◆あらすじ
前回の記事では、2017年にピークだった物件価格が下がり始めてはいるものの、2012年ごろに底値をつけていたころに比べて、まだまだ高いということをお伝えしました。
＜2012年と2019年の物件価格比較＞
・1棟マンション・・・1,806万円高い
・1棟アパート・・・2,238万円高い
・区分マンション・・・657万円高い
（前回記事参照）
1棟アパートは、2000万円以上も高いのですから驚きです。
まだまだ買い時とは言えないでしょう。
そのため全力で買いに走るというよりも、まだ無理するべき時期ではありません。
そして、最近の売物件の特徴として、「抵当権：スルガ銀行」の物件も増えています。
破産案件も増えていますが、こういった物件は「買い」なのでしょか？
※前回の記事
2019年05月23日「「抵当権：スルガ銀行」売物件も増え、下落してきた今は買い時なのか？」
◆「抵当権：スルガ銀行」の物件は買うべきか？
それでは、このようなスルガ銀行の抵当権が付いた物件は買うべきでしょうか？
前回の記事で、上記で売出物件を3つの特徴に分けました。
１．出口物件
２．願望物件
３．切実物件
特徴別の売り物件について、それぞれ「買い」かどうかを考えていきたいと思います。
まず「１．出口物件」は、お買い得なものはほぼ無いでしょう。
別に売れなくても収支は回っていますので、売主は売れたらラッキーぐらいで考えています。
指値をしてもほぼ突き返されるでしょう。
そのため、私たちの目指す条件で買えるチャンスはほぼ無いと言っていいでしょう。
次に「２．願望物件」は、売残債が多いためあまり安くなりません。
買い付けが入れば、大幅な指値を受けてでも売りたいのですが、1000万円単位での損切りが必要となるため難しかったり、決心がつきません。
こちらも、私たちの目指す条件で買えるチャンスはあまりありません。
最後に「３．切実物件」ですが、債権者（スルガ銀行）や破産管財人さえ納得すれば、大きく値が下がって買える可能性があります。
とはいえ、現在売出中の物件に交渉してみると、そこまで安くはないなというのが私の印象です。
減額幅は、おおよそ残債の７割程度といったところでしょうか。
しかし、そもそも担保価値や収益価値を大きく上回る価格で融資されていますので、残債の７割程度の減額で買えても、あまり安くないのです。
以上のことより、「抵当権：スルガ銀行」の売物件もまだまだ高く、無理して買うべき時期ではないなと私は考えています。
また、「抵当権：スルガ銀行」の物件は、融資が付きづらいということもあります。
とある銀行は「抵当権：スルガ銀行」というだけで、「融資をしない」という結論だったり、「多額の自己資金」を求めています。
とても買いづらいのです。
そのため、もう少し待てば、もっと物件数は増え、債権者（主にスルガ銀行）も価格を下げざる負えなくなってくるのではないかと考えています。
おそらくレオパレス物件、TATERU物件も大量に市場に出てくる可能性がありますからね。。。
◆どのくらい物件価格は下がるのか？
それでは、いつ物件を買ったら良いでしょうか？
物件価格は今後どのくらい下がっていくでしょうか？
この答えは、いろいろな考え方があります。
日本の将来や世界の経済状況などをどう考えるかによっても結論が変わってきます。
とはいえ、１つだけ確かなことがあります。
不動産の価格は波だということです。
高い時期があれば、必ず安い時期もあります。
戦後の日本の不動産価格は、バブル期（1990年ごろ）を頂点に大きく値上がりし、リーマンショック（2008年）後に大きく値下がりしました。
そして、日銀が異次元緩和を開始（2013年）してから再び大きく上昇し、かぼちゃの馬車事件（2018年）から下落に転じています。
波という捉え方をするならば、今後は下がっていくことが予想できるわけです。
大きく盛り上がった分だけ、沈むことになります。
振り子と同じで、左に振れた分だけ、今度は右に振れます。
今回の波は、おおよそ６，７年で底辺から頂点に達しました。
と考えると、２０１８年から６，７年後の２０２４年から２０２５年が、底辺になっていくのではないでしょうか。
下記のグラフで言うと、2012年ぐらいの水準になってきたら、「買い」といえる時期だと考えるのです。
そのぐらいの大きなスパンで考えていくといいのではないかなと感じている次第です。
これからの日本の将来を考えると、人口は確実に減少していきます。
3人に1人、2人に1人という割合で高齢者が増えていくことも確実です。
まさしく不動産賃貸業には逆風です。
エスカレータで例えるのであれば、下りエスカレータを登るようなものです。
そんな未来が確実に待っているのにも関わらず、高値の今、無理して勝負を挑むのは馬鹿げていると私は考えています。
今やるべきこととは、不動産投資で経済基盤の確立を目指すのであれば、自分の目的と軸を定めつつ情報収集を行うべき時期だと考えている次第です。
参考になれば幸いです。
◆編集後記
明日はボロ戸建て見学会。
ただでさえ150段の階段を登り降りしたり、坂道を上ったり下りたりとする上に、真夏日のような暑さが予想されています。
かなり過酷な見学会となりそうです（笑）
とはいえ、見学した人の人生観が変わるほどの戸建てたちが待っているそうで、今からワクワクしています。
一部写真では見せてもらっていますが、
「これが本当に令和時代に存在しても良い物件なのか！？」
と驚いたぐらいです。
いったいどんな物件たちとの出会いがあるのでしょうか・・・！？
楽しみです♪