From：ななころ
プライベートオフィスより
◆前回のあらすじ
物件を所有すると、大家の悩みの１つになるのが「大規模修繕」！
長期保有するにしろ、早期売却を目指すにしろ、大規模修繕が重要な鍵を握っていると言っても過言ではありません。
すでに借金はゼロ。
ひたすら毎月３０万円ものお金を生み出してくれる物件です。
ななころは、建物か自分が朽ち果てるまで物件を所有するつもりですが、積み上げてきたキャッシュフローを大規模修繕で無駄に吐き出すことだけは避けたいと悩んでいたました。
そんなときに、会員さんから紹介を受けた画期的な大規模修繕業者を知ることに。
さっそく見積りを依頼。
前回の記事でお伝えした通り、総額770万円という見積もり提案。
初年度と2年目に約80万円づつ。
そして、毎月15年間3.3万円の支払いです。
そこで、「ものはためし」と、実際にお願いすることにしたのです。
すると・・・
◆一回目の集中工事（初年度）
第一回目の大規模修繕の主な項目は以下の通りです。
１．屋上防水
２．外階段の補修および鉄部塗装
３．外階段の天井の補修
４．1／７戸の玄関扉交換
以下、実際の修繕内容を、報告書から転載します。
１．痛み始めていた屋上バルコニーの修繕の様子
＜Before → After＞
水はけが悪くなくなっていた部分も綺麗に防水されています。
２．階段鉄部塗装の様子
＜Before → After＞
錆びてボロボロになっていた階段の鉄部も、綺麗になりました。
３．階段天井の修繕の様子
＜Before → After＞
爆裂（水が染み込んで膨らんでいた箇所）も撤去してから、丁寧に塗装してくれています。
４．1／７戸の玄関扉交換
＜Before → After＞
古い団地仕様の鉄板の玄関扉が、見違えるようになりました。
初回の実施内容は、見積もり上では約140万円相当の内容が実施されたと報告。
（支払額は、初年度10%分の70万円と毎月定額支払3万円です。）
このように、実際の支払い額よりも、常に修繕内容の方が先行するのも特徴の１つです。
万が一、この業者が倒産したりトンズラしても、「支払いすぎた」ということがないようにと配慮されているのもいいですね。
◆二回目の集中工事（次年度）
続いて、２年目には第二回目の集中工事が行われました。
第二回目の大規模修繕の主な項目は以下の通りです。
１．階段および階段壁・天井の補修塗装工事
２．階段防水工事
３．空室バルコニー防水・塗装工事
４．２／７戸の玄関扉交換
以下、実際の修繕内容を、報告書から転載します。
１．階段壁の補修塗装工事
＜Before → After＞
階段側面の壁を塗装し、とても綺麗になりました。
照明も綺麗にしてくれて細かいところまで配慮がなされています。
２．階段防水工事
＜Before → After＞
前回の業者が雑に貼って浮いていた階段の長尺シートも、きれいに剥がして細かいところを補修しつつ、新しい長尺シートを貼ってくれました。
まるで見た目が違います！
３．空室バルコニー防水・塗装工事
空室のバルコニーの防水を実施。
適当な業者だと細かい部分を手を抜いたりするので、配管のパイプまで綺麗に塗装してくれている様子は、報告の写真を見て感動しました。
二回目の実施内容は、実際の総支払額193万円に対して、見積もり上では約320万円相当の内容が実施されていますとの報告。
（今回の支払額は、2年度10%分の70万円と毎月定額支払3万円です。）
◆ななころ所管
この業者に依頼をしてみて、今のところすごく満足しています。
15年という長い年月をかけてゆっくりとマイペースで修繕できるということもあり、とても丁寧に細かい箇所まで施工してくれます。
築40年越えの物件は見事に生まれ変わろうとしています。
また、この物件はすでに借入を完済して、減価償却もあと数年のみ。
収入を生み出すだけになっているため、全額経費にできるところも大きなメリットでした。
そして、勘の良い方は気づかれたかなと思いますが、新規物件購入時にさらにメリットがありますよね！
（細かい理由は伏せます）
この他にもメリットはたくさんあるのですが、ここであえてデメリットにも触れておきます。
工事代金については、めちゃくちゃ安いというワケではありません。
最も安い業者と比べると10%～20%程度、割高かなと思います。
他に安い業者を見つけようと思えばいくらでも見つかるかなと思います。
また、対応できる建物の構造が、RCか重鉄のみということです。
木造や軽鉄は不可となります。
そして、対応エリアがまだまだ狭いというところです。
もともと地方から東京に進出してきた業者なので、まだまだ対応エリアは狭いです。
このようなデメリットはあるものの、ななころとしては本当に良い業者に巡り会えたと思っています。
空室だった部屋もあっという間に決まり、満室稼働が続いています。
新たなチームななころのメンバーが加わりました！
（ライフデザイン実践会のパートナー企業の１つにもなっていただきました。）
◆編集後記
今朝、小学5年の長男が「お腹痛い」「学校休みたい」と訴えてきました。
ただ、昨晩もモリモリご飯を食べていましたし、痛がっている部分がお腹ではなかったので、
「なにか学校を休みたい理由があるんだろうな」と感じたのです。
子供のお腹痛いは、本当に痛いかどうかよりも、別のところに理由があったりします。
サッカーの練習をサボりたい時、自転車の鍵をなくした時、、、
（自分もそうだったので。）
なので、とりあえず真偽の確認はさておき、学校を休ませることに。
こういうことができるのも、脱サラの特権です。
いつでも柔軟に一日の予定を変更することができます。
ななころもサラリーマン時代は休みにくい環境で、子供を十分にケアしてあげられる余裕などありませんでしたから。
そして、二人でランチをしてそれとなく聞いてみたのです。
学校でいじめにあっいないか、友達とケンカしていないか、先生になにか言われていないか、、、
すると、どうやら算数の授業に付いていけなくなっていて、今日は小テストだったとか。
なんとなく学校に行きたくない理由が分かってきました。
そこで、ランチのあとは、YouTubeで一緒に算数の勉強をしました。
今のYouTubeはいいですね！
とても分かりやすい先生の授業が、無料で受けられるのですから。
息子もしっかりと理解して、お腹痛いのも忘れて、今はすっかり元気になりました。