昨年9月、驚愕な記事が出ていました。
首都圏の賃貸アパート、賃貸マンションの19％～30％が、
経営難に陥っているというのです。
つまり、東京、埼玉、神奈川、千葉の賃貸物件の、
5棟～3棟に1棟が経営難ではないか！？
という記事なのです。
～ 記事引用 ～
首都圏の経営難物件が19～30％
不動産市場データを提供するタス（東京都中央区）は８月31日、2017年６月期の賃貸住宅市場レポートを発表した。今回は総務省発表の住宅・土地統計調査から、全賃貸住宅ストック（在庫）に占める「経営難等物件」の割合を推定。首都圏の19～30％の賃貸住宅が「経営難等物件データ」となっている可能性があることがわかった。
「経営難等物件データ」とは、資金難などにより管理会社に管理を委託できず、仲介手数料さえ払えない経営状態の家主の賃貸住宅のことを指す。そうなると、不動産会社の顧客ではなくなるので、レインズなどのデータから抜け落ちることとなる。
（引用：全国賃貸住宅新聞 2017年09月08日）
～ ここまで ～
全国賃貸住宅新聞の記事の引用元である、
タス「賃貸住宅レポート2017年8月」によると、
賃貸住宅のデータを次のように分類しています。
１．満室稼働データ
２．空室中募集データ
３．経営難等物件データ
そして、サブリース業者や管理会社の顧客データに
登録されている物件のうち、
満室の物件と入居募集中の物件を正常な「経営物件データ」。
サブリース業者や管理会社の顧客データから外れ、
SUMOなどで入居者募集も行っておらず、
総務省が5年毎に実施している住宅・土地統計調査に、
出てくる物件を「経営難等物件データ」としています。
つまり、「経営難等物件データ」とは、
資金難などにより管理会社に管理を委託できず、
仲介手数料さえ払えない経営状態だとしているのです。
たしかに売却されている物件の中には、
大家がやる気を無くし、管理も入居募集もせず、
放置されている物件も多々あります。
仮にこの「経営難等物件データ」の
平均的な空室率を50％と仮定したすると、
・東京23区：19％が経営難物件
・東京都市部：24％が経営難物件
・神奈川：23％が経営難物件
・埼玉：27％が経営難物件
・千葉：30％が経営難物件
という驚愕のデータが浮かび上がってくるのです。
ただし、このレポートでは触れられていませんが、
自主管理で満室で、どこにも募集をかけていない物件も、
「経営難等物件データ」に含まれる可能性もありそうです。
空室率を「50％」とざっくりと仮定しているため、
実態と異なる可能性もあります。
また、過去の比較データが無いため、
検証することが難しいところもあります。
しかし、肌感覚としても、
経営難等物件が増えていると感じます。
私の家（東京都市部）の回りにも、
空き家で放置されたアパートが、
いたるところにあるからです。
先日の記事「突然の家賃保証（サブリース）の解除通告・・・」
でも書きましたが、
一方的にサブリースを突然切られることがあります。
首都圏の物件ですら、
思い描いていたシュミレーション通りにいかないことは、
十分に考えられます。
心構えも何も準備していなかった大家（投資家）が、
突然赤字に転落し、資金難になる。。。
そんな経営難物件が増えているのでしょう。
長期間物件を維持することの難しさを、
あらためて感じた次第です。
と同時に、こうした経営難物件をいち早く見つけて、
安く購入するチャンスが広がっているのだとも言えそうです。
そのため、こうした物件が流れる先をおさえること。
決して楽待や健美家には流れてこない情報を、
いち早くおさえていきましょう！
◆追伸
今から約30年前、バブルが弾けた時に、
銀行の不良債権が問題になりました。
不良債権とは「回収不能（あるいは困難）になった貸付金」のこと。
つまり、金を貸した相手が法律上の倒産整理の段階にある（＝破綻先）、
倒産はしていないが事実上経営破綻の状態にある（＝実質破綻先）、
今後破綻する可能性が高い（＝破綻懸念先）、などへの貸付金です。
実は今、サラリーマン投資家に貸し付けた、
不動産投資融資が、結構な数で、
密かに不良債権化しているのではないか！？
収益物件の不良債権が広がっているのでは！？
そんな風に感じている次第です。
表面上には出てきてはいないものの、
毎月の不動産等shの赤字を給与から補填し、
何とか返済だけはしている。
もしくは、ちょっとしたこと（空室上昇、家賃下落など）で、
あっという間に赤字に転落する可能性がある。
そんなサラリーマン投資家の不良債権が、
増えているのではないかと感じている次第です。
万が一このような不良債権が表面化したらどうなる？
バブル崩壊時の顛末を考えると、
本当に恐ろしくなります。