From：ななころ
プライベートオフィスより
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お陰様で足かけ10年、100回目記念。
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◆投資用マンションも高騰？
前回の記事では、新築マンションが高騰していることをお伝えしました。
しかも新築だけでなく、中古マンションも高騰しているのです。
高騰している原因としては、もちろんコロナの影響もあります。
しかし、それ以上に人口動態による需要増が原因だと、ななころは考えています。
なぜなら、団塊ジュニア世代が35歳～45歳となっており、マンション需要が増えていることが原因なのではないかと考えられるからです。
需要が増えているにも関わらず、コロナや資材高騰などによって供給が制限されている。
自ずと高騰を招く環境になっているんだと思うのです。
それでは、投資用のマンションの価格はどうなのでしょうか？
住居用マンションのように高騰しているのでしょうか？
◆投資用マンションの価格の状況は？
投資用マンションの状況については、まず楽待のレポートをチェックしていきましょう。
楽待のレポートをチェックすると・・・
予想通り「区分マンション価格上昇、史上最高金額を更新」とあります。
集計を開始した2012年以来、過去最高価格と過去最低利回りを記録。
かつて無いほど高騰しています。
※集計において投資用と住居用の厳密な区別は難しい
＝＝＝ 記事一部抜粋 ＝＝＝
区分マンション価格上昇、史上最高金額を更新
区分マンションは、集計を開始した2012年から現在までにおいて、前四半期を上回り、過去最高価格と過去最低利回りを記録した。物件価格はプラス9万円となる1723万円で、2020年1～3月期から4四半期連続で上昇している。利回りは、2020年10～12月期（7.06％）と比較して0.12ポイント減となる6.94％となった。
区分マンションの価格上昇理由について、無借金で家賃年収3600万円を実現した「区分のプロ」芦沢晃さんは、一棟物件を購入できない投資家の現金が区分マンション投資に流れていることが大きな要因と話す。
通常、一棟物件は積算担保評価に基づく金融機関からの融資で購入する一方、区分マンションは個人与信が使えるうえ、現金で購入するケースもある。2018年のスルガショック以降、現在も個人投資家への融資が厳しい状況が続いており、一棟物件を購入できない投資家が、区分マンションを購入していることが影響していると芦沢さんは話す。
一方、株価指数と区分マンション価格は相関関係にあるため、米国の低金利と資金供給により米株の最高値更新が続き、これに牽引された日本株上昇も大きな要因とみられる。つまり、株式投資で増えた資金で区分マンションへ現金投資する投資家も一定数存在するという。
また、区分マンションは投資用だけでなく実需として購入される場合もある。特に都心一等地の物件は利回りに関係なく需要が高いため、投資とは関係のない実需の購入が、物件価格を押し上げていることも考えられるという。
（2021.4.16 楽待新聞記事より）
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
これは、健美家のレポートでも同様の傾向となっています。
グラフで推移を確認すると、過去最高とまではいかないまでも、かなり高い水準となっていることが分かります。
（楽待と健美家で100万円以上も差があるのは興味深いですね。）
（2021/05/06 健美家レポートより）
◆投資用マンションが高騰している原因
上記のように、住居用だけでなく、投資用マンションも高騰していることが分かります。
主な原因としては、楽待で伝えられているように、
・一棟物件を購入できない投資家が、区分マンションを購入していることが影響している
・株式投資で増えた資金で区分マンションへ現金投資する投資家も一定数存在する
・都心一等地の物件は利回りに関係なく需要が高いため、投資とは関係のない実需の購入が、物件価格を押し上げている
ということが挙げられます。
みなさん、投資意欲が旺盛なんですよね！
実際、区分マンションの売却専門の不動産業者に聞いたところ、「売り物がなくて困っている」と言っていました。
つまり、買いたい投資家さんがいっぱいいるのに、販売できる投資用マンションの在庫がないという状況なんです。
ただ、ちょっと異常な状況だなと感じました。
この状況がいつまで続くか・・・。
◆手放すなら絶好のタイミング
とはいえ、区分マンションを手放すのであれば、「今でしょ！」というぐらい絶好のタイミングなんです。
儲からない区分マンションを持っている人も、痛みの少ない損切り or ちょっとプラスで売れてしまう可能性もあるのです。
ただ、高値で売却するには工夫も必要です。
「サブリースが付けられていて外してもらえない」と行ったケースや、「サブリースを外そうと思ったら多額の違約金を請求された」といったこともあります。
また、投資用マンションの場合、利回りで売却価格を算出しますが、利回りを高くする工夫も必要となります。
サブリースが付いたままだったり、家賃が相場よりも安いままだと、高くは売却できません。
さらには、売却を依頼する不動産業者の見極めもあります。
売却対象を投資家にするのか、実需にするのかで、依頼先の不動産業者も異なりますし、売却戦略も大きく変わってくるからです。
いずれにしても、売却チャンスであることは変わりませんので、売却を検討している人は今すぐ動くと良いと考えています。
ななころの身近にも、儲からない区分マンションを手放すことができた人が実際に何人もいます。
身を軽くして、本当に儲かる不動産投資を再スタートすることをオススメします。
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◆編集後記
ななころは35歳までずっとマンション暮らしでした。
なので、マンションの良さはすごくよく分かります。
冬暖かいのは何より良いですよね！
（戸建てはどうしても寒い部屋がある・・・涙）
それでも、不動産投資家の視点に立つと、どうしても戸建てに軍配が上がります。
なにより賃貸併用住宅のような、収入を生み出してくれるマイホームは最高です。
さらに、ホームステイの受け入れをするとなると、戸建ての方が良いなと感じています。
ななころはしばらくは戸建てに住む予定です。
一方で、老後は利便性の高い駅近マンションが良いですね。
車を運転するのも怖くなってきますし。
そう考えると、団塊世代が75歳～80歳になっている今、マンションへの需要が高まっている要因の1つなんだろうなと感じた次第です。