たっけんは～！（こんにちは的な挨拶です！）
宅建王です！（勝手に言ってるだけです！）
報酬に関する規制の３日目になります。
某参考書では、宅建業法のChapter７ 報酬額の制限 ということですね。
P.433～P.445です。
読むと、１５分ぐらいです。
まぁ、このぐらいの時間で読んでみてください。
今日で３日目なので３回読んでくれてるはずです。
３回も読めば、数分の短縮が出来るのではないでしょうか。
数分と思うかもしれませんが、この数分の積み重ねが合格につながってくるのだと思います。
数分をバカにする人は、きっと受かりません。
数分稼いで、過去問を１問でも多く解こうと思える人が受かるのではないでしょうか。
そういう考えでいてもらいたいものです。
また、読み方もいろいろあります。
最初は、誰だって苦するのです。
見たことがない語句が出てくるわけですし、知らないことなのです。
スラスラ読めるわけではありません。
もちろん、それでも、速く読める人はいますが、速く読めたからといって中身も把握、理解ということではないと思います。
それなりに中身を把握、そして、理解を考えながら読み切るということをすると、ある程度の時間が必要になるのではないでしょうか。
ある程度の時間、回数です。
地道なことの繰り返しで、前に進むと。
ちなみに、わたくしが設定している時間、今回だと、１５分というのは、文字を追うだけの読みで１５分です。
従って、把握や、理解とかには、もう少し時間が必要になると思います。
ですが、１つの考えとして、文字を追うだけでも何回か読めば、流れは何とかなるでしょう。
流れ、そして、我が宅建テキプラ塾のテキトー、さらには、暗記。
ここまでやって、どのくらいの力になるのか。
それを各々で判断して行くしかないです。
１度、参考書を読んだくらいで過去問が解けるなんていう人は、頭が良い人になります。
元々、学生時に天才と呼ばれてるような人以外は、苦労するものだと思いますが、諦める人の多くは、自分のことを天才だと思って、１度読んでどうにもならずに消えて行く。
そういうものですね。
世の中、自称天才が多いものです。
自分は、１回読んだくらいではわかるわけがないと思えた人の方が受かると思いますけどね。
ちなみに、わたくしは、世間一般で言われている３回読んだらとかでも無理だと自負していました。
「３回読んだくらいではさっぱりわかんねぇよ！」
というのがわたくしでしたので、わたくしは読み込んだのです。
読み込んで受かりましたと。
それを聞いてどうするかは、これを読んでくれてる人の判断になると思います。
で、早いもので、報酬のところも、３日目。
本来ならば、我が宅建テキプラ塾は、３日間で１つということですからこれで終わるのですが、報酬のところは、２回に分けての６日間で見ています。
ということで、これで、半分です。
半分とはいえ、必死に各々が使ってる各参考書で該当箇所を読んでる人は、とっくに見終わってると思いますので、より完成度を高めたり、これまで見てきたところで苦手なところなどを見ていくことで、全体としてのレベルアップをしてもらえればと思います。
ゆっくりと先に進む理由は、そういうことです。
報酬のところはもちろんですが、法令上の制限などの完成度が高まってると良いなと思うわけです。
本試験に必要な範囲をどう見終えるか。
１つ１つを完成させてからということだと、たぶん、本試験までに範囲が終わりません。
多少強引にでも一通り見終えるということが大事です。
そのためには、淡々と進めて行く必要があります。
そして、一度で、短期で何とかなるということではありません。
本試験まで地道に続けて行き、本試験当日までにしっかりと力が付いていれば良いと思います。
まぁ、それが、中々出来なくて難しいものなのですけどね。
何であれ、もう少しで、宅建業法も終わりとなります。
我が宅建テキプラ塾としては、刻んで見て行くことを考えているので日数は掛かりますが、見て行くところは限られてるのです。
まだまだこんなにあるのかというよりは、もう宅建業法も終わりが近いなということです。
そう考えると、法令上の制限と、宅建業法が見終わることになります。
「おめでとうございます！」
そして、思いっきり無責任にテキトーなことを言ってしまえば、この２つである程度、点数を取ることが出来ると運が良ければ他を何もしなくても受かります。
他もテキトーにでも見て行けば、さらに受かる可能性は高まります。
ですから、宅建業法が終了したら、その後は、民法等の権利関係を見て行くわけですが、民法等の権利関係は、少しセーブしながら、法令上の制限と宅建業法の完成度を高めてください。
民法等の権利関係は、
「ふ～ん、そうなんだ。」
ぐらいで良いです。
民法等の権利関係を頑張りたい人が多いみたいなのですけどね。
宅建の試験に関しては、民法等の権利関係の頑張りは点数に反映しにくいです。
といったことを、何度も、運で宅建に受かったわたくしの現実の友人にも言っていたものです。
この友人ですが、すぐに、民法の勉強をしようとしていたのですよ。
民法の勉強ばっかりしたがっていたのです。
でも、宅建に受かるということを考えると、民法より法令上の制限です。
これについては、すでに何度も書いています。
何度も書いてますので、理解してもらえればというか、どうしたら合格する可能性が高まるかを考えてもらえればと思います。
とりあえず、今日は、報酬に関する規制を、ダダダっと見て行き、ヨユーがある方は、これまでの復習や、自分で先に進めていくということです。
もうね、わたくし、何度も何度も書いてますが、某参考書を使ってる方は、某参考書を読んで、その他の参考書を使ってる方は、自分の手元にある参考書を読んでください。
「読んだ者勝ちです。」
どんな参考書でも読んだ人が受かりますよ。
それが宅建ですからね。
「読んでるけど受かりません！」
などと言う人がいましたら、
「自分が受かるための読み方を考えろ！」
と言って終わりですね。
考えていないから受からないと思った方が良いです。
などと書くと、
「考えられません！」
と、平気で答える人がいます。
自分で受かるための道筋が立てられない人に、宅建の合格というのは見えてくるものなのでしょうか。
仮に、宅建に合格したとして、宅建を使って頑張ることが出来るのでしょうか。
試験って、そういうことなのですよ。
宅建という資格を使って活躍してもらうためには、誰かに宅建の勉強の仕方などを教えてもらいながら、
「最終的には、自分の考えを持って合格に辿り着く！」
ということだと、わたくしは思っています。
ですから、ボーっとお客さんとしてお金を払って講義を聞いてるだけの人は受かりません。
受け身では受かりません。
自分で考えて行けば、独学でも受かります。
市販の参考書と過去問だけで大丈夫です。
いろいろと問題集を買ったり、専門書とか、違う参考書とかを買ったりしなくても大丈夫です。
まずは、自分が選んだ参考書と過去問を終わらせましょう。
ということで、どの参考書を使っていても良いですから、報酬に関する規制のところを読んでください。
基本の速算法がわかれば、複数の宅建業者が関与した場合、消費税の加算の場合も、たぶん、大丈夫です。
そんなに難しいことは書いてませんからね。
わたくしが何かを書くということもないです。
あえて書くとしたら、これも、ケースバイケースなのです。
「複数の宅建業者が関与した場合。」
「消費税の加算の場合。」
と、場合になるのです。
売買・交換の報酬額の計算の基本を理解して、その上で、複数の宅建業者が関与した場合の問題が出題されたり、消費税の加算の場合の問題が出ることがあるということです。
複数の宅建業者が関与した場合は、１人の宅建業者として考えてから、各々の宅建業者に分ける。
１つの宅建業者が媒介、もう１つの宅建業者が代理の場合、１つの宅建業者が、媒介と代理として考える。
媒介の方は、媒介の計算、代理の方は、代理の計算（速算法の２倍まで）。
双方からの合計は、速算法の２倍までです。
これが、基本です。
この基本から、複数の宅建業者に分ければ良いだけです。
媒介の宅建業者は、媒介分まで、代理の宅建業者は、速算法の２倍までです。
そして、２つの宅建業者で、合計は、速算法の２倍まで。
つまりねぇ、複数の宅建業者が関与すると、報酬額でお話し合いが行われるのでしょうね。
媒介の方は、きっちり、媒介分を貰いたいだろうし、代理は、本来、２倍貰えるはずですからね。
それなのに、複数の宅建業者の合計で、速算法の２倍までですからね。
代理の方の宅建業者がゴネるのかなと、机上の空論だと思うのですけどね。
どうなのでしょうね。
複数の宅建業者が、媒介のみならば簡単なのですけどね。
速算法で終わりですからね。
って、読んでて意味がわからない人は、各々の参考書に戻って、書いてあることをしっかり読みましょう。
わたくしが書くことは必要ないことだったりもするので、自分が使ってる参考書を読んで、書いてあることだけで考えていくというのも大事です。
ゴチャゴチャ書きましたが、
複数の宅建業者が関与した場合は、
媒介は、速算法。
代理は、速算法の２倍まで。
複数の宅建業者の報酬を合わせて、速算法の２倍まで。
です。
次、消費税ですが、これは、まず、土地の売買・交換は、非課税です。
土地は、税込、税抜きを考えなくて良いということです。
土地の代金は、そのままの金額で、報酬額を計算して行くと。
まぁ、建物だけ、税込は税抜きへと覚えておけば良いだけなのですけどね。
建物で考えます。
消費税込みの額で問題が書かれてる場合、消費税を引いて、税抜き価格で計算します。
税込み価格を１．１で割ります。
税込み価格 ÷ １．１
そして、税抜きの価格から、速算法で、報酬額を計算し、報酬額に、１．１を掛けると。
報酬額 × １．１
免税事業者は、１．０４を掛けると。
ここで注意なのは、土地は非課税ということから、１．１や、１．０４を掛けることを忘れてしまう人もいるので、土地の非課税と、報酬に関する課税は違うということを意識してください。
報酬額への課税なので、消費税の話が出てきたら、
課税事業者は、１０％
免税事業者は、４％
を上乗せしてください。
土地は非課税ということと、報酬額に税を乗せるというのは別の話になります。
ここ、本当に、注意です。
宅建業者の報酬に税が掛かるということですから、本当に気をつけましょう。
わかる人はわかるのですけどね。
わたくし、自分がわかりませんでしたからね。
ここ、良くわからなかったのですよ。
でも、宅建業者になったつもりで考えてみてください。
宅建業者になって、宅建業者として報酬を頂くということは、お店側が商品を売るということと同じなのです。
テキトーに、
報酬額 ＝ 商品価格
と考えてみる。
消費税を加えた額を頂いて、あとから、消費税は、こちらが納めるのです。
スーパーやコンビニで何かを買うと、税込み価格で支払いますよね。
スーパーやコンビニは、税金を頂くけど、あとで、ちゃんと処理するのです。
宅建業者が貰う報酬額もそれと同じということです。
だから、課税事業者は、１０％なのです。
そして、免税事業者は、自分は税を払わなくても良いけど、仕入れの時、税を払っていたら、１０％を取られているわけです。
１００円のものを仕入れたとしたら、１１０円を払ってるのです。
これ、ちょっと複雑なお話になるので割愛しますが、免税事業者なのに、仕入れの時に、税を支払ってるということになるのです。
で、その分を取り戻して良いよということで、報酬額に、４％を上乗せして良いということです。
免税のはずが負担しているから取戻して良いよということです。
たぶん、わたくしのこの書き方だとわかりにくいと思いますが、免税事業者は、４％と機械的に覚えておいてください。
良く分からないことは、簡単に覚えておくということだけで良いです。
問題で、消費税の課税事業者とか、消費税込みの価格とか、そういうものがあったら気を付けてくださいということです。
いろいろな問題を解くのが良いと思います。
問題で慣れて行くしかないです。
免税事業者は、あまり問題には出て来ないと思いますけどね。
時々、厄介な問題もありますが、だいたいは、基本の問題ですからね。
ここで難しい問題が出るということは、他のところで簡単な問題が出ているはずで、宅建業法の全体の中で難易度は調整されているはずです。
簡単な問題を落とさないということで勉強を進めて行ってみてください。
各々の参考書と過去問、そして、わたくしがゴチャゴチャ書いたことで対応可能だと思います。
わたくしがゴチャゴチャ書いたことがわかりにくければバッサリと省いてください。
分かり易くと思って書いているのですが、力不足でしたらすみません。
長くなってしまったので、ここらで終わりにします。
読めば大丈夫なところですから、参考書を読んで、過去問を解いてみてください。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
消費税
土地の売買・交換 ⇒ 非課税
土地は、税込、税抜きを考えなくて良い！
土地の代金は、
そのままの金額で、報酬額を計算して行くと。
建物だけ、税込は税抜きへ！
建物
消費税込みの額で問題が書かれてる場合、
消費税を引いて、税抜き価格で計算。
税込み価格を１．１で割ります。
税込み価格 ÷ １．１
そして、税抜きの価格から速算法で報酬額を計算し、
報酬額に、１．１を掛けると。
報酬額 × １．１
免税事業者は、１．０４を掛けると。
報酬額への課税なので、消費税の話が出てきたら、
課税事業者は、１０％
免税事業者は、４％
を上乗せしてください。
土地は非課税ということと、報酬額に税を乗せるというのは別の話！
☆以上です！☆
今日の暗記事項は、上記で書いたものの繰り返しです。
ですから、上記を何度か読んで確認して頂ければと思います。
テキトーとはいえ、けっこう、みっちりとやってると思います。
これだけやれば、ある程度、点が取れるようになるのではと勝手に思っていますが、わたくしが思っているのと、実際のところというのは違うかもしれません。
１人１人を見て行くことができ、成果も見ることが出来ると良いのですが、一方的に、わたくしが書いているだけですので何とも言えません。
ただ、誰かの何かに少し役に立てばと思ってます。
「基本です！」
などと書いてしまっていますし、
「読みましょう！ 覚えましょう！」
と書いたりしてしまっています。
初学者の方たちにとっては、それが難しいということでもあると思います。
どこまでも掘り下げ、どこまでも詳細に、そして、どこまでも丁寧にというのは、わたくしにとっては限界があります。
普通の高校生ぐらいの方が一生懸命読めば読めるようなものを書いているつもりです。
普通の高校生ぐらいならば宅建に受かるかなとも思いますので、わたくしとしては、今は、このような書き方になります。
書いて伝えるというのは難しいですね。
わかりにくかったら、すみません。
ただね、長いブログなので、読めば読むだけ、読む力はつきます。
読む力がついたら、参考書、過去問、読めます。
暗記事項だけでも覚えていただければ、力もつきます。
今年、間に合わないとしても、継続で、来年ということにもつながります。
少しずつでも勉強を続けて行ってもらえればと思います。
やってやりましょう。
勝ち取りましょう！
最後に、改正点について書きます。
改正といっても、何年も前の改正なのでもう普通扱いですけどね。
一応、改正があったところです。
まぁ、そんなに難しくないのでさらっと書きます。
空家等で４００万円以下の売買・交換の話になりますが、その場合に、いろいろと費用が掛かったら、その費用を報酬額に上乗せしても良いということになったようです。
空家等で４００万円以下
報酬額 ＋ 特別に要する費用
請求できるのは、空家の売主 （交換の場合は、持ち主の方）
これね、某参考書では、サラッとしか書かれていません。
宅建業者の負担軽減ということです。
４００万円の空き家ということで、報酬が安くなるから業者のやる気が出ない的なことがあるのでしょう。
費用ぐらいは請求しなければということですし、それが請求できないならば仕事としては優先順位は低くなるというか、ほぼ無視になるのではないでしょうか。
まぁ、空き家で安いとなれば何か問題があるということです。
そういう可能性が高いのでしょう。
そうなると、そういう建物よりも新築で高い方が買いたいと思う人も多いし、新築の方が当然契約が成立すれば報酬も高いわけで、業者がどっちを頑張るかということを考えればわかりますよね。
業者に頑張ってもらうためのアメみたいなものですね。
まぁ、以下、もう少し勝手にテキトーに推測させてもらえば、
わたくしの感覚になりますが、
「４００万円以下だから安い！」
ということなのです。
不動産としては安いでしょ？
だ～か～ら、
「大丈夫？」
ということで、いろいろと調べるかもしれない。
その調べるのに掛かった費用を宅建業者は受け取っても良いということです。
業者が現地に行ったりしていろいろと掛かった費用を上乗せしても良いということではあるけれど、それだけではないと思うのです。
だって、宅建業者が、他の調査をする業者とかに頼むこともあるでしょう？
宅建業者とは別の業者が出てくるのではないでしょうか。
そしたら、その業者、調査会社に費用を払う。
払ってるはずだから、その費用を依頼人からもらうので、報酬額と費用を受け取ることになるということも考えられるはずです。
まぁ、テキトーに想像するとこんな感じですね。
空家等ということで、調査、メンテナンス等が必要になるのでしょう。
あとは、宅建業者に取引を進めて行ってもらうために頑張ってもらう費用という感じです。
４００万円以下の空家ということですから、状況としてはそんなに良くないわけで、それを取引に持って行ってもらうには、宅建業者にいろいろと調べてもらい、営業にもプッシュしてもらう必要からコストが掛かるということでしょうかね。
ここまで想像したりするする必要はなく、テキトーに、４００万とか、費用とかそういうことだけでも頭に入れておけば対応が可能になると思います。
我が宅建テキプラ塾を何度も読みに来れば終わる話だと思いますけどね。
嫌でも頭に残るでしょう。
出たらラッキー、出なくてもラッキー。
そう思って、この改正とかには取り組んでください。
ちなみにね、改正についてわたくしの考えを書くと、前から勉強をしている人は、改正のポイントだけを追加して行くだけだから問題ないし、初学者の方は、そもそも、改正がどこかがわからない。
初めて勉強する人には改正なんて関係ないのですよ。
ここを覚えてくださいと言われたところを覚えて行くだけなのですよ。
そう思うと特に問題ないのですよ。
では、なぜ、改正があるごとに、改正、改正と騒ぐのか。
それはね、改正されたらいつ本試験で出題があってもおかしくないということと、
「中途半端に勉強をしている人が混乱してるだけ！」
なのですよ。
受かってる人間からしたら関係ないのです。
「あぁ、そう、そうなったのね～！」
というぐらいですからね。
もっと言ってしまうとね、
ごく一部の人ですが、
「中途半端に勉強して受かっていない人ほど、改正があるとゴチャゴチャと文句が多いです！」
ってことです。
そうならないためにも、我が宅建テキプラ塾を読んでる方は、合格組に入って行きましょう。
受からずグチグチと言ってもカッコ悪い！
空家等で４００万円以下 報酬 特別の費用 売主 説明 同意
そして、我が宅建テキプラ塾が少しでもあなたの合格に貢献できたなら、
「わたくしに特別の報酬を！」
などと、戯言を書いて終わりますが、この戯言で嫌でも頭に残るでしょう？
しっかりと、真面目に勉強することも大事ですが、
「テキトーも、意外に頭に残るのです！」
テキトーだけど、某参考書の報酬のところを読むだけでは得られないものを付け加えてると思うので、レベルアップはしてもらえると思うのですがどうでしょうか。
報酬 ＋ 現地調査費用 で、上限が１８万円。
そこに消費税なので、
１８万円 ＋ 消費税 が上限です。
４００万の空家 売主に１８万円まで
とでも覚えておけば、何とか対応は可能だと思います。
面倒と思わず、頑張って行きましょう。
毎日毎日、これだけのくだらない文章を読み込んでいたら力は付きますよ。
力が付かない方が不思議です。
8,500字未満でした。
ザ・テキトー
令和６年度の我が宅建テキプラ塾、
宅建業法の報酬額の第１回分を見終えました！
我が宅建テキプラ塾は、「宅建バラエティー！」です。
テキトーと言いながら本試験まで。
そして、合格へ。
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