From：ななころ
図書館より
◆前回のあらすじ
今年もあとわずか。
このブログの投稿もあと3回。
昨日から今年一年の振り返りをしている。
いや～、予測していたこととはいえ、今年は大変だった。。。汗
いくつもの収入が一気にゼロに。
スケジュールもいったんすべて白紙になった。
特にホストファミリー普及活動はすべてが止まってしまった。
ホストファミリーを安全に楽しく受け入れていく方法を解説した動画教材の作成準備に入っていたが、すべて中止になってしまった。。。
「コロナは時代」
まさにコロナによって新しい時代に突入し、私たちは新しい挑戦を求められた一年になった。
では、ななころはこの一年、不動産投資関連ではどんなことに挑戦したのか？
＜前回までの記事＞
・大変な1年だった2020年（今年の振り返り①）
◆コロナ融資による銀行開拓
まず、今年ななころが挑戦したことと言えば「銀行開拓」。
今年はコロナ関連の融資や補助金が数多く打ち出された。
アンテナを高くしている投資家や経営者は、賢くコロナ関連融資や補助金を活用して資金が潤沢になっている。
結果、意欲旺盛の投資家が増え、収益物件の価格は下がらず、むしろ全体的には値上がりする結果になってしまった。。。
そのため、年初に「今年は物件を買おう」と予定していたななころも方針転換。
コロナ融資を活用した銀行開拓に挑戦した。
詳しくは過去記事を読んでもらえれば嬉しいのだが、結果として、法人で1つ・個人で1つの新規銀行を開拓することに成功した。
コロナ融資で実績を積み、プロパー融資へとつなげていくのが狙い。
特に法人で信用保証協会付きの融資を受けられたのが大きい。
なぜなら信用保証協会は1回目の審査が時間がかかる一方、一度審査が通ってしまえば、次から審査期間が劇的に短縮されるからだ。
これで、来年良い物件が見つかった時に、法人でも個人でも、どちらでも有利な方で融資を受けられる準備が整った。
◆コロナの影響で家賃収入は減った？
ちなみにコロナ関連融資には条件がある。
たとえば、日本政策金融公庫だと次の通り。
「最近1ヵ月の売上高または過去6ヵ月（最近1ヵ月を含みます。）の平均売上高が前年または前々年の同期と比較して5％以上減少している方」
ななころの住む市のコロナ融資斡旋の条件だと次の通り。
「最近3箇月又は最近1年間の売上高、売上総利益率、営業利益率のいずれかが前年同期比と比較して、3パーセント以上減少していること。」
いずれにしても、家賃が減少していると融資を受けられる。
当初この条件をクリアするのが難しいと思われた。
なぜなら家賃収入の方は、コロナによる影響がほとんどなかったからである。
優秀な管理会社のお陰もあって今年も稼働率は順調で、むしろ微増していた。
（不動産投資の強いところ！）
＜1月-3月家賃収入実績＞
・2019年1月 1,049,292円 → 2020年1月 1,078,857円 昨対2.7%増
・2019年2月 1,048,474円 → 2020年2月 1,053,619円 昨対0.5%増
・2019年3月 1,062,285円 → 2020年3月 1,123,781円 昨対5.5%増
コロナ融資を受けるのを諦めかけたとき、ふと思った。
ちょっと待てよ、と。
ななころの場合、ホストファミリーの収入が激減していたから、もしかしたら4月以降は大きく減少しているのではないかと。
そこで月次で家賃収入をまとめることにした。
（通常、月次での売上は出しておらず、税理士に任せてしまっている。）
＜4月-6月家賃収入実績＞
・2019年4月 1,210,781円 → 2020年4月 956,441円 昨対-26.6%減
・2019年5月 1,081,152円 → 2020年5月 945,090円 昨対-14.4%減
・2019年6月 1,070,732円 → 2020年6月 1,030,090円 昨対-3.9%減
すると、4月-6月の収入で考えると、コロナ融資を受ける条件を満たしていた。
幸か不幸か、コロナ融資の条件をクリアしていたため、融資を受けることができたのである。
諦めずに挑戦してみることの大切さをあらためて知った。
すでに物件を所有している人で、まだコロナ融資を受けていない方は、一度挑戦することをオススメする。
◆開拓した銀行へ案件持ち込み
銀行開拓をした後、信金２行へ案件を持ち込んでみた。
目的としては３点。
１．現時点のななころの資産状況で融資が受けられるのか？
２．いくらぐらいまで融資が受けられるのか？
３．どのような条件（金利、期間等）で融資を受けられるのか？
持ち込んだのは、5000万円弱の物件と1億弱の物件の２つ。
結果、両物件とも融資は難しいとの回答だった。
しかし、ここで大きな成果を得ることができた。
１つ目は、両信金とも収益物件への融資は受けられるということ。
２つ目は、1億弱の物件でも融資を受けられる可能性があること。
つまり物件評価さえ伸びれば、融資を受けられるということが分かった。
原則自己資金１割必要だが、フルローンも可能だとの回答を得られた。
これは来年に向けて大きな弾みとなった。
今年１年を振り返ると、物件は買うことができなかったが、来年チャンスがあれば買いたい。
（次回につづく）
◆編集後記
コロナで世界中が渡航制限される中、サンタさんは世界中を回れるのか？
心配したイタリアの５歳の子供が、首相にサンタさんの移動許可を求める手紙を書いたそう笑
なんとっ、可愛いニュースだと思わずホッコリ。
「イタリア 5歳が首相に「サンタさんに移動許可」求める手紙」
この時期になると、慌ててプレゼントの仕入れに奔走するサンタさんも多いはず。
ただ注意したいのが、この時期だけは何も考えずにAmazonで買うのは危険。
Amazonで買おうとしたら、大きく値上がりしていてびっくりした。
メーカーのサイトで値段をチェックしたら、定価よりも高い。
さらに、トイザらス等のオンラインショップは10%OFFになったりするものもあった。
ここでも情報格差が生まれているのか・・・！？汗