★リモデル、流行りはおさえるべし！

アーリーリタイアのための　米国不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

Flip,やFlip以外でもリモデルするときには。。

是非、今の流行(はやり）をおさえるべきです。

新しいテナントやバイヤーの目を惹き

気に入ってもらえる

そして　さらには　

その小さなことが

借りる/購入の決め手になることさえあるのです

流行りを知るには　モデルハウスや、オープンハウス

を見に行ったり、

コントラクター(リモデル工事の人)に聞くのも一つの手

マストハブ　とまで言われているのは

キッチンのグラニテカウンタートップと

ステンレスステイール・アプライアンス

そして　フロアは　カーペット以外

ウッド、ラミネートウッド、タイルなどなど

↓これは　　キッチンに敷いたタイルですが

木のような模様なのです。

リビング・ダイニングのラミネートウッドとコーディネートしました。

こちら　↓はリビングエリアがすべてタイル

木の雰囲気を出すことで　タイル特有の冷たさが

薄らいでいる気がします。

やはりセラミックタイルのよさは　何と言っても

お手入れのしやすさ＆丈夫なケアフリー、

リセスド・ライテイング(キャン・ライト)　や　

カウンターの上のペンダント・ライト

キッチンやバスルームの蛇口はこんなのが最先端

写真のようにちょっとしたステージングで

グリーンや小物類をおくのも　

素敵な生活したところを想像させるためのコツです。

米国不動産投資、ご自宅購入、

詳細は　　こちらへおといあわせください 　

ロバーツチームの　日本語ウェッブサイトご好評を頂いています

The Roberts Team ウェッブサイト　

★商業物件投資の不安削減のために弊社のすることは？

アーリーリタイアのための　米国不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

商業物件投資って・・やはり不安

仕組みもよく分からないし・・

まだしている人、聞かないし・・

金額が大きいとリスクも大きいのでは・・

特に日本からの、遠隔投資の方々

ご不安な気持ち、よく分かります！

そこで　ロバーツチームでは共同投資もしています

これは私自身も資本金を出して　投資に参加します。　

もちろんリターンの率は同じ

例えば　私が頭金の25％を出資した場合

利回りの25％が私の配当

日本の方が75％出資したら

利回りの75％がその方への配当

となります。

数千万円という自己資金を投資します。

物件選びはもちろん、経営も

自分のリターンを出すためにがんばるしかない

ですよね。

もちろん、この仕組みは公正証書にし

毎月の収支もすべてオープンにします。

ご興味のある方は　お気軽に

　こちらへおといあわせください 　

★この場合にも　物件管理費は　他の物件と同じ条件です。

公平に別途いただきます。

正確には投資家の一員である私個人もマネージメント会社に

同率で支払っていることになります。

仕事&ブログのために撮り貯めた写真を整理しています。

これは夫も私も大好きなラグナビーチの

PCH沿いの　WaterMarc 　←クリック　

へお友達夫婦と出かけた時

適度にカジュアル+リゾート感

雰囲気も味も◎　でお奨めです～

ただ夏はパーキングを探すのも時間掛かるので

早めの到着が必須です



私はお気に入りのシャンパン　ピペのスプリット

紙の袋に入っているのはパンです。

(写真はいま一つボケていますが)

前菜からお肉、魚、デザートまですべて美味しい

230Forestと同じオーナーです。

★夫婦の会話

アーリーリタイアのための　米国不動産投資はお任せ

CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

Yahooでこんなニュースを見かけました。

「夫婦の会話」退屈なネタ1位は？　←クリック

え～　うちの場合・・・共通の仕事の話を除けば

1～5位の話題が　会話の大部分を占めるかも？

まあ　他の話もなくはないですが　

えーーと　　犬か子供の話？w　

今日の出来事だって　結局1-5位の話しだし？

旅行の前後にはその話はするけど・・。

Dはとにかく「話を聞いてほしい人｣

毎日、帰るとその日の出来事を弾丸トーク

~~まるで幼稚園児のよう~~

うまくいっている夫婦は　Give &Takeの

バランスがよく取れていると言われますが

Give &Takeとは　悪い意味(打算的な)　ばかりではなく

好きだから、「相手がしてほしいことを　してあげたい」

という気持ちから　という場合もあるのではないかな

確かに　「またその話～？」　とか　

日本ではそれ「オヤジギャグ」って言うんだよ

と　教えたいと　いつも思う(伝わらないけど)

ネタ　満載だったりしますが　そこは辛抱w

~~もう慣れましたがな。~~　

私は　夫Dがしてもらって喜ぶこと5つ、

すぐに挙げることができます。

こんなワガママ妻でも　いつまでも大好きでいてくれるのは

そのせいかな～と思います

因みにDは　私が一目惚れした

(今の言葉だと　ドストライク?)　タイプで

いてくれるだけで　よいのです

~~といいつつ　すごい要求シテルカモ~~

この部分は惚気ですスミマセン、、

時々、国際結婚のこと　訊かれるので

たまには　こんな記事

特に国際結婚だから特別ってことはないと思いますが

強いて言えば　私が言いたいことを半分くらいで抑えていることかも

(↑英語だから、言葉を考えてる時間にとられるw)

仕事&ブログのために撮り貯めた写真を整理しています。

これはこの間、息子のGFが買ってきてくれたお土産

Sage&ハニーとか　グレープフルーツとか　タラゴンとか・・

私がオーガニックやハーブ系を好きなの

知ってて選んでくれたみたい。

甘すぎず、すごーく美味しかった

→そのせいで　すぐに　~~ほとんど一人で食べてしまった~~

LAにはお店ないようですが

ここからOnlineでも買えます　←クリック

次回は「商業物件投資のリスク・不安削減のために」

を書きます。

米国不動産投資、ご自宅購入、

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★ Robertsチームの交渉術

Roberts Makikoです

マイクで入力すると英語の部分はカタカナではなく英語のスペルで出るんですよね、

(どっちでもいいですが)

さて、もう1件、Escrowクローズしました

Escrow中、物件購入までの過程には毎回様々な事件？が起こります

他のrealtorの方ともよく話しますが、本当に毎回ドラマがあるんですよね、、

そんな時には慌てたり感情的になったりせず、冷静に判断し、解決に向けて交渉することが重要です

少し前にはテナントが退去せずに困った物件がありましたが

今回は日本の投資家の方の購入後に
そのまま残るはずだったテナントが
急に健康上の理由で退居したいと言ってきました。

私としてはこの物件はEscrow クローズ後、修理やリモデル、テナント募集の必要もなく即日リターンにつながるのが購入を決めた大きな要因でした

しかもさらにこちらにとって条件がよかったのは、

・現テナントとのリース契約の継続が購入の必須条件だったため、自宅を探してるバイヤーには難しかった

・HOAの問題でローンが困難だった

・OCの最高によいエリアにある優良物件にもかかわらず賃貸人が暮らしている状態のためショーイングのアピール力いま1つ、、

といった理由から、なんとこのマーケットで

競争相手よりも安いオファー且つリスティング価格よりも低くオファーが通りました

もちろん事前のリサーチも欠かせないし
(セラーの求めているのは、高値？スピード？確実性？etc. )

自分のバイヤーがいかに強いのかをアピール等、相手エージェントのコミュニケーションも鍵

ですから、問題が発生しても購入を止めたいのではなく、お金をもらうために交渉スタート

ご存知の通りのこの超・売り手市場でバイヤー側である私が強く交渉に出られるのにはいくつか理由がありました

・まず、この物件がショートセールや銀行所有でなく
スタンダードセールであったこと

・決めては既にコンテンジェンシーをリムーブしてあったこと

もしこれがまだエスクローの初期段階だったなら
はれてテナントはいなくなり
綺麗にして見せて売り出せるわけですから

【あなたが買いたくないなら買わないで結構
他に買いたい人はいますから】

と言うことにもなりがち

しかしここまで来ていたらブリーチ、
契約不履行にもなりかねません

(これがショートセールだとまだ全然違うんですけどね、最終段階でひっくり返ることも多々。それがショートセールのショートセールたる所以でもw)

そしてさらに　

・この時点で購入代金が全額振り込みされていた

先月クローズした物件もそうだったのですが、購入代金を振り込んでおくのも、交渉に都合が良い場合が多いです。

ローンの場合にはこの技は使えません、やはり現金はものを言う

その物件の時は見積もりHUD-1にある金額を早めに振り込み、さっさとクローズ

ショートセールでパンクにより最終アプルーブされていなかったクレジットを結果的にもらってしまいました

ここでちょっと休憩?

Dのお膝で安らかに眠る可愛い子供達(犬ですが)

よ～く考えて、論理的に理由を説明

先方は理解を示し

全面的にこちらの要求をのんでくれました。

交渉成功～～

めでたく

新しいテナント募集にかかる費用、空き家になっている間の家賃を

セラーに負担してもらえることになりました

こういう時、相手(セラー)は　いつ頃、いくらで購入したか?

どのくらいローンが残っていて、手取りはどのくらいになるか?

等も調べておくと相手の心理解析に役立ちます。

このセラーはそこまでお金に拘っておらず、早くクローズしたかったようで

最期はHappy、ありがとう～って言っていました。　

これもwin-win

iPhoneからの投稿

現在リモデル中の　物件　完成したら

Before ・　After　載せますね～

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★商業物件投資FAQ1

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「商業物件って　リスクが高いのでは?

「不景気のときはどうなの?

といった　ご質問もよくいただきます。

ごもっともです

弊社でお奨めしている商業物件は　

Retail　(小売店のことで　例えばショッピングモールなど)

ですが、これは言ってみれば　ただの｢箱｣

ロケーションさえよければ

景気や流行など　状況にあわせて

様々なお店に変更可能

つまり　「つぶし」　がききます。

不景気なときに　安いもののほうが売れるなら

安いものを売るお店にしたらよいわけです。

お給料が減って　高級な外食は控えても

ドーナツやホットドッグ、ハンバーガーやピザは買いますから。

日本でいったらお米や味噌？

今みたいに景気がよくなって来たら

同じものを売っても単価を上げる、

グルメバーガーやグルメドッグ

そして、ヘルシーなオーガニック系やベジタリアン系

の店も増えてきていますよね。

そういった点に対応していきます。

こういった部分が　商業物件投資は

「ビジネスの経営｣　といわれる所以

確かに経験がないと、不安もあるでしょうし

厳しい面もあるかもしれません。

ロバーツチームは　商業物件の経営歴

30年以上！

まさに得意分野です。

考えてみてください。

OCやLAでは　住んでいる街の商店街、

車で走っていて見る光景・・

どこにでも数多くの　ショッピングモールが建っています。

そのどの物件にも　持ち主がいるわけです。

その人たちって、経営がうまくいってさえいれば

かなりのお金を儲けていると思いませんか?　

そういった物件のオーナーになりたくないはですか？

って　なんだか怪しい勧誘風になってきましたが、、w

「経費をテナントが払ってくれる」投資

記事　　　ビデオ 　　　

また、　ロバーツチームには

日本在住/現在米国で税金申告のない投資家の方　

向けの　ローン　も　

住宅用

商業物件用　ともに　大変充実しています。

不動産投資の　最大の魅力の一つが

レバレッジ

ですから～！！

この記事　←　の続きの写真

Dパパは　フレーバフルなニューヨークステーキ

Dは　フィレミニヨン

（このビーフがどうしても丸ごと食べたかったからサーフ&ターフにしなかったそう)

Dママは　シーバス（半分私が平らげた)

その分デザートはヘルシーにフルーツカクテル

ホントーにカクテルだ～

お皿に出してから

これはリンゴを丸ごとオーブンで焼いて作った

アップルタルト

カーニバル社名物のタオルの動物

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★クルーズ船のディナー

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CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

今回のクルーズ中は　食べ物の写真を　

撮るのは止めようと思っていました。

しかし、このスペシャリテイ・レストランに行った時

Dママは私がブログを書いていることを知っているので

写真撮りなさい（KIDDO）　と。

Dママは私を　Honey,Sweety,Kidoo　などと呼びます

本格フルコースで　アミューズブッシュから始まり

男女で違う内容、おもしろい

素敵なお皿を見かけると、つい自動的に裏を見てしまうワタクシ・・

やっぱり？　ベルサーチでした

とてもロマンテイックなレストランでした。

ビーフカルパッチョに

今日はピンクシャンパン

お決まり・フレンチオニオンスープでしょ

カプレーゼのバルサミコも合格点(←えらそう？)

アヒのタルタル

ウェッジサラダ

シーザーはテーブルサイドでMIX

わたしは　も　ち　ろ　ん　サーフ&ターフ　

メインロブスターにフィレのレア

枚数制限に付き　続きは次回へ・・

米国商業物件投資情報

詳細は　　こちらへおといあわせください
　

★米国商業物件投資情報

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CA州公認リアルターの　ロバーツ真紀子です

先日の記事でも触れた通り、カリフォルニアの物件は

昨年より価格が急騰してきています。

では商業物件はどうでしょうか？

ピンクがCA州、グリーンがOCです。

OCはさすがに　12年初めを底に

すでに値上がりに転じていますが

それでも　まだまだ　買い時

5年前と比べると　「いかにお値打ちか」が

よく分かると思います。

次回、よくあるご質問

「商業物件って　リスクが高いのでは?

「不景気のときはどうなの?

といったご質問にもお答えしますね！！

詳細は　　こちらへおといあわせください 　

★Eちゃんの災難

ロバーツ真紀子です

先週ですがEちゃんも急に調子が悪くなり、目がこんなに腫れてしまいました

友達からも具志堅入ってるねとお見舞いの?言葉

息子に言ったら具志堅って、具志堅サンバ？
ー時代のギャップ

いつもはこんなにつぶらな瞳なのに

ノミの薬を塗ったらすぐにひいたので
アレルギーだったのかも

できるだけ
ケミカルあげたくないので、普段はアロマオイルなどで対処しているのですが

この辺り、野生の宝庫なのでこの季節は仕方ないのかなぁ、、

みなさん対策、どうしていますか？

iPhoneからの投稿

★商業物件サーチちう

ロバーツ真紀子です

熱が下がったからと油断して起き出してご飯作って食べていたら

また頭痛がしてきて、計ったら98度6分アメリカ人にとっては平熱でも私にはちょっとキツイ

で、ベッドの上で物件サーチ中

オッ、この物件

One million(1億円)近く値下がりしましたよ！！

実は先日から、Realtor協会のMLSに商業物件も加わりました。

商業物件の場合、ネットワークで入ってくるものも多いですが、やはり多くの物件を一斉に条件で検索できるMLSサーチは参考になり、便利です

ご希望の方はすぐにリスト送りできますのでお気軽にお知らせ下さい

ベッドにいると上がる？

iPhoneからの投稿

★100度

ロバーツ真紀子です

昨夜、寝るときになって額が熱いな、と体温を計ったら100度

寒気がしたので冬用の羽毛布団をDに出してきてもらい

アロマオイルでうがいしたり、足裏にぬったりして就寝
途中暑くなり、夏用の羽毛布団に切り替え
(日本から持ってきたこのセット、本当に便利)

朝にはすっかり平熱に

華氏だと体温が簡単に100度とかいってしまうので
ちょっとビビりますよね

そういえば子供が小さい頃、小児科医に100度越したら連れてきてくださいといわれていました

日本では熱がある時には暖かくするように。ですよね、
アメリカでは『この子暑いんだから冷やさないと』と言われ、驚いたことを覚えています

どちらがいいのかわからないので寒がっているときには暖かくし、暑がっている時には涼しくするようにしていました