◆前回までのあらすじ
前回の記事では、
あなたの経済基盤となりえる物件、
あなたに継続的に収入を生み出してくれる物件とは、
「入居需要」があるだけではダメ
というお話しをしました。
人口も多く、入居需要もあると思われる、
東京都２３区内や横浜市ですら、
たちまち競争に巻き込まれて、
空室が増加したり、
家賃下落する可能性があるからです。
あなたの経済基盤となりえる物件とは、
入居需要の他に、あと１つ要素が必要なのです。
もう１つの要素とは何でしょうか？
※連載記事となっています。
これまでの記事をお読みになっていない方は、
最初からお読みになることで、
より理解しやすくなります。
【不動産投資理論】
第1話「「家賃収入◯千万円」という書籍は増えたのに、成果を出している人はわずかなのはなぜなんだろう？」
第2話「不動産投資でライフデザインを実現するための「ロジック」とは・・・？」
第3話「揺るぎない経済基盤を確立するための物件購入条件「◯◯◯◯ × ◯◯◯◯」（１）」
第4話「揺るぎない経済基盤を確立するための物件購入条件「◯◯◯◯ × ◯◯◯◯」（２）」
◆あなたがラーメン屋を開業するとしたら？
もう１つの要素について答えを言う前に、
飲食店の例をお話して深掘りしてみると、
もっと分かりやすくなると思います。
あなたはこれからラーメン屋を、
開業することになりました。
あたなは料理が得意で、
特にラーメンは強いこだわりがあり、
家族や友人に作ってあげると、
誰しもが「これならお店が出せる！」
と褒めてくれます。
味には絶対の自信がありました。
ラーメンは利益率も高い。
あとは人通りが多いところに出店しさえすれば、
絶対に成功できる！
そう確信していました。
味も良い。
人通りも多い。
絶対に失敗するはずがない。
しかし、実際にお店を出してみると・・・
１年も持たずに廃業に追い込まれてしまったのです。
なぜなのでしょうか・・・？
◆飲食業界は◯◯◯◯が低い
飲食店の業界では、
こういうことが頻繁にあります。
あれ？
この前はラーメン屋さんだったのに、
いつの間にかお好み焼き屋さんになってる。
飲み屋さんだったのに、
違う飲み屋さんになってる。
特に人通りの多い所ほど、
頻繁にお店が変わったりするものです。
なぜなのでしょうか？
飲食店は国家資格なども不要で、
開業するだけなら誰でもできます。
美味しい料理のレシピだって、
今なら簡単にネット等で入手できます。
たとえ人通りの多いところに出店できても、
激しい競争に突っ込んでいくようなもので、
よっぽどの工夫がないと苦しいのです。
ましてやラーメンともなると、
今や全国においしいラーメンがわんさかとあります。
ちょっとやそっと美味しいラーメンが作れても、
何十年と利益を出し続けるのは本当に大変。
「このお店、人が入ってるな！？」と思われた瞬間、
たちまち近くにライバル店が出現もするでしょう。
つまり、飲食店業界は、
「参入障壁」が低すぎるのです。
※池袋駅周辺のラーメン店が乱立。
激しい競争を繰り広げていて、
入れ替わりも激しい。
◆なぜすぐに激しい競争に巻き込まれるのか？
では、不動産投資の話しに戻ってみましょう。
入居需要のありそうなエリアに物件を持てたとしても、
近隣に物件が建ってしまえば、
たちまち激しい競争に巻き込まれてしまった事例を、
前回の記事でご紹介しました。
「入居需要」があっても、「参入障壁」が低すぎたのです。
ここから導き出されることは、
あなたの経済基盤となりえる物件、
あなたに継続的に収入を生み出してくれる物件とは、
「入居需要」と「参入障壁」の２つの要素をもった物件
ということです。
こういうことをちゃんと言ってくれる
不動産投資家の方や業者ってあまりいなくて、
「人口が多かったり、人口が増えていて、
入居需要があるところに買いましょう」
もしくは、
「不動産投資は銀行融資ありきなので、
融資が出るエリアで物件を買いましょう」
ということばかりが言われています。
業者にとって売りやすい物件、
不動産投資家にとって買いやすい物件が良し、
とされているところがあるのです。
でもそういったエリアというのは、
他の投資家や業者も注目していて、
手が出しやすいということです。
大手不動産会社も参入してきますし、
REIT（不動産投資信託）なども参入してきます。
それだけライバルも多かったり、
ライバルが強いのです。
つまり参入障壁が低すぎるのです。
ですから、繰り返しになりますが、
あなたに永続的な家賃収入を生み出してくれる物件とは、
「入居需要」×「参入障壁」
この２つの要素を持っている物件だと、
私は考えているのです。
◆では、参入障壁が高いとはどういうことなのか？
それでは、不動産投資において、
「参入障壁が高い」とはどういうことなのでしょうか？
どういった物件を買えば良いのでしょうか？
（つづく）
▼メルマガも合わせてお読みください。