From：ななころ
コメダ珈琲より
◆あらすじ
昨日の記事では、最近は融資が厳しくなり、売出物件価格が全体的に下がってきていることをお伝えしました。
また、売出物件には、スルガ銀行の抵当権が設定されているものを目にする機会も増えています。
なかには、売り出されている物件のオーナーが、かぼちゃの馬車オーナーであることも少なくありません。
売り出している1棟マンションや1棟アパートは収支は悪くないのに、かぼちゃの馬車が足を引っ張っており、泣く泣く手放さなければならないケースが出ているのです。
2019年05月22日「スルガ銀行融資の破産案件を目にする機会が増えてきましたね。」
それでは、今は物件は買い時なのでしょうか？
どのような物件を買っていくべきなのでしょうか？
◆物件価格は安いのか？
売出中の物件価格が下がっていることは昨日お伝えしましたが、あくまでも「2017年のピーク時に比べて安くなっているに過ぎない」ことを私たちは忘れてはいけません。
健美家レポートで過去を見ていくと、もっとも売出物件価格が安かったのが2011年～2012年ごろだったことが分かります。
（2019/01/21「健美家レポート」より）
最も安かった時期と現在との価格差を細かく見ていくと、2012年当時に比べてまだとんでもなく割高だということが実感できると思います。
・1棟マンション・・・1,806万円高い
・1棟アパート・・・2,238万円高い
・区分マンション・・・657万円高い
1棟アパートは、2000万円以上も高いのですから驚きです。
2012年当時に4000万円で売っていたアパートが、現在は6000万円以上するわけですから、とんでもなく高く感じるのではないでしょうか。
1棟マンションも、区分マンションもまだまだかなり高い・・・
（健美家レポートのデータを元に作成）
◆今はまだまだ無理する時ではない
そのため、今は無理をして買う時期ではありません。
もちろんあなたの条件に合う物件が目の前に表れたのでしたら、買ってもいいと思います。
不動産はめぐり合わせもありますから、ずっと狙っていたエリアで、これまでになかったような条件で売りに出されることもあるでしょう。
とはいえ、全体的な傾向として、下がり始めたばかりで「まだまだ高い」ということは認識しておく必要がありそうです。
「融資が付くから」「買えそうだから」といった安易な考えや、「今買わずにいつ買うのですか？」といった業者に煽られて買ってしまうと、大きな損を出すことになるでしょう。
◆「抵当権：スルガ銀行」の物件の特徴
それでは、スルガ銀行の抵当権が設定されている売り物件はどうでしょうか？
どのような特徴があるでしょうか？
スルガ銀行の抵当権が設定されている売り物件の特徴は、大きく分けて3種類あります。
１．出口物件
2010年～2013年ごろの最も安い時期に購入し、5年以上が経過して残債も減ったため、この辺で利益確定しておきたいという意図で売り出されている物件です。
3為業者が暗躍していた2017年ごろまでピークに数多く売りにだされていました。
しかし、現在は融資が付かないこともあり、すっかり数が減っています。
２．願望物件
なんとか収支は回っているものの、あまり利益が出ておらず、近い将来厳しくなることが予想されている物件です。
「できれば売りたい」「どうかお願い」といった願望物件です。
2013年～2017年に購入されているケースが多く、1億円の融資を受けて、月のキャッシュフローがわずか10万円足らずという物件も少なくありません。
３．切実物件
すでに収支が悪化し回らなくなっており、返済がすでに厳しくなっている物件です。
売主が自己破産して、弁護士案件となっているケースも少なくありません。
ピーク時の2017年～2018年ごろに購入された物件が多いようです
また、先の例でいうと、かぼちゃの馬車が回らなくなり、手放さざる負えなくなったケースも増えています。
（以下のような売り物件は、典型的な「切実物件」）
◆「抵当権：スルガ銀行」の物件は買うべきか？
ピーク時に比べて安くなってきた不動産価格。
返済が回らずに任意売却に流れる物件も増えてきました。
主に「抵当権：スルガ銀行」の売物件は、市場価格よりも安い金額で売り出されるケースも増えてきています。
それでは、このようなスルガ銀行の抵当権が付いた物件は買うべきでしょうか？
いつ物件の買い時が来るのでしょうか？
（つづく）
◆編集後記
先日メルマガでご案内したS銀行情報交換グループのメンバー募集は、予想を上回る件数の問い合わせがきています。
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