When I Get Old

可憐なシニアモデルをしている古い友人がいます。先日、彼女から動画のリンクが送られてきました。

これまでも一般公開されるとたまに送ってくれていたのですが、今回は、老人ホームのコマーシャルフィルムでした。早速リンクをクリック。それぞれのシーンがとても綺麗。その中で友人がまさに映画の主人公のようなシーンの連続。もう彼女のプロモーションビデオのような動画のように思えるほどでした。

https://youtu.be/YjInylVgGxI

さて、この南青山に新しくオープンされたは、定員61名で入居金4500万円で月額36万円とのこと。骨董通りや根津美術館の程近く、睡眠状態もワイヤレスセンサーで365日管理の最新設備。シェフが織りなす季節のお料理や上質なコンシェルジュサービス。そして充実した医療サービスとなどかなりの高水準。

https://www.care21.co.jp/news/notice/pr/4343/

このようなハイエンド介護施設は当然ながらアメリカにも沢山あります。こちらはエバーグリーンウッズというマックスウエル財閥系列の施設。ニューヨーク北東部にある建物の外観や周囲の自然など、広大な土地ならではのスケールです。室内の装飾や家具など、アメリカならではのものですね。

https://evergreen-woods.com/photo-gallery/

さらにこちらはコロラド州のエバーグリーン施設の紹介動画。一戸建ての住宅が森林の中に点在しています。ハイスピードインターネット、近くにはグローサリーストアなどのインフラもしっかり整っていて、各々の家と家のスペースも十分過ぎるほどあります。自然に囲まれてゆっくりと自分のペースで、自立した生活ができる人たちにとっては素晴らしい環境だと思います。夏休みのキャンプ生活よりも大充実な生活が味わえそうなところです。

https://youtu.be/FN8sGq190oI

ダラスにも沢山あります。こちらは定年退職後に住む方々向けの施設のひとつ。最近できたばかりで、建設中の頃から素敵なマンションだなと気になっていました。高級ショッピングモールの近くなのでお買い物には全く心配なさそうです。空港まで行けるローカル電車の駅にも遠くはない場所で高速道路へのアクセスもすぐ目の前と素晴らしい立地条件です。若い人口増加に伴って若者向けアパートやマンションが増える中、こうした高齢者向けの住宅もしっかり整えられています。

https://www.youtube.com/watch?v=8oELcy4M1uA

このように高齢者向け施設や物件を調べていくうちに、あまりにも多種多様なその形態で、素人の私にとってその全容を把握するのは大変な事だなと気がつきました。という事で、ケアマネジャで高齢者介護プロの方が詳細を説明してくださっているサイトを見つけました。以下にいくつか代表的なものを挙げて見ましたが、それぞれのニーズに合わせた施設が提供されているわけですね。

https://www.joincake.com/blog/luxury-nursing-homes/

・介護者にアシストされながらも自由な生活ができる施設

・必要に応じて介護されながらも自立した一般的な老人としての生活ができる施設

・他の複数の老人たちと共同生活のような生活ができるアパートのような施設

・他の複数の老人がルームメイトのような形で一緒に生活することができる住宅施設

・デイサービスのような施設

・助成金を受けられる施設

・一般的な老人ホーム

・自宅で介護を受ける

ところで、最近夏休みを先取りしてフロリダ西海岸のビーチに行ってまいりました。

白い砂浜に透き通ったエメラルドグリーンの海。後日知ったのですが、どうやら定年退職後に住みたいところの全米No1だったようです。アメリカ国内にこんなところがあったなんてと驚きつつも、あまりの綺麗な海に、既にリピーターになる決心を固めてきました。（笑）

https://realestate.usnews.com/places/rankings/best-places-to-retire

今回、友人が出演したコマーシャル動画から、老人ホームのあり方について考える機会を得ることができました。ここ１−2年の世界の様子をアメリカから俯瞰していると、日本はいまだに殆どの人たちがマスクを外さず、かなりの方が予防注射をしているにも関わらず、世界一レベルで陽性者がでている状況はどう理解したら良いのでしょうか。私の中では、医療機関に対しての利権に絡んだ不信感ができてしまったので、医療サービスのあるところは利用する気持ちにはなれません。むしろ「元気に死ぬ」をモットーに、死ぬまで身体を健康に保てるように心がけたいものだと思います。

最後におまけとして、70年代後半のアメリカのバンドによる元気な曲の紹介です。

曲のタイトルは、When I Get Old

「自分が歳を取ったら」というような意味ですが、歌詞の中にこういうフレーズがありました。

Will I do myself proud

Or only what's allowed

自分が誇りに持てることをしているだろうか

あるいは許された事しかしないようになってしまうのだろうか

Descendents - "When I Get Old” 

https://youtu.be/Zxr4V7TnWmk

もちろん、前者ですよね。

今日も元気に生きましょう！

Who did that?

　最近、ガソリンの高騰が目立ちますね。テキサス州ではカリブ海に面している湾岸地域に沢山の製油所があるのでガソリン代は安いのですが、1ドル130円として計算すると日本並みにリッター150円になりました。こちらのサイトによればちなみに全米１高いロサンゼルスでリッター213円。

その影響もあってか、ダラスから成田直行便エコノミー往復で3000ドルと安かった頃の倍以上になっています。既に飛行機内でのマスク着用義務も無くなって国内移動も活発になってきていますが、車社会のアメリカでは価格上昇への不満も高まってきているのはやむを得ません。

先日、ガソリンスタンドで給油した時にガソリン単価が表示される掲示板のところに誰が貼り付けたのか、バイデン大統領の顔に、I did that! (私がやったんだ）という吹き出しのステッカーを見つけて、大笑いしてしまいました。ちなみにこのステッカー、Joe biden i did that sticker　でEtsyで検索してみるとすぐ出てきます。いろいろあって面白いですね。

　という事で、すっかり日常生活もコロナ前の状況に戻ったのはいいのですが、渋滞も戻ってきてしまったので、ガソリン代も高騰という事もあり、DARTという電車で通勤するようにしました。住まいから駅まで徒歩５分。駅からオフィスまでは無料の送迎バスが出ています。電車内に自転車をくくり付けられるような工夫もされていますので、自転車持ち込みしてる人もいます。

この路線に使われている電車の車体は近畿車輌社製のもので、同社のサイトによると、「未来的」をコンセプトに、アメリカの環境や国民性を折込んだデザインにし、ダラス中心街と郊外を結ぶ幹線を、最高速度65マイル(105km/h)で走る高性能電車です、とのこと。日本製という事で安心して利用できます。

この2週間くらい利用してみましたが、朝は座れるところが少なく立たないといけないくらいの乗車率です。チケットはスマホでも購入可。デイパスで24時間6ドルで乗り降り自由です。駅の改札はなく、たまに二人の警察官が乗り込んできて、「チケット、プリーズ！」と乗車客全員のチケットを見て回ります。見せられなかったらその場で逮捕。

勤務先まで25分くらいですが、渋滞を運転するストレスからは解放されました。夕方、帰路の車内では空席も多くまばらの乗車客。リラックスムードすら感じてゆっくり乗ることができます。

　そんな中、ある日、夕方の車内で先頭車輌に乗り込み、運転手と同じ視界を楽しんでいたところ、途中の駅からアフリカ系の若者がスマホから大音量でラテン系の音楽を流しながら乗車してきたことがありました。リラックスムードとは言え、そこまで音量上げたら周りの人たちも嫌がるでしょうと思うほどでした。本人は音楽に合わせてノリノリで体を動かしながら、音量など全く気にしない様子。車内での通話はお止めくださいとアナウンスが流れる日本では絶対にあり得ませんよね。

「うわあ、どうしよう。流れてる音楽は嫌いじゃないけど、音量大きすぎでしょう？でも、銃とかナイフ持ってそうな感じの人だし、だいたい注意するのも野暮かなあ。後ろの車両に移ろうかなあ。きっと後ろに座ってる人たちも嫌がってるんだろうなあ。。。」

と内心思いつつ、後ろを振り返って見たら、なんと！みんなその音楽に合わせてノってるではないですか！さすがラテンの皆様です。リズムに合わせて肩を動かし、鼻歌を歌い、景色を楽しんでいる。。。逆にリズムに乗っていないのは自分だけだったという事に気づき、自分も気にせず楽しもうと改心しました。（笑)

ますますラテン化されている今日この頃です。

備えあれば憂いなし

先日、私が住んでいるアパートで年に一度の契約更新がありました。毎年家賃が少しづつ上昇するわけです。西海岸など地域によってはかなりの割合で上がるようですが、今年の上昇は例年通りの3%でした。現時点で引越しできるような物件を探してみると、最近の新しい物件は間取りが狭く、立地条件についても今のところで満足しているので現状維持となりました。
 

そんな中、2021年中に建設された新しいアパートの数が、全米でダラス・フォートワース地域が１位だったという記事を見つけました。まだまだダラスはホットなところのようです。多くの企業とともに労働力も流れ込んできていながらも、彼らの購入する家が昨今の需要過多による品切れではアパートやコンドに住まざるを得ない。。。といったところでしょうか。

さて、住みたい物件や地域を調べるときに、殆どの方がYouTube動画やウエブサイトをまず検索すると思います。そして閲覧していくと物件周辺の生活環境や見所なども合わせて知ることができます。長年その土地に住んでいる人にとっても、新しいレストランや公園、商店街などを思いがけず発見することもあったりするので、いい情報源になりますね。

その一方で、ここ移民の国アメリカでは様々な人種の方が生活しています。その為、周辺の住人たちの事を知っておくことも物件探しにおいて一つのチェックポイントになるのではと思います。そんな時には、現地視察が欠かせないと思いますが、人種別の色分け地図が見れる便利なサイトがあります。色分けされているのでとてもわかりやすく貴重な情報だと思います。実際の地図と見比べると道路一本隔ててアジア系とヒスパニック系できれいに分かれていたりするのでとても興味深いですね。

ところで、FRBが3月に今後複数回に渡って利率引き揚げをするという宣言をしましたが、そのまま5月にも継続して大幅利上げとなりましたね。

ジェローム・パウエル議長曰く、「我々はインフレ抑制のため迅速に動いている」とのことですが、その効果は期待できるものなのでしょうか。

アメリカ 抵当証券 30年住宅ローン利率のトレンドを見てみるとうなぎ登りになっているのが、一目瞭然です。

「3%ローンなら買えたけど、4%を超えちゃうともう一軒家は諦めるしかないなあ。」

とは、私の友人の声。

このトレンド上昇、急激すぎませんか？　

今一度改めてサブプライムローン問題に端を発したリーマン・ショック後の回復事例をおさらいしておいた方が良さそうな気もします。

先日、チェイス銀行のバンカーと話す機会がありましたが、早々に対策を取られている人が沢山いるとのことでした。。

自然災害対策もそうですが、備えあれば憂いなしという事で、早速私もバンカーお勧めの対処を少しだけさせていただきました。さて、皆さんはいかがでしょうか？

Yesterday's the past, tomorrow's the future, but today is a present.
 

昨日は過去。明日は未来。でも、今日は、プレゼント。今この瞬間を大切に生きたいものですね。

マイアミ サーフサイド跡地

マイアミのサーフサイドビーチ沿いにあるマンション崩壊事故から一年ですが、たまたま先日この近くを訪れる機会がありましたので、空いた時間にちょっと見てきました。

マイアミコリンズアベニューを北上しています。

8777 Collins Avenueに到着です。

現場はフェンスでぐるりと囲まれています。

立ち入り禁止の標識がありました。

崩壊事故の原因解明を十分に行なったのかと疑問に思えるほど、

急いでデモリッシュしたにも関わらず、その後一年近く経ってもそのままの状態でした。

地盤沈下があったようには見えませんが、水を組み上げているような大きなポンプが動いていました。

現場を右手にして東方向には海が見えています。

3月下旬の平日のサーフサイドビーチ。

倒壊したマンションと同年代のビルを取り壊して新しいマンションが続々と建てられていました。

テニスコートがある近くの広場に記念碑がありました。

犠牲者98名の名前がありました。ご冥福をお祈りいたします。

南国のバケレン

先日、久しぶりにディズニー映画を観ました。ちょっと古いですが、2016年に公開された「モアナと伝説の海」です。世界が闇に覆われ尽くす前に、海に選ばれし者が現れ、珊瑚礁を超えて女神テ・フィティの元へ「心」を返しに行くという壮大な冒険を通して主人公が成長していく物語は、その映像の美しさとともにとても魅力的で大変感動しました。そんな中、海外から見ていると最近の日本は様々な角度から闇に覆われ尽くされる寸前の状況に見えて仕方ありません。例え選ばれなくても日本人一人一人が主人公となって自立して立ち上がり、真の日本人の姿を取り戻せる日が一日も早く訪れるよう願って止みませんが、この映画はそのための勇気をもらえるものと思いますので是非お勧めいたします。

さて前置きが長くなってしまいましたが、南国と言えばやはり思いつくのがハワイ。一度は長期バケーションで行ってみたいところの一つです。アメリカでは3月25日付でマスクもワクチンも強制的されなくなったので、日常生活はもとより長距離移動もほぼコロナ禍前の状況に戻っていますので、そろそろ計画してみるのも面白そうです。

ホテル込みのパッケージツアーも良いのですが、1週間以上の滞在であればキッチンは必須と考えて、コンドミニアムを探してみることにしました。通常のホテル滞在と同じようにフロントデスクでチェックインし、部屋に問題があればフロントスタッフに相談できます。部屋にキッチンがあり、居住スペースにもゆとりがあるため長期滞在者向けだと思います。

バケーションレンタルということで、バケレン向けの物件を探してみるとこちらのサイトが見つかりました。

レイハワイ不動産サービス社：https://vacation-rental.leihawaiirealty.com/

一戸建てやマンションなどいろいろな物件が紹介されてましたが、その中でひとつ目に留まったのは、1960年代の物件。やや古めですがワイキキビーチまで徒歩30秒という最高の立地。オーシャンビューで駐車場もあってベッドが二つ、キッチン完備、浴槽および洗濯乾燥機そしてWifi付きで一泊135ドル。自転車やサーフボードのレンタルもあってなかなか便利で経済的なところだと思います。こちらのリンクから参照できます。

https://vacation-rental.leihawaiirealty.com/properties/waikiki-shore-beach-front-ocean-view/

もう一つのサイトはこちら。

バーボ社：コンドミニアム、ホテル、スタジオ、一軒家のマッチングサイト

https://www.vrbo.com/ja-jp/search/keywords:ハワイ州-アメリカ

こちらのサイトでは、ゴルフコースが目の前という一軒家がありました。ワイコロアビレッジプールへのアクセスと、バックヤードのRobert Trent Jones Jr氏が設計したゴルフコースでのゴルフの割引や無料テニスコートが含まれます。また、プロによるプライベート・セッションやグループ・セッションもあり、クラブハウスの隣にはカクテルやカジュアルな食事を楽しめるレストランやバー、そして 近くには他にも多くの美しいゴルフコースがあってゴルフ好きにはまさにパラダイスになりそう。その他、渓谷や滝、火山国立公園、遺跡など観光にも良さそうです。こちらのリンクから参照できます。

https://www.vrbo.com/ja-jp/p833196vb?adultsCount=2&arrival=2022-06-15&departure=2022-06-20&uni_id=1381135

うーん、なかなか目移りしそうなところばかりで決めるのに時間がかかりそうです。長期休暇を実行するにはいろいろとハードルが高いかもしれませんが、まずは具体的に計画してみると意外と実現化する確率が上がる筈と筆者は信じてます。よーし、今年は絶対に実行するぞ～！

この記事は、マンションコンサルティング 社から2022年4月に発行されたメールマガジン「マンションへの散歩道」に投稿したものです。

「何もしない」贅沢とは？

ようやく春が来たばかりでちょっと気が早いですが、今月はビーチリゾートに関連した話題です。

国土が広大なアメリカでは殆どの国民が海岸に行くために飛行機で移動しなければなりません。そのため、ビーチ沿いに住めない代わりに住宅地やマンションの野外にスイミングプールを持つのが一般的なのではないかと思います。よく維持費が大変だと聞きますが、資料によると年々このプール市場は大きくなっているようです。

そんな中、とても興味深い住宅エリアがダラス郊外に最近出来ました。なんとそこには最深３フィートの大きな人工のビーチがあります。椰子の木が植えられた白い砂浜で水質も清潔に管理されていて、温水ジャグジーも完備。これはプール好きなアメリカ人には喜ばれるでしょう。HOAを支払っている住民が優先的に利用できますが、一般公開もされています。このように住民に魅力を感じられるような物件にするためにユニークなアイデアが現実化されているようです。

さて、ビーチで思い出しましたが、以前フロリダ州キーウエスト最南端からおよそ500メートル南にあるサンセットキーという小さな島のコテージに宿泊したことがあります。本土側にあるエレガントなロビーで受付を済ませ、ドックから30分毎に出るフェリーに乗ると数分で到着。もちろん白い砂浜に椰子の木とエメラルドグリーンの海。プライベートビーチでは、ビーチウエイターがカクテルやタオルを持ってきてくれます。世界的に有名なサンセットを眺めながらビーチフロントのレストランで食べた海鮮料理は格別でした。

この島の住人は、40件あるコテージに短期滞在する訪問客と100件くらいの一般住宅に住む人たちです。、住人たちは、HOAを支払いますがコンシェルジュやルームサービス、スパ、テニスコート、グローサリーの配達などのサービスを受けられます。また、別荘として島内に家を持つ人は、その家を使っていないときに月単位で希望者にレンタルする代行サービスを利用できます。

最後にご紹介したいのは、イギリス発スーパーリゾートのシックスセンシズ。

リゾート・スパ施設を持つラグジュアリーホテルのコンセプトは、”何もしない”を最高の贅沢としたおもてなし。エコロジー。そして、大自然を味わう演出。チェックインして靴を預けたら帰るまでそのまま。要するに何もない楽園。あとは、専属のバトラーに全てお願いするだけ。スパやレストランなどの予約から、特別なアニバーサリーにロマンティックなダイニングを設置したいといったリクエストまで、あらゆる相談に快く対応とのことです。料金は一泊10万円程度。

このシックスセンシズがようやくアメリカにも上陸し、現在ニューヨークのマンハッタンにレジデンス施設を建設中とのこと。

そして、京都にも2024年にオープンするそうです。楽しみですね。

以上、皆さんでしたらどんなリゾート人生を楽しみたいでしょうか。まずは心の中に素敵なリゾートを持ちたいですね。

この記事は、マンションコンサルティング 社から2022年3月に発行されたメールマガジン「マンションへの散歩道」に投稿したものです。

Homeowners Association (HOA)について

将来的にダラスでコンドミニアム(日本のマンション)を購入しようと検討した場合、まず日本の管理組合にあたるHOAについて知っておかなければいけないとアドバイスを受けたので、知人のCさんから少し話を伺いましたので参考までに簡単に紹介したいと思います。

HOAは、住民から毎月徴収した管理費で共用部分の管理や保険の費用そして将来の修理に備えた積立金として運用されているものです。コンドミニアムに限らず一戸建ての住宅でも地域によっては支払わなくてはいけないものですが、対象の物件によって額が変わります。コンセルジュやガードマンを雇ったり、プールやジム、バレー駐車場などがある場合は管理費が高くなります。逆にそういった共有施設が充実しているにもかかわらず管理費用が安い場合は、管理状況について注意した方が良さそうだとの事です。

徴収した管理費用の使い道として、先述したものに加え、ゴミ収集費用、上水・下水料金なども含まれているところが多いようです。その他、ケーブルテレビや、電話回線、インターネット環境などに加え、保険内容がHOAマネジメント会社によって違うそうなので気をつけた方が良いそうです。（ちなみに建物内の戸数によっては、HOAマネジメント会社ではなく、HOA集会が独自に運営する場合もあるそうです。)

コンドミニアム購入に際して、複雑で大量の書類を中立的に準備するためにエスクローを雇い(自分でできるなら雇わなくても良い)、HOAに関する沢山の資料を受け取り、HOAのルール、HOA集会の議事録、予算と積立状況、保険内容などの詳細を確認する。この時、徴収されている管理費がきちんと使われているかどうか。どのくらい積立金に回されているか。将来的に必要な修理費用の合計額と、それに対してどの程度積立金があるのかなどを要チェック。

物件戸数の多さによってHOAをマネジメントするサービス会社を雇う場合もあるそうです。HOA集会によってはソフトを使って自分たちでやりくりするケースもあるとの事ですが、その場合は検討事項に応じてその道のプロに助けを求めるのが多いそうです。

HOAマネジメント会社が運営している場合、契約更改時などのタイミングで別の会社に変わってもらう事も可能だそうです。どういう時に違う会社を検討したら良いかのアドバイスを頂きました。
・管理者の離職率が高い場合
・修理プロジェクトなどの進行状況や達成状況に対しての不満がある場合
・HOA資金の運営に関しての不透明さを感じる場合
・運営形式が古い(SNS、メッセージのやりとり、テレビ会議など新しい技術を取り入れないなど)と感じる場合
・コミュニケーション不足を常に感じる場合

いずれも納得ですが、いかがでしょうか。今回は、HOAに関して簡単に紹介させて頂きました。実際に購入する機会を持ってみたいところです。

この記事は、マンションコンサルティング 社から2022年2月に発行されたメールマガジン「マンションへの散歩道」に投稿したものです。

全米は空前の不動産ブーム

A Happy New Year! 

今年もアメリカの不動産関連記事の紹介などをしながら、色々と勉強していきたいと考えております。

どうぞよろしくお願いいたします。

まずは年始にあたり米国の不動産市場の動向についての記事をいくつか取り上げていきます。

USNEWSの12月15日付の記事によれば、米国全土でますます多くの世帯が増加しており、特に2021年はエントリーおよび中級レベルの価格帯の住宅の住宅不足が目立つようになってきたようです。サプライチェーンの問題、人手不足、規制慣行により、新築住宅建設がさらに遅くなり、需要を満たすのに十分な早さで家が建設されておらず、その結果、住宅価格は急速に上昇しています。

コンサルティング会社のリサーチによると、現在全米で7400万人ものミレニアル世代が最初の住宅を購入する年代になってきているため、この住宅不足は1970-80年代の団塊世代にあった住宅ブームの頃を上回っているとのことです。フォーブス社は、この潜在的な住宅購入者世代の平均世帯年収は約882万円（1ドル100円換算）であると報告しており、多くのエコノミストは、彼らがこのまままともな給与を稼ぎ続け、2022年の全米の住宅市場を好調のまま維持するだろうと見ています。

一方、世界の主要都市の中に於いて東京のマンション価格は割安と言われていますが、実際のところ、これは指標として見ることができます。日本不動産研究所の報告では、2021年10月時点のマンション価格指数（2010年10月＝100）として、東京は115.8、ニューヨーク141.3、ロンドン128.9、香港130.2となっています。ニューヨークは上昇率高いですね。この報告の中で、2021年10月から約半年前のマンション管理賃料指数が比較されてますが、指数の上から2番目に高いのが上海の+2.9%、そしてダントツで高かったのがニューヨークの+５％でした。マンション・高級住宅（ハイエンドクラス）の価格水準は日米同じなのに対して、賃貸料金はニューヨークが倍近く高い事に気づきます。コロナパンデミックで一度はマンハッタンから出た人も多いと聞きますが、また戻ってきている様子です。

また、11月16日付の朝日新聞の記事で「NY高級不動産、価格も摩天楼」と取り上げられていましたが、1ドル100円換算で数百億円もする物件が買われているのは、ニューヨークのセントラルパーク南端に立つ超高級マンションの１つ、432パークアベニュー。この超高層マンションが立ち並ぶセントラルパークの南側一帯はビリオネアズロウ（億万長者通り）と呼ばれているそうで、こちらで現在売りに出されている物件の間取図を拝見してみますと、2ベッド2バス、リビング、パウダールーム、ダイニング、キッチンの185平米。カタログを見た限り、ハイセンスにステージングされた部屋からの絶景には圧倒されてしまいました。こんなところで暮らしてみたいものです。

テキサスでは、郊外はもちろん市街地のレストランやショッピングモールなどでは殆どの人がマスクをしない生活に戻っています。サンクスギビングのブラックフライデーやクリスマス前のお買い物でショッピングモールも賑わいを見せて、行き交う人たちの様子から未来への希望が垣間見れるように感じました。

最後になりましたが、皆様にとって素晴らしい2022年でありますように！

この記事は、マンションコンサルティング 社から2022年1月に発行されたメールマガジン「マンションへの散歩道」に投稿したものです。

プロパティマネジメント会社について

先日、ダラス市内のアパート居住者の後輩から苦情の話を聞かされました。頼んだわけではないのですが、興味深かったので概要を紹介します。いったい何があったのかと言うと、アパートの駐車場に停めてあった車の窓を割られ物品の盗難にあったのだそうです。自動ゲートで出入りする駐車場で、外からは見えない立体駐車場でしたが、残念ながら同時に数台が被害に遭われ、修理は自払いだったとの事。また別の日には駐車場から建物に入る頑丈な扉が壊され、誰でも進入できるような状況になってしまっていたり、共同の洗濯室から衣類の盗難、共有空間からの家具盗難など、これら全て今年中に発生。ダラスは治安良いと思っていたのですが、実際のところ一歩外に出れば路上生活者がチラホラといたりするので、油断禁物ですね。

アメリカのコンドミニアム（日本のいわゆるマンション）では、警備員の見回りやコンシェルジュが常駐しているのが一般的ですが、そこまでのセキュリティの無いアパートでは、何かあったときのプロパティマネジメント（マンション管理人）からの敏速な対応が欲しいところです。しかしながら、先述の扉が破壊された件では、報告してもそのままの状態で放置され、修理業者が治すまでに3週間以上かかったり、また、マナーの悪い人によって、ペットの汚物が廊下に放置されたままで1週間放置されたなど、住人にとっては可哀想なアパートのようでした。しかし、後輩いわく、プロパティマネジメント会社(PM)が変わる前までは、そうした問題も無く、電話応対もスムーズで、直ぐに対策してくれたのだそうです。

後輩のアパートは80以上の物件がある中、１名の管理員が住んでいたそうですが、新しいPM会社は少数運営の為、オンサイトの管理員は無く、電話応対も自動音声によるガイドばかりだそうで、対応に時間がかかる事は避けられない状態。駅も近く家賃も15万円以上の物件ですが、やはり最低限のセキュリティの確保は自分でしておかないといけないのが現実のようです。

オーナーが多数いるようなコンドミニアムの場合、それぞれのオーナーがPM会社を探して雇います。プロパティ運営上問題が発生した場合は、PM会社では無くオーナーにHOAから直接連絡。オーナーが責任を持ってPM会社に指示して改善などをさせたりするそうです。そんな中、アメリカで複数の物件のオーナー業をしている友人のCさんは、苦い思い出を話してくれました。それは、一度だけ20歳代のPMサービスをしてくれる人を探して頼んだところ、許可なく大きなアンテナを建物に取り付けてしまい、それがHOAのオーディットで発覚。そのアンテナの撤去をCさんが自らやらざるを得ないことになってしまったんだとか。オーナーは現地にいない限りPM会社の普段の仕事ぶりはわからないので、住居人からの情報がとても貴重なのだそうです。彼女曰く、「PM会社と契約するときに信頼のおける人を一人でも探す事ができるかどうかがキーポイント。それでも住民からの評判が良くない場合は、さっさと違う管理会社を探す。」とのこと。やはりその為には、少々いいお金を払って契約するしかないのが現状だそうです。

さて、このPM業務をする人たちのサラリーについての情報サイト(1)によれば、物件数に応じて年収が増減し450件以上の物件の場合、最低でも年収約800万円から。英語のコミュニケーションさえうまくできれば、きめ細やかな対応ができる日本人の方なら引く手数多の大人気PMプレーヤーになる事間違いないと思いますが、いかがでしょうか。

この記事は、マンションコンサルティング 社から2021年12月に発行されたメールマガジン「マンションへの散歩道」に投稿したものです。

全米で不動の人気 ホームインプルーブメント

先日、テキサス州ダラスのダウンタウンにある古い建物を訪問する機会がありました。同市内のメインストリートにある８階建てで、パリのグランドオペラハウスをモデルにした1904年に建てられたビルです。 商用目的で建設されましたが、現在は内装の原型をできる限り保ちながらリフォームされ、ロフト的なアパートとして使われています。

古い物件という観点でアメリカの不動産マーケットを見てみますと、アメリカでは家の価値が下がらないために中古物件が主流となっているのはよく知られている事と思います。実際には老朽化した家の価値は築年数によって下がりますが、街の開発状況に応じて土地が価格上昇するため、需要の高い地域の中古物件は良い投資になると言われています。

購入した家に入る前や、家に住みながらも、大掛かりなリフォームをして、メンテナンスをしっかり続ける事で家の価値を維持あるいは上昇させることもできるので、ホームインプルーブメントはアメリカ人の生活に於いてかなり重要なポイントになってきます。

90年代には、ホームインプルーブメントというタイトルのコメディショーが大人気になり、俳優ティムアレンの出世作になっています。 また、アメリカの有料テレビ番組の一つにHGTVという、家の売買やリモデル・リフォームなどを専門に扱うチャンネルがあります。約1億人が契約して見ているそうで、アメリカ人の不動産に対する意識の高さが伺えます。フリッパーと呼ばれるリモデルをして高く売るという専門投資家が様々な物件を取り扱うものが多く、私も好きで見ています。かなりの修理が必要な状態の物件を安く購入し、大掛かりなリフォーム（屋根、プラミング、配線、キッチン、バスルーム）をして素敵な家に生まれ変わるまでの様子を紹介しています。他に、ミリオンダラーリスティングという高級な物件の売買交渉をブローカー達が繰り広げる駆け引きが興味深い内容です。

でもなぜアメリカで中古物件の番組が人気なのでしょうか？2007年の総務省統計データによると、15才以上の日本人の住居移動率が8に対して、アメリカは約17と、倍の指標が報告されています。また別の情報によれば、平均的な引越し回数は日本成人が3~5回程度に対して、アメリカでは11~20回もあるそうです。アメリカ不動産市場で中古物件が主流となる理由は沢山あると思いますが、その一つがここにあるのかもしれません。

アメリカに長年住み慣れると生活スタイルが畳文化から離れてしまいますが、それが故に歴史ある日本の家屋に住むことにすごく憧れます。最近、日本では古民家が密かなブームだそうです。古い建物を購入してDIYで改築して快適に住んでいる若者が増えているとのこと。昨年からのコロナ禍でリモートで仕事をする機会も増え、それを十分サポートできるインフラも整ってきている中、地方に居住地を求める人たちが出てきているのも頷けます。ホームインプルーブメント人口が増えて日本の中古物件市場の盛り上がりにつながれば良いなと願っています。

この記事は、マンションコンサルティング 社から2021年11月に発行されたメールマガジン「マンションへの散歩道」の第八歩に投稿したものです。