From：ななころ
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◆入居率の高いオーナーは何が違う？
入居率の高いオーナーと入居率の低いオーナーはどこが違うのか？
僕たち大家にとってとても重要な情報の１つです。不動産投資はいかに安く買うかも重要ですが、購入後にいかに入居率を高めて維持するかがとても重要ですもんね。
この問いに対する答えとして、先日の土曜日にSUUMOさんが大規模なアンケート調査を行い集計した結果いろいろなことが分かったということで、セミナーでたっぷりと解説してくださいました。
いろいろと違いはあるのですが、その中でも僕が興味深いなと思った違いについて、3点ほど書きたいと思います。
◆入居率の高いオーナーと低いオーナー違い①
まず1つ目の違いは、「空室状況の把握」です。
入居率の高いオーナーは当然のことながら空室状況をしっかりと把握しています。「どの物件が何室空いているのか？」を把握しているのです。更新・退去予定日やリフォーム状況までしっかりと把握しています。
一方で、入居率の低いオーナーは把握している割合が減ります。ましてやほったらかし or 管理会社に任せっぱなしのオーナーはなおさらです。サブリースオーナーが全体の4割というデータもありますから、いかに入居状況を把握していないオーナーが多いことか！？
何でもそうですが、「まずは知らないことを知る」ことが重要だったりしますよね。空室状況を常に把握しておくことが、入居率を高めるポイントの１つだと感じました。
◆入居率の高いオーナーと低いオーナー違い②
続いて2つ目の違いは、「管理会社との関係」です。
入居率の高いオーナーは、入居率を高めるために必要なこととして「コミュニケーションと信頼関係構築」を重視している傾向が出ていました。しかも、管理会社との関係を大切にするために、コミュニケーション能力を高めようと意識の高いオーナーの割合が多いのです。
一方で、入居率の低いオーナーは、「コミュニケーションと信頼関係構築」よりも「広告料アップ」を重視しているのです。管理会社との関係構築は、コミュニケーションよりもお金に解決できると考えているオーナーが多いのかもしれません。
また、入居率が低く管理会社に不満を持っているオーナーが多いという結果が出ていました。それは当然としても、管理会社を変えたくても変えられない現状も浮き彫りになっていました。下記のコメントが物語っています。
空室率70％になってもこれまでのしがらみから逃れられずに管理会社を変えられない。他に良いところを知らないから管理会社を変えられない。
◆70代男性・空室率70%台・・・「これまでの関係で変えにくい。」
◆40代男性・空室率40%台・・・「取引できる業者を知らない。」
◆入居率の高いオーナーと低いオーナー違い③
そして３つ目の違いは、「情報源」です。
情報収集としては、入居率の高いオーナーよりも入居率の低いオーナーの方が積極的に行っている結果が出ていました。入居率を高めようと積極的に情報収集しようという姿勢が伺えます。
一方で残念だなと思ったのがその情報源です。ほとんどのオーナーの情報源が「取引のある不動産会社等」だということです。たぶんこのブログを読んでくださっている方も「えっ！？」と思われますよね！？
もちろん様々なところから情報は得た方が良いとは思います。しかし、情報源はとても重要です。偏った情報になってしまう危険性もあります。
普段テレビからしか情報を得ていない人たちがどうなってしまうかを考えれば、その影響度合いの甚大さが分かるかなと思います。情報源は意識しておきたいですよね。
◆まとめ
この他にも入居率の高いオーナーと低いオーナー違いについてはいろいろと面白い結果もありました。
繰り返しになりますが、不動産投資は「買うまでが勝負」ですが、「買ってからも勝負」です。入居率を維持することが一番儲かります。失った空室期間の家賃は二度と取り戻せません。
日本が急激に人口減少し高齢化して世帯数も減少している中、どうやって入居率を高めるかは、いつも考えていかなければいけないなと感じた次第です。
◆編集後記
上記以外では、入居率の高いオーナーは、一般的にはかぼちゃの馬車問題やコロナ以降「融資が厳しくなった」という言われている中でも、「融資は好転している」と回答しています。
入居率が高ければ、財務状況が良くなり決算内容も良くなるので、どんどん融資も引きやすくなるんです。かぼちゃの馬車問題やコロナも関係ないんですね。
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