From：ななころ
大好きなお蕎麦屋さんより
MACのキーボードの冷たさに毎年悩む、ななころです。
オシャレでスタイリッシュなんですが冷たい。。。泣
◆先日の勉強会
先週の土曜日は105回目のセミナーを開催しました。
今回のセミナーは、会員さんからの”情報”がきっかけで開催が決まりました。
会員さんから紹介してもらったブログに、「全空物件をオーバーローンで買った」という記事を見つけたことがきっかけなのです。
そのブログには、”ある会社のあるサービス”を利用することで、普通はなかなか融資を受けることすら難しい全空物件に、オーバーローンで購入したとあったのです。
驚きましたよ。
そんなことができるのかと・・・。
＝＝＝ 記事一部抜粋 ＝＝＝
全空物件を買うためのサブリース活用法 ～金融機関の不安を解消する仕組みの作り方～
こんにちは、ぺんたです。
ここでご紹介した2棟のうち１棟は2020年3月で市の一括借り上げが終了し、全空の状態で私に返還されます。市は入居者全員を2月末で退去させたので、実際には3月頭から全室のカギを貸していただき、室内のチェックと共用部のメンテナンスを行っています。
購入後１年で全空になることがわかっている物件に金融機関はよくぞ融資をしてくれたものです。しかも金融情勢が厳しくなるなか、リフォーム費まで含めたオーバーローンですから足を向けて寝られませんｗ
（2020/3/23ぺんたさん健美家コラムより）
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
（ブログ執筆者の方は一方的に存じ上げているだけです。もし執筆者の方がこの記事を読み、シェアを禁止されたら削除させて頂きます。）
◆悪いイメージ
上記のブログ記事に書かれているように、「JPMC（日本管理センター）のサブリース」を利用してオーバーローンを引っ張って購入することに成功したのです。
ただ、「サブリース」と聞くと、悪いイメージがつきまといますよね！？
不動産投資経験を勉強した人であればあるほど、
「えっ、サブリース！？」
「絶対にナイ、ナイ」
そんな風に思われるかもしれません。
たしかしにサブリースは、素人大家を食い物にしてきた印象が強いです。
古くから言うとL社やD社のサブリース、、、
「30年保証」と謳って、地主大家を中心に拡大していきました。
ところが、「30年保証」とは名ばかり。
建物が古くなり、入居需要が減っていくと、半強制的家賃減額を求めてきたり、サブリース解除されることもありました。
特にL社の一斉サブリース解除（通称:終了プロジェクト）は、TV東京が番組で報じたこともあり、大きな社会問題となりました。
さらに、L社のサブリースビジネスモデルを継承したかぼちゃの馬車はとんでも無い事件になったことは、ご存知の通りです。
サブリースを悪用した、最悪のビジネスモデルだったのです。
あまりにもサブリースの悪用がひどかったため、2020年6月に法律も整備されました。
「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」
そんな経緯がありますから、不動産投資経験が長い方や、よく勉強されている方は、否定される方がほとんどなのではないでしょうか？
◆サブリースを活用してオーバーローンで購入？
ところが、サブリースも視点を変えると、意外な活用法が見えてきます。
ペンタさんのように、サブリースを活用することで、オーバーローン融資に結びつけることだってできるのです！
そこで、興味を持ったななころは、メインバンクを通じて、JPMCさんに引き合わせてもらいます。
そしてすぐさま講師を依頼することにしたのです。
（JPMCさんは全国の幅広い金融機関と提携されています。）
ただ、JPMCさんは年商500億円の一部上場企業です。
一方で、私たちの大家の会は100名ちょっとの規模です。
引き受けてくれるのかという心配もありました。
すると、JPMCさんの方から、「当社の代表を講演に呼びましょう！」という提案をしてくださり、今回の講演が実現したのです。
しかも、単なるJPMCさんのサービス紹介だったりすのではなく、真剣に役立つ講演内容を考えてくださったのです。
なんとっ！？
ゼロからスタートして11年半で上場まで漕ぎ着いた創業秘話をお聞きできることになったのです！
不動産投資も「事業」であり、私達も「経営者」ですから、これは貴重な機会です。
受講した方たちにも多くの気づきがあったようです。
＝＝＝ ＜受講者の声＞ ＝＝＝
・起業のところでは、「身分は平等」「部下はお客様」「悪い報告を優先させる」などが特に印象に残りました。賃貸経営のところでは、単身者の40～60代の世代の増加率が飛び抜けており、これらの世代が求める間取りを提供していけるかが重要と認識できました。
・私を含め、サブリースに悪い印象を持っている大家さんも多いと思いますが、JPMCの目指す三方良しのやり方なら活用してみたいと思いました。オーナーから資産を預かって運用し、それを還元するのが私たちの仕事という考え方がよかったです
・これからの時代は設備・共用部・家賃・契約条件などありとあらゆるものを総動員して、入居者に選ばれる工夫をしていかないと生き残れない業種だと改めて実感しました。身近にJPMCさんがサブリースされているであろう物件の募集条件を見ていたので至極納得しました。それらをマネしたのは間違いなかったですし、新入生のために早々に3月入居の予約を受け付けざるを得ないことを理解しました。
・大家業は右肩下がりですが、場所やターゲットを絞り、また、契約のIT化等の仕組みの変化に追いついて、継続して行けば道は開けるとおもいました。
・なるべく入居の回転率を落とした方が儲けるので、そうなるようにやった方が良いこと。
・インターネット無料や家電付きというサービスが客付けに有効だという話、築古木造アパートや客層によってそれが本当に効くのかという気もするが、時代の流れでもあり考えてみる必要はあると思った。
・三方良しの精神で事業に取り組むことで、事業に関わる全ての人がハッピーな気持ちになり、応援してくれる人が増えること。たとえ儲かっても、人に嫌な顔をされる事業は続かないし、成長しないと思う。誰かの”足りない”を捉え、どうすればサポートできるかを考えることで、不動産賃貸業ではなく、その他の事業にもそのマインドは活かせると思う。
・入居者ファーストの考え方。年功序列ではなく実力主義でもなく実績主義という考え方。
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
成功した人たちは、どのようにして不動産投資で経済基盤を確立しているのか？
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◆編集後記
初めてお会いしたJPMC武藤社長は、上場企業の社長にも関わらず、上下関係や年齢関係無く、誰でも平等に接していらっしゃる方だなと感じました。
ななころもサラリーマン時代は上場企業に勤めており、上の方と接する機会は良くありましたので、すごく苦労した部分でもありましたので苦笑
とはいえ、一人で創業して年商500億円に持っていくには、それなりに苦労も多かったことだろうと想像しています。
社員に弱みを見せたくても見せられない。
自分を厳しく律していらっしゃるなということも強く感じました。
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