たっけんは～！（こんにちは的な挨拶です！）
宅建王です！（勝手に言ってるだけです！）
今日から、某参考書の自ら売主規制の第３回目になります。
３日で１回分というのが我が宅建テキプラ塾なので、第３回目の初日は、日数的には７日目となります。
９日間で自ら売主規制を見終えるということにしましたが、正直、日数を使い過ぎですね。
さっさと見終えてさっさと先に進むというのが、合格する人の勉強の仕方だと思います。
我が宅建テキプラ塾としては、多くの人がゆとりを持って取り組めるようにということで日数を使ったということなので、これでついて来られないという人は、相当の危機感を持って勉強をして行ってください。
マイペースな人に多いと思いますが、自分のペースが全てだと思ってしまう人がいます。
自分は、ちゃんと勉強をしてると思ってしまう人がいます。
それは間違いです。
みんな、そうやって勉強をしている風で本試験を受け落ちて行きます。
自分都合で考えるのではなくて、
「合格者の多くはどうしてるのか？」
を考え、自分と比較して行き、自分を合格者の方へ導くのが正解です。
長期間、宅建と格闘している人は、今の自分を変えてください。
変えた方が受かる可能性が高まると思いますからね。
何年もあとちょいだからということで、直前期のみに勉強をしているとか、日々の勉強もラクをしてしまってるという人は、
「今から必死になって勉強してラクショーで受かる！」
ぐらいのことをしてみたら良いと思います。
それで今年受かり、来年再び勉強をしなければいけないということが回避されるならば万々歳でしょう。
まぁ、どう勉強するかは各々の判断になりますので、わたくしはうるさく言うのはここまでにします。
気分を害してしまった方がいましたら、申し訳ございません。
個人的な考えを書いてみました。
では、第１回、第２回の続きですが、自ら売主規制は、某参考書だと宅建業法のChapter６ 業者が自ら売主になるときの８種規制 になります。
P.406～P.430です。
ここを全部読んでみると、３５分から４０分ぐらいです。
量的にはそんなでもないような気がしますが、９日間も使って見て行ってるわけです。
今日で７日目なのでこの３日間で終わります。
ラストの３日間となる第３回目に入りました。
８種規制は、いろいろとゴチャゴチャ書かれていますが内容的にはそんなに難しいところではないので、９日間も使えば多くの人は大丈夫だと思います。
だから、ただ単に長かっただけですね。
日数を使った。
それだけです。
いやぁ、本当に、長かったですね。
少し、いや、かなりのんびりな感じでもありましたが気付けば終わるものです。
終わってみたら、あっという間でしょうか。
または、やっぱり、のんびりだったと思うのでしょうか。
まぁ、どちらであれ、勉強は進んで行くということです。
宅建に受かるために必要な範囲というものは限られています。
ですから、その範囲を必死に終わらせてみるというのが受かるための１つの方法です。
「当たり前のことですけどね。」
いやぁ、本当に当たり前のことを書いてみました。
当たり前なのですが当たり前ではないこともあるのですよ。
なにせ、宅建は、受験する人の半分以上が試験範囲を終わらせることが出来ていませんからね。
当たり前のことが出来ない、終わらないということです。
市販の参考書だと、数冊で範囲を終わらせるタイプと、１冊で終わらせるものがありますが、
どちらにしろ、
「これだけ！」
です。
目の前にある自分が使ってる参考書だけです。
ですが、これだけが終わらない。
そういう状況の人が多いのですから、
「これだけでも終わらせてみよう！」
ということを目指してみてください。
はい、では、今日のところを見て行きましょう。
今日のところと言う前に、自ら売主規制の８つのうち、まだ見ていないものは何になるでしょうか？
こういう時、スラスラと言える人が受かる人ですね。
残ってるものが３つあるわけですが、とりあえず、毎回、書いていますが、毎日１回は全体を読みましょう。
全体を読みましょうと言ってるわけですから、自ら売主規制の残りの３つなんてすぐに出て来ないとダメなのですよ。
で、とりあえず、今日も某参考書の宅建業法のChapter６ 自ら売主規制を読むわけです。
そして、残ってる３つを今日からの３日間で重点的に読み、さらには、３日間で３つ残ってるわけですから、１日に１つずつ仕上げて行けば良い。
我が宅建テキプラ塾としては、こういう形を提案しますがどう勉強して行くかはお任せします。
全体を読むのに４０分ぐらい掛かるのだから、その勉強時間を毎日は取ることが出来ないということならば、１日に１つは必ず見て行くということにしてください。
９日間設定しているわけで、自ら売主規制は８つなのですから１日１つずつ見て行ったとしても１日が余ります。
最低でも１日に１つ。
それが最低限中の最低限です。
そういう最低限の積み重ねでどれだけ出来るか。
最低限だけで受かる人もいたりしますし、最低限ぐらいはやっておかないとどうにもなりませんということに本試験後に気付いても仕方ないですから、今のうちに、わたくしの書いていることを意識してみてください。
わたくし、テキトーなことを書くことが多いですが、時には、真面目なことも書いていると思いますしね。
自ら売主となる規制。
何度も書いていますが、自ら売主規制は、８個あります。
① 損賠賠償額の予定等の制限
② 手付額の制限等
③ 手付金等の保全
④ 自己の所有に属しない物件の売買の制限
⑤ クーリングオフ
⑥ 契約不適合担保責任の特約の制限
⑦ 割賦販売契約の解除の制限
⑧ 所有権留保等の制限
この８つです。
で、自ら売主規制の大前提が、売主が宅建業者で、買主が一般人、素人ということです。
この自ら売主規制の８つを言葉を絞って覚えやすくすると、
① 損害賠償額
② 手付制限
③ 保全
④ 自己の所有に属しない物件
⑤ クーリング・オフ
⑥ 契約不適合
⑦ 割賦販売
⑧ 所有権留保
となります。
もう、ラクショーですよね。
ここまで何度も書いていたら、しっかりと読んでくれてる人は、相当の力になってるものだと思います。
正直、何度書いたのでしょうね。
「またかよ！」
と思ってくれれば幸いです。
で、今日からは、残りの３つということで、
契約不適合担保責任の特約の制限
割賦販売契約の解除等の制限
所有権留保の禁止
になります。
この中で、メインとなるのは、契約不適合担保責任の特約の制限です。
この３つの中では、ほぼ、契約不適合担保責任の特約の制限になります。
ただ、自ら売主規制の８つの中では、契約不適合担保責任の特約の制限はそんなにという感じです。
なのでね、ここまで書けばわかると思いますが、８つとはいえ、最後の方はどうでも良いということです。
今日からの３日間は、どうでも良いということです。
いや、どうでも良いということではないのですが、重要度としてはということですね。
某参考書だと３つが６ページで終わってしまいますからね。
一瞬で読み終わるわけです。
だから、ここでは、この３つの他にこれまでに見てきたことを見直してください。
この３日間は、自ら売主規制の見直し期間になりますし、もっと言ってしまえば宅建業法で見終えているところの見直しをしてください。
宅建業法がヨユーならば、法令上の制限の見直しや、今後見て行く民法等の権利関係を自分で見て行くとかしてください。
そういうことをする３日間と思っておいてください。
勉強が遅れてる人は、ここで少しでも取り返す。
そういうことでもあります。
自分なりに３日間を使ってみてください。
ぶっちゃけね、割賦販売と、所有意見留保なんて、勉強をしなくても良いという感じです。
まぁ、一応、最低限は見て行こうとは思いますが、某参考書には簡単にしか書いていませんし、その他の市販の参考書でも同じ扱いだと思います。
本試験でも、割賦販売、所有権留保は、滅多に出題がありませんしね。
時間が無い人は、カットしても良いところだと思いますが、今は、まだ、時間もありますしね。
かる～く、かんた～んに、ゆる～く、テキトーに見ておきましょう。
上でも書いていますが、今日からの３つの中でのメインは、契約不適合担保責任の特約の制限です。
契約不適合担保責任ということですから、ここは、民法が絡んでくるところでもあります。
今後、民法を見て行く上で、該当の箇所になったら、そこでまた見直したりすると理解が深まると思います。
民法の話を、宅建業法で少し変えてみようという話です。
一般法、特別法とかいうのですけどね。
そんなことは覚えていなくても大丈夫です。
宅建業法の問題で、契約不適合担保責任の特約の制限を見て行けば良いだけです。
自ら売主規制の話として見て行くだけで大丈夫です。
割賦販売とか、所有権留保も同じです。
自ら売主規制の割賦販売、自ら売主規制の所有権留保と覚えておけば良いだけですし、過去問と同レベルの問題が解けるようになれば良いだけです。
ポイントだけで十分ということです。
気楽に見て行きましょう。
では、今日は、残ってる３つについてテキトーに概要だけを見て行きます。
契約不適合担保責任の特約の制限
改正前は、瑕疵担保責任と呼ばれてましたが、改正により契約不適合責任となりました。
詳しくは民法で出てきた時に見て行きますが、改正により、瑕疵担保責任を債務不履行責任としたということです。
で、瑕疵担保責任の特約の制限というものが宅建業法にもあったので、民法の改正が宅建業法にも関係してきたということです。
契約の内容に適合しない場合、どうするのということです。
宅建業法の中でということなので、不動産の売買契約で売買されたものが契約の内容に適合しなかったらどうするかということです。
基本は、責任を追及できるということです。
民法通りです。
でも、民法通りだと、
「責任を負わないという特約も可能。」
ということになってしまいます。
不動産の売買だとそれだと厳しいよねということです。
ましてや、不動産業者が売主で、シロートが買主だと不動産業者の言いなりになってしまうこともあるから、責任を負わないという特約も入れられてしまうとどうにもならないよねということで、そこを保護しようということです。
自ら売主規制ですから、不動産業者（宅建業者）が売主、シロートが買主の時に、
「責任を負わないという特約はダメ！」
ということにしたということです。
民法より厳しくしたということです。
それだけの話。
ただ、可能な特約もあるので、そこがポイントとなり問題として出されるわけです。
引渡しの日から２年以上とする特約は可能。
民法だと、知った時から１年ということだけど、不動産に関して知った時から１年とすると今度は業者の責任を持つ期間が長いということで、引き渡しの日から２年以上経ったら責任は負いませんという特約は可能ということにしたと。
引渡しの日から２年以上 ⇒ 特約可能
引渡しの日から１年だと、２年以上より短いので買主に不利ということで無効。
無効になると民法の原則に戻るので、知った時から１年になります。
自ら売主規制の中の契約不適合担保責任は、買主に不利なものは無効です。
無効になれば、民法の原則に戻ると。
不利なもの無効、原則に戻る。
これだけなのです。
各々の参考書を読めば大丈夫だと思います。
割賦販売契約等について
割賦販売は、分割払いのことです。
ローンですね。
ローンで買った場合、ローンの支払いが遅れたらすぐに解除ということでは、買主の損害が大きいということで、ルールを決めてるということです。
すぐに解除ということにはならない！
というのを覚えておきましょう。
宅建業者でない買主を守るということから考えても、すぐに解除すべきではないというのは導けます。
前提に戻って考えれば、ここを勉強していなくても、問題文を読んで対応することもできます。
所有権留保等の禁止について
ここは、某参考書の該当部分を読んでみてください。
説明を書く方が難しいような気がします。
各々の参考書で書いてあることで、ひとまずは、納得してみてください。
参考書によっては、ここは、省いてあるかもしれませんね。
そういうところです。
８つある制限の中では、そういう扱いです。
でも、一応、各々の参考書を読むだけ読んでみてねというところです。
某参考書の宅建業法の自ら売主規制の残りをサラッと見て行くと、以上ということになります。
参考書に書いてあることが何となくでもわかれば大丈夫だと思います。
過去問が解ければ何とかなるところですし、過去問も出題ポイントが限られてます。
問題文を読んで、どういう話なのかがわかれば大丈夫です。
まぁ、どういう話なのかがわからないから大変なのかもしれませんけどね。
要は、契約の話なのですよ。
こういう契約をして～とかいう問題文になってると思います。
テキトーに書くと、
「こういう契約で、これこれをしたいのだけど、出来る？ 出来ない？」
っていう問題文の形だと思います。
正しい？ 間違ってる？
とかだったりもしますけどね。
ここは、そんなに難しくないです。
むしろ、簡単だと思います。
テキトーにでも勉強をしていれば簡単です。
何も勉強をしていなければ何もわからないのは当たり前ですね。
まぁ、何も勉強をしていなくてもその場で解けてしまったりすることもありますけどね。
センスで何とかなる人もいます。
あと、運で何とかなる人もいます。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
契約不適合担保責任の特約の制限
宅建業法上の契約不適合担保責任 ⇒ 引き渡しの時から２年以上の特約はオッケー
買主に不利な特約 ⇒ 無効
無効になったら ⇒ 民法に戻る
では、買主に有利な特約は？ ⇒ 有利なことはそのまま適用
割賦販売契約の解除等の制限
３０日以上の相当の期間を定めて、支払いを促す
払うの？ 払わないの？ というのを確認する、確認してあげる
所有権留保の禁止
所有権留保が出来ない ⇒ ３/１０を超える代金を貰っている場合
要は、少額の支払いの場合は、その後、支払ってもらえるかどうか不安だから、所有権留保が可能のこともあるということです。
３/１０を超える額を払ってもらっているならば、所有権留保はやめようねというだけの話。
まぁ、ここは、そんなに難しく考えないのが良いと思います。
☆以上です！☆
物凄くテキトーに書いてみました。
こんな感じでどうでしょうか？
これぐらいでも大丈夫だと思います。
自ら売主規制の残り３つは、気楽にです。
テキトーで良いです。
どの参考書もこんな感じのことしか書いていないので、我が宅建テキプラ塾だけしか見ていないということでも大丈夫なところだったりします。
ただ、それだと不安だと思いますので、各々の使用している参考書で該当箇所を確認しておいてください。
わたくしが書くものはテキトーですが、テキトーなものでも読んでいたら意味があると思います。
しっかりとしたものと、テキトーのものを読むと。
違う見方のようなものを見て行けば、記憶にも残るのではないでしょうか。
でね、わたくしの書くテキトーで長々としたものを読んでいたら、読む力はつきます。
読む力がつけば、こんなところどうにでもなります。
この３つだけでなく、自ら売主規制の８つ全ては、そんなに難しくありません。
読んでいたら大丈夫です。
あと３日間、やってやりましょう！
３日間、それなりに見てきた後は、隙間時間で過去問を解いて行く！
それで受かると思います。
騙されたと思ってやってみてください。
今日は、ゴチャゴチャ書いたけど内容がないところでした。
内容がないのに、6,500字近くでした。
ザ・テキトー
令和６年度の我が宅建テキプラ塾、
今日からの３日間で宅建業法の自ら売主規制を見終えます！
我が宅建テキプラ塾は、「宅建バラエティー！」です。
テキトーと言いながら本試験まで。
そして、合格へ。
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