★アメリカ不動産投資が有利な理由 ★ 最大の日米差は？

アメリカ不動産投資ロバーツ真紀子です。

ロバーツチームがお勧めする物件の場合、、
貸しに出すと即！今朝から昼過ぎまでにこれだけの問い合わせが・・
(昨日募集を始めた1件への問い合わせです。電話もバンバンかかってきています。）



このような物件には理由があります！

順を追って説明します


まず今日は　日米で異なる【大家さんの常識】まとめです。

ロバーツチームのお客さんには、すでに日本で不動産投資をしている方も多いです。
すると日本の常識がアメリカでも・・と考えがち。
しかしかなり異なる点も多いです。


1.　一番大きな違いは何といっても「物件の価格が上がり続ける」ことでしょう。

「TYOオリンピックがあるから」など　
何か理由があって一時的に値上がりするのではなく

普遍的事実として　実績として　長期的に値上がりし続けています。
（もちろん、様々な理由からロケーション選びは重要です）


日本では新築は、入居後即値段が下がり始めるそうですね？！
こちら　←　や　こちら　←の記事でご紹介したエリアなどは
建設前に購入するケースが多いですが


例えば自分たちが購入したフェイズAの物件がまだ完成前に
フェイズAよりも前に完成した、購入後1年も経たないうちに再販に出た物件は
さらに値上がりしているという・・
まさに「早く買ったもの勝ち」なのです。





2.　家賃が上がる
賃借人は拒否はできません。（日本ではできると聞き逆に驚きました）


3.　契約期間は途中解約できない
（これも日本ではできると聞き驚きました。何のための契約期間？！）


4.　立ち退きのシステムが整っている
（日本は住んでいる人の権利が上とか？！）

つまり、大家さんを守る法整備が整っています。


OCの物件売買、米国不動産投資にご興味のある方は　お気軽に　
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★国際結婚ブログの驚きの事実

アメリカ不動産投資ロバーツ真紀子です。


実はこのブログを書き始めた時には、ブランディングの方にお手伝いしていただきました。　マ―ケティングとしてキャッチ―にするためか（私本人の意図ではなかったのですが）
「子連れ国際結婚の嫁ぎ先はアメリカ不動産投資一家」みたいなブログタイトルでした・笑　タイトルのせいか国際結婚や国際恋愛についてのご相談をいただくことも多かったです。


その後子供たちも成人し、家族ネタも多くなくなり、不動産投資や地域のこと、旅行のことなどが中心になったため、そのキャッチ―なタイトルは変更することに。　


そして　そして・・特に理由はないのですが、夫も登場回数が減りました。　


→　たまに「マークさん（夫）お元気ですか？」ときかれても、特に何も感じていませんでした。。


ところが、ところが・・先日小耳にはさんだ　驚きの事実


「国際結婚のブログに夫が登場しなくなる　＝　離婚間近」


そんな法則？があったとは　全く知りませんでした


他にもらってくれる人いないし
一緒になって10数年で、もうすでに老夫婦みたいですが
おかげさまでうちは仲良く暮らしております。


国際結婚ネタもあるし、新築に引っ越した後のレポなどプライベート記事も時々入れます！

カリフォルニア州全体で中間価格の一軒家が購入可能な世帯は、収入が上位29％だけ。

同じくコンドの場合、37％　というレポートが出ました。（CAリアルター協会）

これは州全体で、LAやOCはさらに厳しい結果となっています。

しかしそれだけ需要があるから、上がり続けているとも言えるのです。

この仕組みについて、よい例があるのでまた書きます

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★不動産投資プチ英単語レッスンシリーズ1

アメリカ不動産投資ロバーツ真紀子です。 

不動産投資で出てくる英単語をお伝えしていくシリーズです。（←勝手にシリーズ化）

今日はその第1回　いかにも重要な感じの「土地や家屋の権利書」

購入して登記が済んだ時に送られてくる　Grant Deed　

時々「グランド(Grand)ディード」と勘違いされる方がありますが「Grant(与える/授ける）」です。

日本の場合は以前は「権利書と印鑑を盗られたら、転売されてしまう？」と、危険なくらい重要なもののイメージですよね。　法律変更により、さすがにそこまでではなくなったようですが、紛失したら大変なことには変わりないでしょう。

アメリカの場合、どちらかと言うと記録とか証書、日本でいうと戸籍謄本のイメージに近いと思います。　大切な書類には変わりありませんが、何度でも写しを取り寄せられます。

そして売る時には必要ありません。（キッパリ）

売り主がもし提出したとしても、要らないと言われます。　権利書を見るわけではなく、登記の記録自体を確認するからです。　

「タイトル」についてはまた別記事で説明します。（こういう話題の長い記事を読みたくないと思いますので）

もう一つは軽めのものをいきます。

意外と「そんな風に言うんだ」「でも聞いたらわかるー」と思うのが　

四捨五入　round off 　

不動産投資で使われたケース・・例）今月から家賃が5%上がる、という時　

先月まで$2525　今月から+5％＝$2651.25　

→テナントから2651ドルの小切手を送ってきました。　 "He rounded (off)"

四捨五入して 25セント 切り捨てて計算したようです。　お客さんの物件ではなく、自分たちの物件だったので、25セントでもめるのも時間の無駄　プラス　その後のテナントとの関係を考え、そのまま受け取りました。

もし$2651.50だったとしたら、$2652にしてきたのかな？という疑問は残りましたがっ

　来月OC（ニューポートビーチ）でセミナーをします。　詳細はまたお知らせします。

　日本の投資家向けのロバーツチームのフライヤーです！

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”★成功した投資家の生き方を学ぶ”

アメリカ不動産投資ロバーツ真紀子です。

7年以上前にこんな記事を書いていました。

今も同じ気持ちですが、当時より少しは前進しているかな・・

あれ以来もちろん自分たちも　投資物件を購入してきていますが

如何せんまだまだローンが・・

でも懐かしのハリーズバー（@ベニス）に2人で行ったりと少しづつ実現していっています。

祖父母は紙の本のミシュランガイドを読み、予約はFAXで入れていました。

私達はオンラインで検索し、ウェッブ上やEメールで予約

時代は変わりましたが、したいことは同じですね

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★OC不動産価格レポ1 byロバーツチーム

アメリカ不動産投資ロバーツ真紀子です。

この記事　←で挙げた米国不動産の有利な点を裏付けるグラフ/チャートをUpしていきます。

今日はまず　OCオレンジカウンテイ・リアルター協会の2017年1年間の価格推移です。

一軒家の中間価格　6.3％UP、平均価格 7.5％UP

（画像をクリックすると、鮮明な表がごらんになれます！）

コンドミニアムは 中間価格　7.1％UP、平均価格 7.7％UP　しています。

（画像をクリックすると、鮮明な表がごらんになれます！）

日本のお客さんはよく「一軒家の方が値上がりするのでは？」

と仰いますが、コンドミニアムも全く遜色ないことがご覧いただけます。

ご存知の通り、不動産の価格は需要と供給で決まっていますから

物件価格が高いOCでは特に　購入できる人数が多い（＝需要が多い）

コンドが人気となり、価格が上昇します。

もちろん、庭付き一戸建てがみんなの理想であるのは日本と同じですが

初めて家を購入するような若いファミリーは　まだ買えないからまずはコンドを買います。

そしてこのコンドが値上がりしますから、将来一軒家に買い替えていきます。

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★シンガポールで現地在住の方から聞いた話★あの記事の続編

アメリカ不動産投資、ロバーツ真紀子です。

この記事　←でカリフォルニアのディズニーランドのチケット価格高騰の裏側を話しましたが

実はあれから久しぶりにディズニーランドへ行ってきました。　その効果が感じられ、子供達を連れた若い家族で活気にあふれているものの、アトラクションをテンポラリーで閉じたりもしつつ待ち時間が 最大1時間程度までに 調整されていることが感じられました。　日本からの方によると「東京ディズニーの半分ほどの待ち時間」という感覚だそう。

同じような例として、先日シンガポールへ行った時に現地在住の方から聞いたお話が。。　

シンガポールは物価が世界一高い国と言われますが　その中でも車の価格は異常で、これは　シンガポールは面積が非常に狭いので、車の台数が増えると国中が駐車場状態になってしまい困る　→多額の税金を課し、販売価格が非常に高くなっている。という理由からだそうです。

高い、高いと聞くけど一体どのくらいなんだろう・・？？と　調べてみました。

メルセデスの中では中間位と思われるこちらのモデルで・・　

E200｜S$250,000~ ※約2,000万円 

ある東京在住の投資家の方が「BMW3シリーズはうちのマンションではカローラ」と仰っていましたが、それがこのお値段・・

318i｜S$160,000~ ※約1,280万円 

ではその「カローラ」は・・
 

1.6｜S$100,000~ ※約800万円

こちらのサイト　←を参考にさせて頂きました。

税金のことも具体的に書かれています。ご興味のある方はリンク先を読んでみてください。

これも　需給バランスで価格が高騰している良い実例ですよね

買う人が大勢いるから価格が上がり、下がることはない。

この先も　シンガポールの車の価格が急に下がることは考えにくいでしょう。

つまり　LA近郊の不動産価格も急に下がるとは考えにくいです。

現地の方に案内してもらい高級なお店にも行きましたが、一番印象的だったのはこちら↓　

8色の小籠包　それぞれ違っていて、毎日食べたいくらい気に入りました

アツアツ過ぎで湯気で曇ってます（笑）

偶然ですが鼎泰豊がOCにできる前は、ディズニーのあるアナハイムにOCで一番と言われる

小籠包のお店がありました。

SINへ行ったら必ずここで撮らなければならない（ハハハ）

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★レバレッジは不動産投資の醍醐味★ロバーツチームを選ぶ理由2

アメリカ不動産投資、ロバーツ真紀子です。

日本はお天気少し崩れているようですが、GWには最高のお天気になりそうですね！

いまからバケーションを思い浮かべてあと○日と指折り数えている方も多いのでは・・？

私は（有難い）繁忙期真っただ中。金曜は商業物件の最新マーケット情報セミナー（この内容もまたシェアします）、土曜は都会、日曜は山方面、そして今日は海の方の物件へと走り回っております

今日は大変好評をいただいた　この記事　←の続きでロバーツチームを選ぶ理由2　

不動産投資の醍醐味、他の投資にはない大きな魅力の一つがレバレッジです！　

ロバーツチームでは　何年も前から日本在住者用ローンを扱っています。これは特殊なローンなので、慣れている所にお願いするのが成功の鍵

レバレッジを使うことで・・

1.　自己資金だけでは買えないエリア／種類／大きさ・・の条件がよい物件が買える

2.　キャピタルのリターンが大きくなる

2のキャピタルのリターンの差についてレバレッジした場合としなかった場合、それぞれ数字を挙げて説明します。 

A　20％の頭金で　1000万の家を購入、5年後に※25％値上がりした場合

200万円の自己資金に対して　250万のリターン　ROI　125％

（ROI：リターン・オン・インベストメント、投資額に対するリターン）

B　全額現金で1000万の家を購入、同じく5年後に※25％値上がりした場合

1000万の自己資金に対して　250万のリターン　 ROI 　25％

大きな差ですよね！

この辺りの数字に関しては投資家の方は私よりも良くご存知では・・？と考えていましたが

最初のミーテイングの時などに紙に書いてご説明すると　

「ほぉーほんとですね」

と驚く方も少なからずいらっしゃるので、このように数字を入れた例を挙げて説明するようにしています。

※5年で25％は現実的な数字です。（売買の経費は含まず）

私が2年半前に購入した　この↓写真の家↓　は、すでに20％以上上がっています。

このエリアのスローガンはリゾートリビング

うちの犬たち「クラブメッドにいると思ってるんじゃない？」

こんな広い公園とかプールが徒歩圏内に5つあります。

可愛い姪っ子ちゃんと遊べて嬉しそうな愛犬のE

レバレッジをかけてアメリカ不動産投資をしたい方はこちら　←よりお問い合わせください。

レバレッジについてこのビデオ　←でも説明しています～

★元祖ディズニーランドとOCの家の価格との相関関係

アメリカ不動産投資、ロバーツ真紀子です。

今日はディズニーランドの入場料とOCの家の価格の繋がりについて書きます。

東京ディズニーランドが35周年だったのですね！開園時は私がまだ東京にいた頃でした・・ずっーと前のような気もするし、すぐだったような気も。。。　元祖ディズニーランドといえばカリフォルニアです。　これはOC（アナハイム）にあります。　

日本の方は「アナハイムにある」と知っていても、そこがOCだとは知らないことも意外と多いです。　OC＝オレンジカウンティーは”郡”なので私も日本の郡の名前はあまり知らないから無理もないですね。　他の国に旅行した時なども「どこから？」と訊かれてOCがわからなくても、「ディズニーランドの・・」と言えば、わからない人はまずいません。

さて、この元祖 ディズニーランドですが、入場料は東京よりも高くて1日1ランドで今の時期の週末は117ドル、夏休みになる6月半ば以降の週末は135ドル！　しかも3歳からほぼ同額です。　息子が小さい頃はよく行きましたが、たしか30ドルくらいでした。　ということはーー20年で4倍！！　いくらアメリカは健全なインフレがあるといっても上がり過ぎです

これについてディズニー側の言い分が「混み過ぎているから、入場者数を減らすために入場料を値上げした」　段階的に上げても中々1日の入場者が減らなかったそうです。　それでさらに上げたと。　

これはまさに「需要と供給」から価格が上がる不動産価格に通じます！　

「売り物件」よりも「買いたい人」の方が多いから上がり続けています。

高くても入場したい。高くても買いたい。だから上がり続ける。＝　マーケットの基本。

すると次　↓　のようにも考えられるのでは・・・

ディズニーランドに行きたい人が急に劇的に減るとは考えにくい　＝　この先ディズニーランド の入場料が下がることもまずない。

OCに住みたい人が急に劇的に減るとは考えにくい　＝　この先OCの物件価格が下がることもまずない。

日本の不動産は古くなると価格が下がるのが常識なので、どうしても頭の切り替えが難しい場合、ディズニーランドの入場料をイメージするとわかりやすいかと思い書きました

近所にこんな風に　馬が普通に歩いている地区もあります。

海と山、都会と郊外、リゾートまで　全部がOC内にあります。

OCってどんなことろ？　という方のために私が撮影して作ったOC紹介ビデオです。

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★ロバーツチームを選ぶ理由

アメリカ不動産投資、ロバーツ真紀子です。

今日は「ロバーツチームを選ぶ理由」について書きます。

その1　他と差がつく一番の理由は・・

現地で不動産投資家としての経験が豊富で長いこと。

その経験を生かし皆さんが購入した物件管理をしていること。

私たち自身ももちろんこの地で不動産投資をしていますが、夫の両親は40年以上、祖父母は50年以上、自分たちも投資家として自社物件を管理してきています。　曾祖父母やその先代も不動産投資をしていたそうです。


折に触れてご説明していますが、不動産に関する法律や商習慣が　日本とはかなり異なります。　文化習慣、言語、人々（テナント/大家さん）のメンタリテイも違います。

今日は書きませんが、毎度毎度よくもまあ、というほど本当に色々なことが起こります。（なので日本人のエージェントには管理はしないという方も多いです）

また、管理している件数が増えてきたため自社でフルタイムの修理業者を雇っています。（昨今の建築ラッシュで、よい人材確保は至難の業！よい人がいても数か月待ちということもシバシバなほどなのですっ）

これは日本国内の不動産投資でもいえることだと思いますが、

不動産投資は買ってからが本番！　

現地で長い経験のある現地の人（アメリカ人）に管理してもらえるのは本当に心強いことだと思います！

理由2以降もまた記事にしますが・・

理由2　外国人でもローンが組める

不動産投資の大きなアドバンテージの一つ、レバレッジをかけられるのは強いです。こちらも経験豊富でお任せ

理由3　日本での節税効果の高い物件！

そしてさらに4以降と続きます。
 

近所のメキシカンレストラン←　美味しいのでオープン以来、よく行っていました。　最近少しづつメニューが変わってきてしまいましたが・・雰囲気もサービスもよいので今もたまに行きます。　いくつか支店があり、ケータリングもしているそうです。

ザクロとクルミ入りのワカモレは必須！

セビーチェは夫の好物です♡

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ら決まっているからには残念ながら「全部そろう」ということはあり得ません。
例えば、資産価値のより高いロケーションの物件は価格が上がり・・・

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