらそれなりの”ワケ”があります。
高利回りだからという理由で買って、とんでもない物件を掴まされてしまった人もいます。（私の最初に購入した物件もそんな感じでした苦笑）
それでも、その”ワケ”を解決できると、みるみるお金が貯まっていきます。「儲かる」って実感できるんです！
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