From：ななころ
プライベートオフィスより
◆前回記事のあらすじ
ななころの所有する物件の空きテナント。
所有してから10年間借り手が見つかりません。。。
前回記事では、テナントの借り手を見つけるために、ななころがこれまで挑戦してきたことについてお伝えしました。
起業支援による入居募集施策は、「いける！」と思っていたんですけどね。。。恥
ホームページを自作して、起業支援サイトを立ち上げまでやったのですが、結局反応はほとんどなく、空振りに終わりました。。。
募集家賃を5万円だとすると、空室損は1年間で60万円。
10年間では実に600万円にもなります。
やはり不動産投資家としては、空室があれば、絶対に埋めないといけないですよね。
そこで、この他にもいろいろな案を考えていたので、浅はかな案で恥ずかしいものもあるのですが、みなさんの参考になればとシェアしていきます。
※前回記事「10年以上埋まらない空きテナント、どうやったら埋まる？（１）」
◆案１．コインランドリー
まず考えたのが、「コインランドリー」です。
中古等で格安でコインランドリー用の洗濯機を買ってきて設置。
入居者用のコインランドリーとして運営しつつ、一般の方も利用できるようにしてはと考えたのです。
結構真剣に考えて、本を数冊読んで勉強し、コインランドリーで成功している人にアドバイスをもらいながら進めていました。
しかし、決定的にネックとなる点がありました。
入口が奥まっていて、暗いという点です。
一般の利用者は絶対に怖くて利用できないですし、上階に住んでいる人たちも抵抗あるだろうなとまず最初に思いました。
そこで、部屋を明るくしたり、入口を大きくして外から見えるようにしたりする工夫が必要です。
そうなると、費用が膨大にかかってしまいます。。。
「これは収支がとても合わない・・・」と諦めることにしました。
◆案２．トランクルーム
続いて考えたのが、「トランクルーム」です。
ご存知の通りレンタル倉庫を運営している会社が、どこも急伸していました。
たとえば、業界大手のキュラーズ（Quraz）は、2001年創業であっという間に全国に広がり、売上を伸ばしています。
トランクルームはとても注目されていたのです。
そこで、部屋を細かく区切って、入居者や近隣の人のためのレンタル倉庫として運営できないかと考えたのです。
1室3000円／月程度でレンタルできれば、10室で3万円／月。
しかし、これもネックがありました。
上階の入居者は最大でも9世帯。
近隣の利用者がいないと満室にはなりません。
となると、先の理由と同じで、入口が奥まっていて暗い。
一般の方が利用するために、明るくて利用しやすい環境を整備する必要があります。
残念ながら、そのための改修予算を考えると、とても計算が合いません。
こちらもあえなく断念することにしました。。。
◆案３．住居への転用
続いて考えたのが、「住居への転用」です。
いっそのこと風呂・トイレを設置するなどして、がっつりお金をかけて改修工事を行い、住居への転用を考えたのです。
広さを考えると、ちょっと広めの2LDKの部屋ができます。
周辺家賃相場を考えると、5万円～6万円の家賃をいただくことができます。
たとえば、改修工事に300万円かけたとして、家賃6万円で貸すことができたとすると、単純計算で利回り20％になります。
悪くない収支だなと考えました。
しかし、これもネックがありました。。。
それは両隣が店舗だということです。
１店舗は雑貨屋さんなのでいいのですが、もう１店舗が飲み屋さんなのです。
深夜遅くまで飲んでいるお客さんがいることもあるようで、ときどき近隣と騒音トラブルになっているケースもあります。
そのため、住むにはちょっと難しいだろうという結論となり断念しました。。。
◆案４．レンタルスペース
続いて考えたのが、「レンタルスペース」です。
１ヶ月～の中長期ではなく、１日や１時間からスポットで借りることのできるレンタルスペースとして貸し出してはどうかと考えたのです。
ななころは賃貸併用の自宅の地下室をレンタルスペースとしてスポット貸ししており、そこそこ利用者がいます。
月で言うと、5万円～10万円の売上があります。
同様に貸出ができないかを検討したのです。
そして、スペースマーケットやスペイシー等のレンタルスペースを探す人のためのポータルサイトに掲載してみたのですが・・・。
1年間掲載してみて、問い合わせは０件でした。
やはりスポット貸しするにしてもトイレが無いと厳しい。
それに、今のスケルトン状態では利用用途が限られてしまうのです。
あえなく断念することとなりました。
◆案５．ジモティー掲載
続いて挑戦したのが、「ジモティーへの掲載」です。
すでにご存知の方も多いかと思いますが、ジモティーは入居募集としても威力を発揮します。
工夫次第では、なかなか埋まらない部屋、事故物件などちょっとクセのある部屋も埋まってしまったりもします。
大家にとって強い味方なのです。
今回、テナント募集をジモティーへ掲載したのです。
実はこれが一番ヒットして問い合わせ件数が急増しました。
見てください、この数字！
閲覧数：13,220件
問合せ件数：33件
閲覧されている数が多く、問合せ数も実際に増えました。
それには理由があって、ちょっと掲載には工夫を凝らしたからなのです。
どういう工夫をしたかというと・・・
（次回につづく）
◆編集後記
ちょっと競売で気になる物件を見つけました！
さっそくお付き合いのある金融機関に本日打診。
短期間で内諾を得るのは難しいのですが、支店長判断で「融資出せる可能性が高い」となれば、入札に向けて動こうと思います。
ななころは初めて購入した物件が競売だったのですが、競売は今でも時々チェックしています。
ここ5,6年は金融緩和の影響もあって、良い物件が競売に登場することがめっきり減っていました。
しかし、最近はコロナの影響もあって、競売にも良さそうな物件が登場するようになってます。
今後注目ですよー！