一年間の棚卸しのために、嫌がる人にも（笑）、
毎年実践報告してもらっている理由について、
前回の記事で書きました。
今年は21名の参加者がいましたが、
本当にレベルが上がってきています。
発表内容もさることながら、
そこにエンターテイメント要素を入れてくる人までも！？（驚）
採点は、参加者全員が、
発表内容を次の３つの基準で判定します。
A「お役立ち度」B「実践努力度」C「発表内容」
それぞれ10点、合計30点満点で判定します。
集計した結果、1位から3位までは景品があります。
そんな過去最高の発表ばかりがハイレベルな戦いの中で、
見事優勝に輝いたのは
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消防士大家のTさんでした！
Tさんは、今年だけでも重量鉄骨アパート2棟、戸建て2棟を購入し、
実践量も素晴らしいものでした。
見てください！
この驚異的なスピードでの購入と、利回りの高さ。
- H27.9 新築木造アパート 表面利回り8％
- H28.12 中古木造戸建て 表面利回り33％
- H29.2 中古重鉄アパート 表面利回り17％
- H29.4 中古木造戸建て 表面利回り127％
- H29.11 中古重鉄アパート 表面利回り19％
- H29.12 中古木造戸建て 表面利回り18％
しかし、そのTさん、2年前、最初に相談に来られた時は、
とんでもない状態でした。
横浜市新築木造アパートを購入し、
意気揚々と次の物件購入の相談に来られたのですが・・・
最初に購入していた物件の状況を聞くと、
とんでもない状態だったのです。
完成後6ヶ月以上1室も埋まっていないというのです（汗）
私「まだ1室も埋まっていないようですが、大丈夫なのですか？」
Tさん「先輩から紹介された業者から買った物件ですし、大丈夫だと思います。」
Tさん「家具を揃えたり、管理会社（売り主）ががんばってくれています。」
サブリースだったこともあり、
毎月お金が振り込まれているため、
まったく焦る様子は無かったのです。
そこで、
「もしサブリースを打ち切られたらどうしますか？」
「サブリースを打ち切られても30年以上返済していけますか？」
と聞くと、ようやく深刻な事態に気がついたようでした。
この物件は、
積算評価の倍額以上の売値で購入しており、
オーバーローンの融資を引いていました。
万が一サブリースを解除された場合、
銀行への返済を考えると、
2室以上埋まっていないと収支が出ません。
しかも家賃は新築プレミアムの家賃で、
20平米以下の部屋には高過ぎる設定。
目の前には、同じ業者の建てた、
まったく同じようなアパートがあります。
そこも埋まっていない。。。
30年以上も家賃を維持し、
高稼働を続けていくことは、
かなり難しいと思われました。
しかも横浜市は、エリアによっては、
相続対策で新築アパートが乱立しており、
空室が急拡大しているエリアでもあります。
そこで、売却までの戦略を伝えて、
損切りすることなく、劇的な復活をしました。
それから2棟目の物件を購入してからは、
大幅に投資スタイルを変えて、
今年大きく飛躍をしました。
いろいろなトラブルもあったようですが、
そのトラブルを物ともせずに、
ライフデザインを実現するために邁進しています。
そんな姿勢が評価されたの受賞でした。
Tさん、おめでとう！
Tさんには、忘年会費用無料と、
松坂牛革のブックカバーが授与されました。
◆追伸
実践報告会では、過去連続で優勝した人がいません。
それだけ年々レベルが上がっているとこでしょうか。
あくまでも自分自身の棚卸しが目的ではありますが、
実践内容のレベルが上がることは、
参加者にとっても有益なのではないでしょうか。
今から2018年の年末が楽しみで仕方ありません♪
ライフデザイン実践会メルマガでは、
随時会員の実践報告もご紹介していきたいと思います。