たっけんは～！（こんにちは的な挨拶です！）
宅建王です！（勝手に言ってるだけです！）
自ら売主規制の第３回の２日目になります。
某参考書では、宅建業法のChapter６ 業者が自ら売主になるときの８種規制 です。
P.406～P.430です。
４０分もあれば読めるであろうところを９日間を使って見てきた最後の回ですね。
今日と明日で終わりになります。
で、８つの中で残ってるのは、
契約不適合担保責任の特約の制限
割賦販売契約の解除等の制限
所有権留保の禁止
の３つです。
昨日は、３つ全部についてサラッとテキトーに見て行きました。
今日は、契約不適合担保責任を見て、明日、残りの２つを見て終了です。
長かった自ら売主規制もこれで終わるということです。
我が宅建テキプラ塾では、自ら売主規制に９日間を用意したということですが、今後も、他の分野について刻んで見て行く必要があれば刻んで行くということです。
ゆっくりとテキトーに見て行くこともあるということです。
そうなると、
「毎日、毎日、めんどくせぇ！」
とか思ってしまうのですけどね。
ただ、
「まとめて勉強するよりラクだよ！」
とは、直前期に苦労した身として伝えておきたいです。
少しずつ続けて行く。
それをやってみてどこまで行けるか。
本試験を受けに行って、その結果を見てみてください。
受かってしまえば、それで終わりです。
時間的に毎日は無理だということでも、出来る限り、毎日を目指してみてください。
続けて行かないと気持ちが途切れてしまうものですからね。
普段の忙しさの中に、宅建の勉強というものを入れてるのです。
そりゃぁ、大変なわけです。
勉強が好きだという人以外はね。
でねぇ、今日はねぇ、契約不適合担保責任なのですよ。
でも、その前に、復習ですが、
「自ら売主制限の８つって何ですか？」
です。
「もう、ラクショー！」
という人は、たぶん、受かります。
「まだまだ、さっぱり！」
「何も覚えていない！」
という人も、これからの勉強次第では受かります。
というか、この時期は、宅建に受かる人だって、実は、勉強はまだまだだと思いますしね。
ただ、受かる人は、コツコツ勉強をしているのですよ。
見たことも聞いたこともなくてメンドーで良くわからない、こんなのやりたくないということでも、コツコツ続けてる人がいます。
結局、受かる人は勉強をしています。
コツコツ勉強をしている一番受かる可能性が高い人が、やっぱり、一番勉強してますね。
だから、受かるのだろうと改めて思いますけどね。
受かる人がそこまでやってるわけですから、自分はどうして行くかです。
コツコツと続けられなければ受かることはないということではないでしょうか。
まぁ、わたくしの個人的な思いとしては、我が宅建テキプラ塾のペースで厳しいという人は、正直、良くて五分五分なのだろうなと思ってますけどね。
わたくしの現実の友人がテキトーよりもさらにテキトーで受かったとはいえ、わたくしとしては、友人の合格については無理かなと思っていたぐらいですからね。
わたくしは運で受かりましたが、友人は、もっと運で受かりましたね。
一応、友人は、全く勉強をしていなかったというわけではなくて、合格には足りないかなという感じではありましたがテキトーに勉強をしていました。
だから、それなりにテキトーにでも勉強をして、本試験を受けに行くだけ受けに行けば何かが起こるということでもあるということを改めて思ったのも、わたくしの現実の友人を見てということだったりします。
どういう風に宅建に受かって行くかは自分で設定して、その設定通りに行くように自分をコントロールしてみてください。
では、もう、書かなくても良いかもしれないけど、自ら売主規制の８個です。
① 損賠賠償額の予定等の制限
② 手付額の制限等
③ 手付金等の保全
④ 自己の所有に属しない物件の売買の制限
⑤ クーリング・オフ
⑥ 契約不適合担保責任の特約の制限
⑦ 割賦販売契約の解除の制限
⑧ 所有権留保等の制限
で、これを簡略化すると、
① 損害賠償額
② 手付制限
③ 保全
④ 自己の所有に属しない物件
⑤ クーリング・オフ
⑥ 契約不適合
⑦ 割賦販売
⑧ 所有権留保
です。
で、今日は、少し意地悪をしますが、
「手付額の制限等って何でしたっけ？」
と書いてから先に進みます。
気になった方は、手付額の制限等をしっかりと見直してください。
一応、我が宅建テキプラ塾としては、某参考書の売主規制を１日に１度全体を読んでから、もう１度、わたくしがテキトーに書いていることを見てもらうというのが理想です。
ですから、今日は、全体を読んでから、契約不適合担保責任に戻るというのが理想です。
従って、手付額の制限等についてはもう何度も見てるはずなのですが、そういう勉強の仕方をしていなくて、急に、手付額の制限等と言われて不安な人は、契約不適合担保責任を見る前だったり、契約不適合担保責任が終わったら見直してから寝ましょう。
ちなみに、自ら売主規制として大事なことをもう１つ。
自ら売主規制の大前提、
「売主が宅建業者で、買主が一般人。」
です。
必ず、売主が宅建業者で、買主が一般人。
何度も何度も書きました。
ここまで、しつこく書けば大丈夫でしょう。
あとね、これは書かなくても大丈夫かなと思いますが、８つの順番とか、言い方の違いとかは、各参考書によって違うということです。
「順番が違う！」
とか、
「そんな風に書いてない！」
とか、
「規制や制限でなく禁止だ！」
とか、
そういう風には思わないようにしてください。
「何でも良いよ！」
という話なのです。
中身は、同じようなことが書いてるのです。
だから、８つについて自分なりに理解してもらえれば何でも良いのですよ。
自分の使ってる参考書と言い方、順番が違うとか言われてもね。
わたくしとしては、
「そんなの知りませんよ！」
ということです。
中身、内容は、同じようなものでしょう。
過去問を解くのに何も問題はないでしょう。
そういう細かいことを気にしてる人に限って、勉強が足りません。
宅建に受かるために必要なことをしてください。
気にするところが違いますよ。
では、本日分です。
「契約不適合担保責任」
です。
某参考書で自ら売主規制の全体を読むと、４０分ぐらい。
もう、４０分も掛からないと思います。
その後、理想中の理想としては、第３回で取り上げてる８つのうち３つを見終え、最後に、また、契約不適合担保責任を見る。
ですから、今日だけで、契約不適合担保責任を３回確認出来ると言えば出来るのです。
ここまで出来ていたら、たぶん、受かるでしょう。
ここまで出来ていなくても、まず、全体を読み、その後、契約不適合担保責任だけをもう一度読む。
全体で４０分ですから、１時間の勉強時間があれば、もう一度、契約不適合担保責任だけを読んだり、過去問を解いたりすることが出来ます。
１時間でもある程度、ここを完成させることが出来るのではないでしょうか。
３日間もあれば、ラクショーでしょうかね。
ラクショーでなくても、何度か見ることで、全くわからないということはないはずですし、その後の勉強に続いて行けると思います。
３日間、ここを見てきて、さっぱりだという人がいたら、申し訳ないけど宅建に受かるセンスがないです。
合格が期待できないので、時間を別のことに使うのが良いと思います。
などと書かれたら、イラッとしてやる気も出るでしょう。
奮起してください。
やるのは自分ですよ。
契約不適合担保責任について
民法を勉強していない初学者の方の多くが、
契約不適合担保責任と言われても、
たぶん、
「何だ？」
ってなりますけどね。
難しそうな言葉ですよね。
で、ここ、少し前に改正がありまして、瑕疵担保責任となっていたところが、契約不適合担保責任ということになりました。
瑕疵担保責任なんて契約不適合担保責任よりも難しそうですよね。
難しい言葉だと思いません？
なので、改正でラクになったと思ったりしてみてください。
そう思えた人がメンタルとしては有利ですのでね。
少し、瑕疵担保責任について書くと、
瑕疵と書いてあるが読み方がわからないという感じだと思います。
まぁ、わたくしは、そうでしたけどね。
何を難しい言葉を使ってるのだと。
で、改正前は、どの参考書にも、
瑕疵（かし）というのは、
「キズ！」
とか書いてあったのです。
キズがあるものを売ったと。
そういう話が書いてあったのです。
要は、最初から不良品ってことです。
厳密には違うのかもしれませんが、テキトーに、そういう風に思っておいても大丈夫です。
不良品というか問題があるということです。
そういうものを取引した時の話が書かれてたと。
人は、最初から問題があるものを買おうとは思いません。
新品で買うならば、新品でなければなりません。
中古でも、その中古について自分なりに納得したものでなければなりません。
ただ、売り物も物ですから、完璧ではありません。
何かしらの問題があることもあります。
で、その問題があった時にどうするのかということです。
問題がある物だった場合、どうしましょうという話です。
説明を聞いて納得してるものだったら、
後から、
「これ、問題あるよ！」
と、買主が言ってきても、
売主は、
「へ？」
「説明しましたよね。」
「納得の上での購入ですよね。」
ってなりますよね。
「お前、納得したんだろ！」
「何を言ってるんだ！」
となりますよね。
だから、そういうケースの話ではなくて、買った時には、売った側にも、買った側にもわからなかった問題があって、その問題について、買主が気になった場合ということでしょうね。
「売った側にも、買った側にも、売買時にはわからなかった問題がある。」
これが前提です。
買った側が、問題に気付いても、
「まぁ、良いか！」
ということならば、そのままです。
問題になりません。
自分で問題を知った上で、良いと思ってるわけですからね。
でも、問題を知らずに購入し、その後、問題を知った場合に、
「そんなの聞いてないよ！」
とか、
「新品だと思ったのに問題があるなんて、納得できねぇよ！」
とかなったら、厄介なことになりそうだなって話。
「気付かないキズがあったら厄介！」
ってことでしょうね。
で、そういう場合に、瑕疵担保責任とか決めておいて、売主に責任を取らせようっていう話だったのです。
気付かないキズがあるものを売った側よりも、まずは、買った側を保護しましょうということです。
瑕疵担保責任 ⇒ まずは、買主を保護したい！
で良いです。
改正前のことをテキトー流に書くとこんな感じです。
それが改正によって変わったと。
一番は、瑕疵担保責任という言葉は無くなったと。
中身がどう変わったかというと、
「瑕疵だ何だと言わず、契約したことと違えば責任を取れ！」
ということにしたと。
買主を保護しようというのは変わりなく、売主の責任の取り方が少し変わったのです。
キズがあったら～ではなくて、契約の内容と違えば責任を取れということです。
厳密には違うかもしれません。
わたくしのテキトーになります。
でも、こんな感じの理解でも大丈夫です。
テキトー流では良くわからない人や、テキトー流が嫌な人は、各々の参考書を読み込みましょう。
そして、ここは、宅建業法を見終えた後に見て行く民法で詳しくやるので、民法で該当するところも読んでしまいましょう。
テキトー流で良い人は、上記でわたくしが書いたテキトーで何となく流れみたいなのを把握し、各々の参考書でここを読み、過去問を解きましょう。
キズだ何だではなくて、もっと大きく買主の保護を考えて、契約と違うでしょということにして、売主に責任を取らせやすくしたと。
そういうことです。
で、その責任の取らせ方って何があるのですかということを見て行くわけです。
契約不適合 ⇒ 契約と違う
買主が納得出来ない ⇒ 売主に責任を取らせる
つまりね、
「債務不履行だよね。」
ってことなのです。
債務不履行に加えて、追完請求、代金減額請求が出来るようにしたと。
それが、契約不適合担保責任になるわけですが、宅建業法の中の自ら売主規制の中では、そこまで考えて行かなくても大丈夫です。
なぜならば、ここは、ポイントだけで何とかなるからです。
とりあえず、今日は、自ら売主規制の契約不適合責任のところを読み込みましょう。
もう、何度も読んでいただけてると思います。
わたくし、散々、読みましょうと書いてますしね。
わたくしが書いている通りに読んでくれていたら、かなりの回数を読んでるのですよ。
だから、もう、大丈夫だと思うのです。
すでに、８日目です。
今日は、自ら売主規制を見て８日目なのです。
自ら売主規制だけで８日間使ったのです。
１日に最低１回でも全体を読んでいたとしたら、それだけで８回。
第１回目、第２回目と終え、今は、第３回目の２日目ですから、全体を１日１回だと８回読んでることになりますよね？
さらに、第３回目の２日目ですから、昨日、今日で、第３回目として見て行くところを全体を読んだ後に読んでるとしたら、２回がプラスされてこれで１０回なのですよ。
第１回の３日間で、３回。
第２回の３日間で、３回。
第３回の２日間で、２回。
さらに、第３回で見て行く３つを全部を読んだ後に読み直しているので、プラス２回。
だから、１０回です。
さらに、今日は、第３回で見て行く３つを読んでから、もう１度、契約不適合担保責任を読んだとしたら、もう１回がプラスされて、１１回なのです。
わたくしの計算上はね。
１１回読んでるはずなのです。
今日までで、１１回読んでるはずなのです。
さて、どれぐらい読めてるのでしょうねぇ。
そこまで読んでいないとしても、１０回近く読んでいたら、ここは、もう完成に近いはずです。
そして、
「そんなに読むの？」
と思う人がいるかもしれませんが、受かる人は、そのぐらいのことをしてると思ってください。
宅建の勉強を１日３時間とかしてる人がいるのですよ。
そういう人は、１日の勉強の中で何をしてると思いますか？
独学ならば、市販の参考書と過去問を使うのです。
何をやっているかは見えてくると思いますし、見えてこない人は厳しいのです。
受かる人に近付いて行きましょう。
そこまで読まなくても受かる人は受かります。
ですが、わたくしは、まず、量を考えてのことを書いているに過ぎず、効率とか、短期でとかというのはまた別の話なのです。
「宅建テキプラ塾が推奨しているクソ読み込みをしなくても過去問だけでも受かるよ！」
と言う人がいるのはそれはそれで良いのです。
好きなように言ったり、批判したりしてください。
コツコツ勉強をして行って合格を掴むにはという話をしているだけですのでね。
まぁ、そういう違いがわかるかどうかですが。
と、何であれ、今後、民法を見た時に、契約不適合担保責任が出てきたら、必ず、ここに戻ってきましょう。
理解としては、今は、上記のテキトーぐらいで大丈夫だと思います。
もう少し書くならば、
請求できる期間に制限があって、
「買主が、契約の不適合に気付いたらその時から１年間！」
要は、知った時から１年間！
つまり、１年以内に売主に、
「問題があるよ！ 金返せ！」
とか言えば良いということですし、買主には、それを言える権利があるということです。
売主は、自分が売ったものに何かしらの問題があり、契約とは違ったことがあったのだから仕方ない。
売主が負担を追うということです。
売主の責任。
宅建業法の契約不適合担保責任、自ら売主制限のところの契約不適合担保責任としては、
「引き渡しの日から、２年以上！」
という特約は可能。
引き渡して２年以上経てば、何か問題があっても責任は無しねということにすることが出来るということです。
そういう特約をしていれば、その特約はアリですよということです。
この場合、問題に気付いた時、知った時から１年ということよりも、条件的には厳しくなります。
気付いた時から１年ということだと、引き渡しを受けて３年が経ち、その時に気付いたとしても、そこから１年間ということが言えます。
ですが、２年以上経っていたらダメねという特約をしていたら、３年を経過して気付いたとしてもアウトです。
まぁ、商売上、２年も経って何も言ってこなければ、もう良いでしょうということでしょうね。
ここは、そんなに気にせず、２年以上経過の特約は可能ということを覚えておけば良いです。
この引き渡しから２年以上ということと、買主に不利な特約は無効というもので問題を作って来ることが多いです。
ですから、過去問は、出るポイントが絞れているので簡単。
以上です。
はっきり言って、わたくしがダラダラとテキトーに書くものより、各々の参考書に書いてあるものをしっかりと読んでみてください。
どの参考書も数ページぐらいの記載になると思います。
その数ページを読み込むだけです。
わたくしが書くテキトーを読むより、各々の参考書を読むほうがラクだと思いますけどねぇ。
どうでしょうか。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
宅建業法上の契約不適合担保責任
⇒ 引き渡しの時から２年以上の特約はオッケー
つまり、宅建業法は、契約不適合担保責任の特約に制限がある
買主に有利な特約 ⇒ 有効
不利な特約 ⇒ 無効（民法の規定が適用）
民法は、契約不適合担保責任の特約も可能
買主に不利でも、不利な特約が可能なのが民法
宅建業法は、自ら売主の規制として、買主に不利な特約は認めない
唯一、２年間以上経てば、責任は生じないという特約が可能
２年以上の期間を定め、その期間内に請求してねということが言える
☆以上です！☆
今、書いているのは、自ら売主となる場合の規制です。
宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主に売る場合です。
宅建業者同士ならば、民法通りということです。
どちらが不利になろうが、不利になる特約をお互いで契約したら、その契約が有効となります。
ですから、自ら売主となる場合の規制は、特別ということです。
頭の中で混ざらないようにしてみてください。
民法に入った時、契約不適合担保責任を見ることになります。
その際、ここを思い出してもらいたいのですが、宅建業法とは書いてあることが違うとか思わないようにしてください。
宅建業法の自ら売主となる場合の規制のところの契約不適合担保責任
民法の契約不適合担保責任
どちらもあるということです。
民法を見てる時に、宅建業法の方で考えてはダメだということです。
民法の契約不適当担保責任の問題を解くには、民法の考えで解かないといけません。
「何を当たり前のことを書いているのだ！」
と思っている人が多いことを願います。
今、わたくしが書いたことが意味不明、理解できないという人は、しっかりと自分の頭の中で整理してみてください。
何だか良くわからない人は、宅建業法は宅建業法、民法は民法と思ってください。
本試験では、民法は民法の問題が並びます。
宅建業法は宅建業法の問題が並びます。
民法の問題が並んでる最初の方で、契約不適合担保責任の問題が出ていたら、その問題は、民法の契約不適合担保責任として解いてください。
同様に、宅建業法の問題が続く中で、契約不適当担保責任、つまりは、自ら売主となる場合の規制の問題で契約不適合担保責任の問題があったら、宅建業法のところで見た契約不適合担保責任で考えるということです。
売主が宅建業者で、買主が一般人という時だけ、売主規制となるという大前提を忘れずに行きましょう。
宅建業法の中でも、売主が一般人で、買主が宅建業者、売主も買主も宅建業者という場合は、民法の契約不適当担保責任でオッケーになります。
過去問を見ても、そういう問題ばかりですのでポイントはここなのでしょうね。
まぁ、また、民法で契約不適合担保責任を見る時にもゴチャゴチャと書きますので、頭の中で整理してみてください。
では、今日はここらへんで終わりにしましょう。
ここは、簡単だったと言う人が多いと良いのですがどうでしょうか。
今日は、8,200字近くでした。
ザ・テキトー
令和６年度の我が宅建テキプラ塾、
今日は、自ら売主規制の契約不適合担保責任を見ました！
我が宅建テキプラ塾は、「宅建バラエティー！」です。
テキトーと言いながら本試験まで。
そして、合格へ。
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