From：ななころ
コメダ珈琲より
◆前回のあらすじ
物件を所有すると、大家の悩みの１つになるのが「大規模修繕」！
放っておくと建物はどんどん老朽化が進行。
入居率が下がってしまうこともあります。
負のスパイラルに陥り、最悪の場合、経営破綻する大家も少なくありません。
とはいえ、大規模修繕にかかる費用は数百万円から数千万円になることも。
これまで必死に貯めてきたキャッシュフローを、一気に吐き出すことになります。
ななころの物件も初回の大規模修繕から10年が経過し、老朽化が目立ってきていました。
「どうしたら良いだろうか・・・」と悩んでいたところ、大家仲間から興味深い業者を紹介されたのです。
大規模修繕を15年といったスパンで実施するという、今まで聞いたことも無いようなサービスを提供する業者だったのです。
前回の記事で書いた通り、これだったら大規模修繕のデメリットの１つが解消されます。
一方で、疑問や不安が湧いてきたのです。。。
「お金の支払いはどうなるの？」
「途中で大規模修繕を投げ出されたらどうするの？」
「お金は高いんじゃないの？」
※数名の方から「詳細を聞きたい」というコメントを頂いたので、できる範囲で詳細に書いてみたいと思います。
「業者を教えてほしい」という方もいたのですが、ごめんなさい、宣伝が目的ではないですし、業者名を公開するとこの業者がパンクする可能性があるため控えます。
勉強会や飲み会でお会いする機会があれば、こっそり聞いてください笑
（順調にいけば確実に伸びる業者だとななころは思ってます。そのうち耳にするようになると思いますよ。）
◆支払いの仕組み
そこで、ななころは湧き上がる疑問や不安を、率直に業者にぶつけてみたのです。
ななころ「お金の支払いはどうなるのですか？」
途中で投げ出される可能性もあるわけですから、15年分を一括で払うわけにもいきませんよね。
15年後に最後に支払うというはずもありませんし。
どうやって払っていくのだろうと疑問だったのです。
すると、業者から返ってきた答えは、
業者「15年分を毎月分割払いになります。」
業者「1年目と2年目に工事費総額の約10%づつを払って頂いて、残りの80%を15年で分割して支払っていただく形になります。」
たとえば、工事費の総額が500万円だったとします。
そのうちの10%、つまり50万円を1年目と2年目に支払う。
そして、残りの400万円を15年で分割した、約1.8万円を毎月支払うというのです。
これって面白い支払いの仕組みですよね！？
◆分割払いのメリット
支払いが分割になると、私たち大家にとってメリットがたくさんありますよね！
・1回の支払額が少ないので、支払い負担が軽減される。
・融資を受ける必要がなくなり、銀行開拓の手間がなくなり、金利負担分得になる。
・万が一業者が倒産したり、大規模修繕を投げ出しても、リスクは最小限に抑えられる。
などなど。。
まるで、iPhoneを割賦払いで支払うような仕組みです。
このメリットを享受できるのは、なにもすでに所有している物件だけでなく、これから買う物件にも当てはまります。
高利回りの中古物件はだいたい融資額が伸びませんから、修繕費用を分割で支払うことによって、建物を再生しつつ現金を温存することだってできます！
さらに、業者が言うには、
・毎月の支払いを全額経費にできる
ということなのです。
これ、めちゃくちゃメリットですよね！
普通は大規模修繕費を「積立修繕費用」として毎月積み立てていっても、税金がかかります。
それが全額経費にできるのですから、これは大きなメリットです。
その他にもいろいろと大家にとってメリットがあることが分かったのです。
◆心配なのが料金
一方で、心配なのが「料金」ですよね！？
iPhoneを割賦払いすると、月々の支払い負担は軽くなりますけど、一括で払うよりも金額が高いってことも結構あります。
そこで、ななころは実際にこの業者に見積もりを依頼してみたのです。
数日後、現地に工事担当者が派遣され、見積もりが出来上がってきました。
見積もりを見てみると・・・
総額が770万円。
初年度と2年目に約80万円づつ。
そして、毎月15年間3.3万円の支払いです。
大まかな工事内容としては、
・外壁塗装
・屋上防水
・階段の補修と防水
・7部屋分の玄関扉の交換
といった内容です。
そんなに高い料金ではないなというのがななころの感想です。
どちかと言うと他社と比べて少し高いのですが、べらぼうに高い料金でもありません。
むしろ15年間、建物をメンテしてくれて、修繕費を経費にできるなら、十分に妥協できる金額です。
「これだったらとりあえず試してみよう！」
そして、実際にお願いしてみたのです・・・
（次回につづく）
◆編集後記
明日はいよいよ定例勉強会。
ななころは「ライフデザインを実現したー！」と感じられるようになるためには、「お金だけじゃダメ」だって自分に言い聞かせるようにしています。
ついつい不動産投資や事業をやっていると、お金を追い求めるようになってしまう自分にハッと気がつく時があるのです。。。
お金は大切だけど、お金に振り回されたり、お金がゴールになるような人生は嫌なんですね。
なので、主催しているコミュニティも、10年前に設立する時に「○○大家塾」「○○大家の会」という名前にしませんでした。
「大家」になるのが目的じゃなくて、「ライフデザイン実現」を目的にしたかったのです。
（怪しいネットワークビジネス系の会だと思われる人も多いようですが笑）
あくまでも不動産投資で成功して経済基盤を確立することは、ライフデザイン実現の4要素のうちの１つだと思ってます。
そして、今回の定例勉強会では、ライフデザイン実現のめのもう１つの要素「良好な人間関係」について学んでいこうと思っています。
「人間関係」をテーマにすると、いつも集客がガクンと減るのですが、お陰様で40名ほどの参加申込みが入ってます。
わざわざお金と時間をかけて参加しようと思う方が、予想以上に多いことに驚きました。
みなさん、本当に勉強熱心ですね～！
誇りに思います。