こんにちは！高山弥生です。
もうコスモスが咲く時期なんですね～。
今年は夏が終わるのが早かった感じがしていて少々さみしいです。
今日は不動産屋さんからのご質問です。
最近の不動産屋さんは財産コンサルタントですね。
いろんなことをご存じです。
どうも、オーナーが所有している物件を法人に売却したいようです。
「無償返還って、地代はいくらにすべきなんですか？」
・・・固定資産税の２、３倍に設定していることが
多いですよ。
個人の敷地の上に会社の建物をたてると、
会社は個人に大金を払わなくてはいけません。
借地権ですね。
借地権はかなり高いです。
土地の所有者と会社の株主が
同じ人なら払う必要もない。と思ってしまうでしょう。
そうすると、
会社は大金を払わなくて済んだ＝利得した
となり、受贈益を計上しなければならないのです。
会社は法人税を払う羽目に・・・
会社にはお金がないから借地権は買えない。
でも、法人税を払いたくない。
避けるには二つ方法があります。
①相当の地代を会社が個人に支払う。
（自用地評価の６％）
②無償返還の届を税務署に出して地代を少し払う。
①は、土地の自用地評価の６％を会社が個人に
払わなくてはならないので、結構高額な地代となり大変です。
それができないとなると、②ですね。
無償返還。ムショウヘンカン、と読みます。
無償返還の届を税務署に出すということは
将来、土地を返すときはなにも請求しません、という
ことになります。
無償返還の届を出せば法人は受贈益を計上せずに済み、
自用地評価の６％なんて高い地代を支払わなくても済みます。
でも、なんで少しだけ会社は個人に地代を払わなくては
ならないのでしょう？
地代がその土地の固定資産税以下だと
使用貸借とみなされます。
使用貸借なら借地借家法の制限を受けません。
それならば
相続の時に土地の上に他人の建物が建っていても
評価減はないよ、となってしまうのです。
そのため、実務上では無償返還のときに
固定資産税の２～３倍の地代を払うことにしているのです。
無償返還を出して固定資産税の２～３倍の地代を支払えば
相続のときにその土地は更地評価の８０％の評価で申告できます。
無償返還を出した場合は、土地を借りている法人は
自社株の評価のときに、その土地の20%を資産に加えて
算定してくださいね。
底地を持っている個人は土地の評価は80%
会社は20%で足して100%となりますね。
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