From：ななころ
コメダ珈琲より
◆新型コロナウィルスの影響が本当に怖いのはこれから
前回の記事では、新型コロナウィルスの影響拡大がやがて私たち大家業にも押し寄せてくるということをお伝えしました。
2020年3月16日「新型コロナウィルス影響拡大で、今後立ちゆかなくなる大家が激増！？」
今でこそ、影響は限定的です。
トイレやキッチンなどの住設の納期遅延が発生しいてることぐらいでしょうか。
むしろ安定。
外出することを控えているからなのか、今年は退去があまりありません。
ななころの所有物件も1部屋退去がありましたが、更新になった部屋が3部屋ありました。
株や為替が大荒れの中、着実に家賃収入が入ってきます。
しかし、新型コロナウィルスの影響拡大で今後は収入半減時代に突入します。
下手したらリーマンショックよりも大きな影響があるのではとも言われています。
私たち大家業にもさまざまな影響がくることでしょう。。。
◆レオパレスは、リーマンショック後に一気に業績が悪化
レオパレスは、リーマンショック後に社宅需要が急減して、一気に業績が悪化しました。
空室損失引当金のために、790億円もの巨額な最終赤字を計上しています。
そこで踏み切ったのが、一方的にオーナーに対して支払い家賃を減額し契約解除するという、いわゆる「終了プロジェクト」が行われました。
違法建築物件に手を染めるきっかけになったとも言われています。
＝＝＝ レオパレス21業績の推移 ＝＝＝
リーマンショック後は、入居率の低迷および金融機関のローン審査厳格化によるアパート新規供給の急減により、2期連続の営業損失を計上。
（レオパレス21にホームページより）
＝＝＝ ここまで ＝＝＝
そして、2017年12月。
テレビ東京の番組「ガイアの夜明け」で報道されてから、役員が一斉に退任に追い込まれるまでに追い込まれました。
違法建築が次々と見つかり、巨額の赤字を計上しています。
未だに業績回復の見通しは立っていません。。。
2018年1月15日「突然の家賃保証（サブリース）の解除通告・・・」
ですので、現在すでに収支がギリギリの所有している大家さんは危険です。
それではどのような収支改善策があるのか？
◆損切りしてでも売却する
収支ギリギリ大家さんの改善策は、なんと言っても「売却」です。
これからの厳しい不況の波が襲ってくることを考えると、今のうちに損切りしてでも売却することをオススメします。
なるべく損切り額を少なくする売却の手順については、以前の記事でまとめていますので、必要であれば読んでみていただくといいかなと思います。
2019年11月8日「新築区分、1棟モノ、万年赤字物件を手放す手順」
売却以外には、「借り換え」「金利交渉」などがあります。
特に今はスルガ銀行がかなり柔軟に対応してくれています。
実際に1%台になっているサラリーマン大家もいます。
◆月家賃１部屋分の支出を削減する
あとは、「自主管理」に切り替えるのも収支改善策としては有効な手段の1つです。
管理料はおおよそ3%～5%が一般的ですよね。
年間家賃収入が1000万円だとすると、毎月3万円～4万円を管理料として支払っている計算になります。
地方でしたら家賃1部屋分。
収支がギリギリの場合はかなり大きな支出削減です。
しかし、
「ななころさん、私はサラリーマンですし、物件が遠方なので、自主管理なんて無理ですよ」
と言われることがありますが、ななころもサラリーマン時代に２年間自主管理をしていました。
家から車で片道２時間以上かかる遠方の物件をです。
特に問題ありませんでした。
また、来月４月の勉強会で講演いただく予定の必殺大家人さんは、有名な方なのでご存じの方も多いかと思いますが、１８棟６３０室を自主管理しています。
・必殺大家人さんのブログ「自主管理大家の日々」
・必殺大家人さんの楽待コラム
たしかに必殺さんのようには自主管理できるかといえば難しい部分もありますが、
「自主管理はやろうと思えば意外とできる」
というのが２年間自主管理をしたななころの感想です。
「自主管理をしてみて、ダメだったらまた管理委託に切り替える」といった感じで、柔軟な発想で検討してみるのも１つの手ですね。
◆収入半減時代に備えて早めの対策を！
ビジネスの収支改善は、「収入を増やす」か「支出を減らす」かです。
大家業は、収入が安定している一方で、収入を劇的に増やすことはできません。
所有物件にもう１部屋増やしてといったことはできません。
大家業の収支改善策は、まずは支出を減らすことです。
繰り返しになりますが、今後は私たち大家業にも荒波がやってきます。
収入半減時代に突入します。
ですので、現在すでに所有物件の収支がギリギリの人は、なるべく早めの改善をすることをオススメします。
◆編集後記
競売寸前の任売物件を購入するために動いています。
明日融資打診の予定。
このご時勢がななころに味方をしてくれるか！？
ブログやメルマガで引き続きお伝えしていきますね。
お楽しみに～♪