たっけんは～！（こんにちは的な挨拶です！）
宅建王です！（勝手に言ってるだけです！）
自ら売主規制の第３回目の３日目。
自ら売主規制トータルでは、９日目。
今日で、自ら売主制限が終わります。
すでに御存知でしょうが、某参考書では、宅建業法のChapter６ 業者が自ら売主になるときの８種規制 になります。
P.406～P.430で、４０分ぐらいで読めるところです。
これを、いったい何回書いてきたんだって話ですね。
それも今日で終わります。
ちなみに、某参考書だと、自ら売主規制は他の参考書に比べても標準的な量になるのかなと思います。
昨年と今年で勝手に使用しているカラーで目がチカチカする某参考書ですが、中身は標準的です。
もう少しいろいろと書いている参考書もあります。
逆に、ポイントに特化している参考書もあります。
カラーで目がチカチカする某参考書は、
「おっ！ けっこう詳しく書いているな！」
と思うところと、
「あらま！ ここはこれだけか！」
と思ったりするところがあり、全体で考えて普通の参考書になるのかなと思います。
押さえるところは押さえてるので、この某参考書を使ってる方はこれを使い込んで、過去問を解きまくって、本試験を受けてみてください。
その結果、どうなるか。
使い込んだ人は受かるのではないかなと思います。
でね、参考書について少し書きましたが、今、見ている、自ら売主規制について書くと、ここは、ポイントだけでも何とかなると思います。
今のところ、本試験の問題がそういう作り方なのです。
ポイントを押さえておけば良いという感じです。
だから、ポイントだけで問題が解けるのであれば、某参考書でいろいろと書かれているところが必要ないという人もいます。
逆に、いろいろと書かれてるところを読み込むことで理解なり、頭に入れて行くということもあります。
どっちが良いかというのは、各々で決めるしかありません。
ただ、わたくしがテキトーに言うならば、
自ら売主規制についていろいろと書かれてあるものは、
「いろいろと書かれてるだけ！」
であり、
「今のところ、自ら売主規制の問題を解くにはポイントだけで良い！」
と思います。
ここは、バッサリカットでも問題ないかなとね。
他のところだったら、余計なんことでも読んでいたら力になることもあるのですが、自ら売主規制については、いろいろと書かれてるところは無駄とも言えます。
今のわたくしならば、
「無駄！」
と言い切ります。
だってねぇ、
自ら売主規制は、
「ポイントの暗記だけで問題が解けますしね！」
「出るところが限られてますしね！」
ってことですからね。
それなりに、テキトーに勉強をして行けば何とかなるのです。
とか書くと、
「難しい問題が出題されたらどうするんだ！」
とか、思いっきり怒って言って来る人がいたりするのですけどね。
みんなが、同じぐらいしか勉強をしていなかったとしたら、
「みんなが、難しい問題を解けない！」
とか思いません？
そういうものでなくて？
え？ なに？
みんなが、難しい問題に対応できるぐらい勉強をしてるって？
いやいや、そんなことないです。
独学で、市販の参考書と過去問だけで勉強している人なんて、勉強することが限られてます。
また、受験対策校や、通信講座で勉強をしている人も、だいたい、同じくらいしか勉強をしません。
「より受かるために！」
ということから、勉強するところを考えたら、
「たまに出てくる難しい問題よりも、良く出る解ける問題を勉強する！」
ということなのです。
まぁ、この理論は、いや、理論とはいえないわたくしのテキトーな考えで納得してください。
わたくしとしては、
「その方が受かります！」
と思ってます。
テキトーに、少しの運があれば受かるわけですからね。
「ラクショーで受かりたい！」
ということならば、
「我が宅建テキプラ塾ではなくて自分でガンガン勉強をしてください！」
ということですよ。
てかね、厳しいことを言いますと、
「わたくしが上記で書いているようなことに気付かなければ、ラクショーでなんて受かりません！」
高得点で受かるためには、難しい問題を解かなければなどと思ってる人は、ラクショーで受かることなんて出来ませんよ。
だって、力を入れて勉強をするところが違うわけですからね。
過去問でさぁ、似たような問題がたくさん出てるわけですよ。
その似たような問題を何度も解いて、同じように本試験で似たような問題が出たら落とさないようにするというのが受かるための勉強方法なのです。
同じ過去問で、何年かに１度出るぐらいの問題だけを必死で勉強をしたり、頻出の問題よりも勉強をしたとしても、そこは何年かに１度出るかであり、頻出よりも出題はないわけですからね。
何年も同じような問題が出てる方を勉強するのが正しいと、誰でも気付くはずです。
重要度を考えた方が良いでしょう。
でね、ヨユーがある人が、その先に行けば良いわけです。
現時点で、この自ら売主規制のところで、８つがスラスラと言えなかったり、主要な過去問を解けない人が、
「難しい問題を解けるようにする！」
とか言っていても、
「はぁ？」
ってなるのですよ。
まずは、自分にとって必要なことを勉強して行きましょうということです。
ダラダラと書きましたが、オッケーでしょうかね。
宅建の勉強全体について書いてしまったような気もしますが、まぁ、問題ないでしょう。
受かるためにということですからね。
で、自ら売主規制については、各参考書によってそれぞれですが、過去問を解いておけば大丈夫だと思います。
流れを掴んで、過去問で頻出を押さえてということをまずしてみてください。
目がチカチカするカラーの某参考書は、読み込んでポイントを押さえれば大丈夫です。
自ら売主規制については十分です。
他の宅建の分野については、ポイントだけでなくて、しっかりとした流れや、多少必要のないことでも頭に入れておけば本試験で役に立つということもあります。
ですが、宅建業法の自ら売主規制については、ポイントだけでも何とかなると思います。
今のところですけどね。
今後、どうなるかはわかりません。
もう少しゴチャゴチャ書くと、宅建全体の力を上げてより合格する可能性を高めるには、多少、余計な知識が必要だったり、参考書によっては欄外に記載されてるちょっとした豆知識、踏み込んだものといったものが活きてきたりします。
ただ、そこまで行くことを考えるというのは、過去問を解けるようになるぐらいの状況になってからの先の話になるので、まず、何をしなければいけないのかということを考えた方が良いと思います。
まずは、余計な知識を得て高得点を狙うよりも、基本を押さえることです。
基本というのは、流れとポイントになるかなと思います。
高得点を狙うには、そこにさらに知識の肉付けが必要ですが、まずは、流れとポイントなのです。
それで自分が過去問をどのくらい解けるかです。
過去問が解けなければ、その過去問を解くための知識を身に付けるのが先です。
それが出来ていないのに高得点を狙って難しい勉強をしたりする人が多いです。
何事も基本だと思います。
基本をクリアーしてから先にということを考えましょう。
そもそも、自ら選んだ参考書を読み込むこともせず、民法の専門書などを読んだりしても意味がありません。
勉強するところがズレてしまってる人がいるので修正してください。
修正したら受かる人もいるのではないでしょうか。
中々、宅建に受からない人を見ると、以上のようなことを思うことがあるので書いてみました。
苦言ですが、受かるために書いてみました。
他にもいろいろと受からない理由があるわけですが、今日はここまでにします。
何であれ、自分の状況を自分が見極めなければいけませんし、自分で見極めなければ自分以外の人に客観的な意見をもらうしかありません、
テキトーは客観的な意見でもあると思って、少し考えてみてください。
長々とくだらないことを書いてみました。
ハイ、では、自ら売主規制の最終日です。
もう、言わなくてもわかっていると思いますが、
「我が宅建テキプラ塾は、読み込み派！」
なので、これまでしてきたことをしてみてください。
これまでに何回読めたでしょうかと。
では、残り、
「割賦販売契約の解除等の制限」
「所有権留保の禁止」
です。
これはねぇ、まさに、上記で書いてきた、何年かに１度くらいの出題というところです。
ですので、某参考書でも、ページ数が少ないです。
２つで４ページです。
数分で読めます。
何なら昨日勉強した契約不適合責任の特約の制限も読んでしまえば良いわけです。
３つで６ページですからね。
驚きの分量だと思います。
要は、それだけのところということです。
「特に何も書くことはないよ～。」
ということですから、ここを、今、何度も読めば終わりですよね。
勉強としては終わりです。
わたくしが、ここでゴチャゴチャと書いて、それを読むというよりは、ここを何度も読んで過去問を解いてみるのが良いような気がします。
某参考書以外のその他の参考書も、そんなにページ数はないと思いますし、
「もしかしたら、全部カットされている！」
かもしれませんしね。
ここは出ないと考えてカットする参考書もあっても良いはずです。
わたくし、カットしたい気分ですしね。
そんな感じですので、某参考書を使ってる方は、何度か読んで、頭の中に何かが少しでも残っていれば良いかなと思います。
一応、テキトーに書いて見終えます。
割賦販売契約等について
割賦販売は、分割払いのことです。
ローンですね。
だいたいね、不動産を一気に買う人なんてそんなにいません。
金持ち以外は、毎月のローンを支払って生きて行くと。
ということで、お金がない人は、ローンを組んだら毎月払わないといけなくなってローンのために人生が終わる。
ではなくて、毎月、ちゃんと払って行けば自分が欲しいと思ったものを買ったわけですから良い人生になるはずですよね。
良い人生にするためにローンにしているというわけでもあると思います。
お金がないからとかではなくて、いや、実際、お金がないわけですがローンで頑張るということです。
頑張って幸せになる。
それが、割賦販売契約。
ローン。
とか考えると、ローンで買った場合、ローンの支払いが遅れたらすぐに解除ということでは買主の損害が大きいということになります。
しかも、不動産なんて高価なものですからね。
１度、支払いが遅れたくらいで終わりとかなってしまったら、幸せどころか不幸なわけです。
だから、割賦販売契約についてルールを決めてるということです。
「すぐに解除ということにはならない！」
というのを覚えておきましょう。
宅建業者でない買主を守るということから考えても、すぐに解除すべきではないというのは導けます。
前提に戻って考えれば、ここを勉強していなくても問題文を読んで対応することもできます。
ただ、すぐに解除にはならないけど売主も商売ですからね。
ましてや、ここは、自ら売主規制ですので、宅建業者が売主です。
支払いが滞っていたら自分たちも厳しくなります。
だから、
「一定期間だけ待つよ～！」
とするわけです。
それが、３０日以上です。
３０日以上の期間を定めて、書面で伝えて、それでも支払いが無ければ解除するよってことです。
すぐに解除にするのではなくてここまで待つよってことですね。
イメージは、こんな感じです。
３０日以上の期間、書面で催告。
これより買主にとって厳しい特約は、無効。
買主にとって厳しいものは無効になるのは、これまでに見て来た通り。
「１０日以上の期間を定めて、口頭で催告することで解除が出来るようにした！」
とか問題文で書いてあったら、
即答で、
「アウト！」
って言えるようにしてください。
出題があるとしても、こんなもんでしょうしね。
ってことで、割賦販売契約の解除については、こんな感じでしょうか。
ね？
わたくしが書く方が、某参考書より長いでしょ？
だから、某参考書だったら、某参考書を読むだけで良い場所なのです。
所有権留保等の禁止について
割賦販売だと、支払いが少しずつなわけです。
そうなると、いつ、所有権を渡すかということになるわけです。
テキトーにわたくしは、そう思います。
で、テキトーに書くと、
「金も払ってもらってないのに、所有権も取られるのかよ！」
というのが、売り主側の主張です。
そうなりますよね？
割賦販売契約で、即所有権もどうぞってなったら、そうなりません？
割賦販売契約で、途中で逃げられてしまったら、残りの代金も払ってもらえない、さらには、所有権も自分のところにはないということで、散々ではないですか。
だから、まぁ、そうならないように、いろいろとあるのだろうけど、そのいろいろは、ここでは省きます。
以上が、売り主側。
では、買主はとなりますが、買主だって、いつまでも、売主に所有権があったのでは良い気分ではないでしょう。
また、売主に所有権があったら、売主は、他の人に売ってしまうことも考えられます。
そうなると、買ったものが買主の物にならない危険があります。
では、どうするか。
いろいろあるわけです。
まだ、民法を見ていませんが、抵当権とかでしょうか。
で、そのいろいろある中で、所有権留保というものもあるということです。
たぶんね。
わたくし、民法のことは良くわからないのでテキトーですが、こんな感じで大丈夫です。
でね、その所有権留保を禁止しておこうというのが、自ら売主規制の１つなわけです。
自ら売主規制の１つなわけですから、宅建業者が自ら売主となっていなければ、所有権留保も可能です。
つまり、所有権留保というものがあるけど、宅建の自ら売主規制ではダメなんだなということなのです。
これだけ覚えておけばオッケーなような気がします。
「宅建の自ら売主制限では、所有権留保は禁止！」
です。
まぁ、某参考書で該当箇所を読んでみてください。
わたくしが書くことより、ちゃんとした参考書に書いてあることを読みましょう。
原則、所有権留保は禁止だけど、例外があるとか書いてあると思います。
代金の３/１０の支払いを受けていない時
買主が抵当権・先取特権の登記をしない、保証人を用意しない時
には、所有権留保をしても良いということになってるわけです。
ほらね、抵当権とか出てきたでしょ。
でね、民法でも、所有権留保より抵当権です。
だから、所有権留保って、そんなに重要ではないのです。
そんなに重要ではないのでバッサリカットでも良いのですが、ページ数が少ないわけですから、読んでみてください。
一応、所有権留保は禁止。
ぐらいで良いでしょうかねぇ。
今日のところは以上です。
あとは、過去問があれば解いてみましょう。
ここは、過去に出題があり、過去問として存在したかどうかという感じですけどね。
そんなもんです。
重要度が低いところが、今日の２つですね。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
割賦販売契約の解除の制限
支払いが遅れた時
⇒ ３０日以上の相当の期間を定め、書面で催告
３０日以上 書面
これに反する特約は、無効
所有権留保の禁止
宅建では、自ら売主制限で、所有権留保は原則禁止
ただし、
代金の３/１０の支払いがされていない時
抵当権などの登記がされていない時
保証人が用意されない時
には、所有権留保をすることができる
☆以上です！☆
ここは、民法を見て行くと、もう少し理解が深まると思います。
所有権って何だってことでしょうしね。
まぁ、わたくし、いまだに良くわかりませんけどね。
良くわからないけど、宅建には受かる。
そんなもんです。
わたくしが宅建を受けた時、この２つは出題が無かったと思いますしね。
出題があったか、無かったかの記憶すらありません。
そのぐらいどうでも良いところです。
どうでも良いところを、こんなに長々と書いてしまいました。
すみません。
くだらないことを書いているので、そのくだらないのが少しでも頭に残れば、たぶん、何とかなります。
「宅建テキプラ塾で、テキトーに書いてあったわ！」
ぐらいで調度良いです。
たぶんね。
たぶんですけどね。
責任は取りませんけどね。
わたくし、好き勝手にテキトーに書いているだけなのでね。
はい、では、これで、自ら売主規制は終わりです。
しっかりと過去問を解いて、過去問と同じくらいのレベルの問題は解けるようにしましょう。
自ら売主規制で、９日間使いました。
この９日間でどのくらいのことが出来たかです。
勉強は、自分との闘いと言われることがありますが、人より勉強をしたら受かるのです。
受かりたければ、単純に、人より勉強すれば良いのだと思います。
我が宅建テキプラ塾を超えた勉強をすれば良いのだと思います。
では、これで、自ら売主規制を終わります。
勉強量にもよりますが、わたくしが書いてきたことを実践してきた人は、この後、自ら売主規制については隙間時間でのちょっとした見直しだけで良いと思います。
「忘れないように見直しておくか！」
という感じですよね。
９日間を使ったのです。
もう、完成に近いでしょう。
そう思いたいです。
勝手に、みなさんがそのぐらいの力になってくれてることを想像しています。
お疲れさまでした。
今日は、7,000字ちょっとでした。
ザ・テキトー
令和６年度の我が宅建テキプラ塾、
今日で、宅建業法の自ら売主規制が終了しました！
我が宅建テキプラ塾は、「宅建バラエティー！」です。
テキトーと言いながら本試験まで。
そして、合格へ。
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