◆すでに9月でサブリース賃料停止か！？
昨日、かぼちゃの馬車と類似シェアハウス、
「東京アライブエステートのハナサカス」について、
記事を書きました。
すると、さっそく読者のもぐ炉腹蔵さんより、
「ハナ○○○のサブリースは9月払いで止まってますよ～」
とコメントで情報提供いただきました。
（情報提供頂いた「もぐ炉腹蔵」さん、
ありがとうございます！）
なんとっ！？
先月9月より、オーナーへのサブリース賃料が
ストップしているらしいのです。
同社のホームページでは、
「かぼちゃの馬車とは違って問題ない」
とアナウスしていましたが・・・。
もしハナサカスのオーナーさんがお読みになっていたら、
追加情報をお待ちしています。
フォームより個別に頂いても構いません。
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◆シノケングループまでもが・・・
シノケンといえば、
「30年間一括借上」を謳い文句に、
サラリーマンを対象に新築アパートを販売し、
急成長を成し遂げている会社の1つです。
あれ？
またまたどこかで聞いたことのあるスキームですね。
そのシノケングループが、今週の週刊新潮に、
「かぼちゃの馬車みたいなシノケン二重契約書類」と、
報じられました。
この記事では、シノケングループ子会社で、
アパート販売を手がけるシノケンハーモニー元社員が、
二重契約書の存在を暴露したとしています。
銀行に融資審査で提出した、
当初アパート売買契約書から大きく値引きした価格で、
契約書とは別に「合意書」を交わして販売している
としているのです。
かぼちゃの馬車やスルガ銀行でも、
大きな問題の1つとされた
「二重売買契約書」「減額の覚書」です。
◆記事に対して、シノケン側の反応は？
この報道に対して、シノケンは、
プレスリリースを出して抗議しています。
しかし、この記事にもある通り、
どうもシノケンの抗議は歯切れが悪い。
どこか後ろめたさを感じます。
～ 記事一部抜粋 ～
週刊誌報道で株価急落 シノケン「厳重に抗議」
シノケングループは「物件価格の相当額を目安に融資申請を行うが、銀行から減額されることもある。その時に、自己資金の増額や値引き提案をすることはあるが、二重契約ではない」と主張しているが、銀行にその事実を伝えていたかに関しては、「必要に応じて」と歯切れが悪い。
ただし、TATERU問題の際に報じた通り、預金残高の改ざんだけではなく、このような販売スキームは「どの業者もやっている（いた）」と業界内の至るところで聞かれるほど一般的と言ってもいいもの。銀行に伝えていたか否かにかかわらず、銀行とは阿吽の呼吸だったはずだ。歯切れが悪い理由はこのあたりにあるとみられるが、銀行から詐欺などで訴えられることは考えにくいだろう。
顧客の預金残高改ざんで問題となっているTATERU事件が発覚した際、シノケングループはNetIB-Newsの取材に対し「同様の事案はない」と否定。9月4日にも、「当社ビジネスモデルについて」というリリースにおいて、「不正行為を行っているものではない」と改めて否定していた。
（2018年10月18日NetIB-News記事より）
～ ここまで ～
（シノケングループのホームページより）
◆銀行が厳しい処置を下しているケースもある
このような「二重売買契約書」「減額の覚書」は、
かなり以前から不動産投資で行われてきました。
このような行為に対して、
銀行側の対応は大きく3種類に分かれます。
スルガ銀行のように積極的に「１．主導するケース」と、
「２．黙認するケース」と「３．追求するケース」です。
追求するケースの場合では、
銀行側が厳しい処置をオーナーに下しています。
まだ直接聞いたことはありませんが、
最悪のケースでは全額一括返済を求められます。
また、「ふかした分の金額を一括で返済」するように、
オーナーに銀行が請求する事例も出てきています。
ですから、「赤信号みんなで渡れば怖くない」理論で、
あなたは手を出さないことをオススメします。
また、このブログを読んでくださっている、
勉強熱心な読者さんには言うまでもないことでうが、
サブリース賃料を謳う業者から、
フルローン、オーバローンで新築でアパートを購入しても、
そもそも手残りはほとんどありません。
食い物にされるだけですし。
◆そもそも銀行の評価もおかしい
とはいえ、銀行の評価もそもそもおかしいのです。
スルガ銀行のように不正を主導するのは論外ですが、
物件の正しい評価をせずに、
一律に自己資金を１割２割求めたりするのは、
ナンセンスだと思います。
スルガ銀行も、
社内規定で「自己資金１割」といった、
ルールを設けなければ、
もっと不正は減ったはずです。
自己資金ルールなど撤廃すれば、自ずと、
「回収できるかどうか」担保価値や収益性や属性を、
しっかりと審査するはずだからです。
担保価値もなく、収益性の低い、入居需要の低い、
新築の狭小のアパートやシェアハウスに、
満額融資をしていないで、
担保価値があり、収益性の高い、入居需要のある
アパートやマンションにこそ、
満額融資をしてほしいものです。
今、銀行の不動産評価に対するあり方が、
問われているのではないでしょうか。
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