From：ななころ
プライベートオフィスより
◆前回のあらすじ
不動産投資を順調にスタートしたかに見えたサラリーマンAさん。1棟目、2棟目と順調に物件を購入。
「また相談してください」と言われていた銀行に、意気揚々と3棟目となる物件の融資を持ち込むも、なんとっ、撃沈。物件を持ち込めど、持ち込めど、「総合的な判断により」と断らてしまうのです。
ならばと他の銀行にも打ち込んでもダメ。Aさんはニッチもサッチもいかなくなってしまったのです。不動産投資で成功して脱サラは儚い夢となってしまったのです。。。
その原因は、銀行融資の仕組みを知らなかったことです。銀行マンが何をチェックしているかを理解せずに銀行融資を引き出そうとしたことに原因があったのです。
当然ながら銀行マンは物件評価をして融資の可否を判断します。しかし、物件評価は融資可否判断の１つでしかありません。大きく分けて３つの項目があり、物件評価はその１つの項目に過ぎないのです。
しかも、この３つの項目の「掛け合わせ」で評価します。残り２つのチェック項目とは何でしょうか？
※前回記事「融資頭打ちになってしまった不動産投資家Aさん苦悩
◆銀行マンがチェックする2つ目の項目
銀行マンがチェックする項目のもう１つは、「事業性評価」です。
あなたの企業や事業を評価して融資可否判断を行うのです。「格付評価」とも言われたりしますが、その評価は「決算書」の内容でほぼ７０～９０％決まってしまいます。
金融庁は過去の実績だけでなく事業内容や成長の可能性等を評価してお金を貸しなさいと銀行に言ったりしていますが、実際はほぼ決算書中心に格付けが行われています。決算内容がとても重要なのです。
決算書の中でも貸借対照表（BS）の「自己資本（純資産）」と、損益計算書の「各利益（当期利益等）」はとても重要視しています。特に当期利益と減価償却の合計が、年間の返済額を下回っていたりしたら、かなり融資は諦めた方が良いかもしれません。
Aさんの場合、1棟目2棟目の利回りが低く収支が悪かったために、決算書の見栄えは良くありませんでした。オーバーローンを受けていたために返済額も大きく、当期利益と減価償却の合計を超える年間の返済額となっていたのです。。。
当期利益 ＋ 減価償却 ＜ 年間の返済額 ⇒ 融資不可
◆融資不可と判断されたもう１つの項目とは？
そしてもう１つ、Aさんが融資不可と判断された項目がありました。
銀行マンがチェックする３つの項目「物件評価」「事業性評価」、あと１つとは・・・
（次回につづく）
◆編集後記
子供の成長が早すぎるのと、サッカーシューズがすぐにダメになるので、3ヶ月に1回ぐらいのペースで靴を購入しています。主にネット購入です。
以前までは子供用のサッカーシューズは5000円以下でも買えたのですが、定期的に2足3足をまとめて購入していました。
（一言にサッカーシューズと言っても、主に履くスパイク、人工芝で履くトレシュー、体育館で履くフットサルシューズの3種類があります。3種類づつ買わないといけないので大変なんです）
ところが、円安のせいなのか、5000円以下で買えるスパイクが圧倒的に少なくなってしまいました。。。これから始める年末セールに一縷の望みを残している次第です・・・
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