某参考書の第４編 Chapter１ 不動産に関する税金 を見ています。
今日は、
Section４ 儲けたときに課せられる税金
～所得税（国税ー所得税法）～
P.615～P.625
です。
所得税とはなってますが、所得税の中の土地・建物の譲渡所得税になります。
限定的です。
ここねぇ、メンドーなところなので、もう、見なくても良いかなと思います。
某参考書の税の中で、一番メンドーなような気がします。
読むのにも時間が掛かるし、読んでも良くわからないし、イライラするだけです。
ここがすぐにわかる人は、もう、宅建に合格する人ですから安心してください。
で、さっぱりわからなくても受かる人は受かりますので安心してください。
仮に、ここが出題されて解けなかったとしても、マイナス１点です。
問題ないと思うのですがどうでしょうか。
わたくしだったら、とりあえず、今日は、ここを読んでみるけど、読んでみて何だかよくわからなかったら後回しにしようと思いますし、後回しにして、そのまま本試験を迎えたらそれはそれで良いかなと思います。
そのぐらいの気持ちで良いです。
他にも税がありますしね。
どの参考書にもいくつか税が載ってると思いますが、不動産取得税か固定資産税のどちらか１問と、その他の中から１問です。
いくつかの税の中から１問かと思えば、とりあえず、一通り読んでみてその中で自分がわかりそうなものからしっかりと見て行けば良い、完成度を上げて行けば良いということになるのかなと思います。
ということで、一旦、置いておこうと。
置いたら置いたまま本試験でも良いかと。
まぁ、どうするかの選択は各々にお任せします。
勉強をしなかったせいで、
「簡単なところが出題されたらどうするんだ？」
と思う人もいるかもしれませんが、譲渡所得税の１点で合否が変わるとは思いません。
もっと言えば、税の２問で合否が変わる人はいません。
税の２問中、どちらかで１点が取れてればと言う人がいるかもしれませんが、たぶん、そういう人は、３分野のどこかでミスをしてたりします。
しかも、そっちのミスの方が多く、そのミスの中で１点を取れていたら受かっていたということですから、税は関係のないことのような気がします。
わたくしは、そういうスタンスです。
仮に、勉強が足りない中、まぐれで点数が取れてきて、税のどちらかの問題の１点を取れたら受かったという人がいるかもしれませんが、まぐれで点数を取れてきたということだけですのでね。
本当は、税の２問なんて落としてでも受かることが出来る点数まで取って来なければいけなかったということですので、わたくしとしては、無視です。
いやいや、
「１点が大事なんだ！」
と言う人もいるかもしれませんけどね。
そう言われてしまうとねぇ。
どうしたら良いのでしょうねぇ。
ヨユーが無いのに、メンドーなところを勉強するということになります。
ということなので、３分野以降の勉強をどうするかは各々の判断に任せます。
ここから先は、各々の判断です。
各々の状況がわからないので何とも言えません。
わたくしとしては、一応、某参考書の流れで最後まで見て行ってるわけですが、３分野以降は、自分で取捨選択をしっかりとしてみてください。
では、土地・建物の譲渡所得税です。
これは、所得税の中の譲渡所得ということです。
不動産（家や土地）を売ると、売った金額を得るでしょう。
それが所得ということになると。
で、所得税となる所得はいろいろあるけど、宅建の試験では、土地、建物が関係してくるものが出るので、不動産の売却によって得た所得というのが問題になると。
そういうことです。
所得税の一部なんだなと思っておくのが良いです。
宅建の試験で出るところは、不動産の売却等による譲渡所得です。
「不動産を売って得た金額に税金が掛かる。」
「売却の形には見えるが、収用されて金銭を得ればそこに税金が掛かる。」
などという話。
要は、譲渡して利益が出たらその利益に税金ということです。
たださぁ、これさぁ、何とも言えないのですよね。
普通の人が不動産を売って利益が出たっていうことは、あんまりないでしょうからね。
建物で考えれば中古になるし、土地だって相当値上がりしなければ売っても利益にはならないと思うのですよ。
国や県の政策で自分の土地を取られたとしても、上手く金銭は抑えられてるような気がしますしね。
って、素人の私は思うのですが違うのでしょうか。
土地の値が運良く跳ね上がるとかはあるのでしょうか。
ドラマ、映画、小説、さらには、実際の政治家の話としてどうでも良いような土地が空港や観光施設などの建設予定地になり利益を得るといったこともありますけどね。
でも、これは事業の話になりますからね。
もちろん、もともとの地主が何らかの政策の為に土地を収用等されたり、誰かが地主を騙して安く手に入れてから高く売ったりすれば利益にはなるのでしょうが、普通の人にはほとんど縁がないですね。
開発などの事業は、普通に行われてるのが世の中のような気がしますが大きな力が動いてのものです。
一般人には関係ないのですよ。
気付いたら高速道路のインターチェンジとかになるとかで土地が買い占められていたりもしますし、情報を得ることが早い人が動くと。
その情報を得るのが早いのは動かしてる側ですからね。
誰かが上手く儲けられるようにはなってるのかなと思います。
といったことを思っていたため、受験当時から不思議なところを勉強しているなと思ったものですけどね。
ここについては違和感しかなかったです。
手に入れたものが高くなるなんてことは滅多にないと思ってる性質なのでね。
それでも試験で出てくるわけですからね。
範囲を一通り見るとなると、それなりに見て行くしかないのでしょうね。
まず、売って得た額にということですが、得た額そのままに税金を掛けるとなると大変です。
何故ならば、売るための物というのは、売る前に買った物だからです。
売るためにはね、売るための物を買うのです。
住んでいた家を売るというのもね、住むために買った家を売ることにしたということです。
何が言いたいかというと、
「買った時には、買った金額を支払っている！」
ということです。
その金額を無視して売って得た金額に税金を掛けるとなると、利益という概念ではなくなるわけです。
儲けていないのに税金を払うとなると何だかなってことですからね。
そういう税金もありますけどね。
何で払うのかという税金は世に多々ありますけどね。
この不動産の売却による譲渡所得というのは、買った時に支払った額を引きます。
控除します。
取得費を控除。
その他、譲渡費用も控除。
さらに、特例の控除があり、課税所得金額というものが出ると。
つまり、２０００万円で売ったとしたら、２０００万円という金銭を得てもそこからいろいろと引いて、課税所得に税率を掛けたものを支払うということです。
だから、不思議なことになるのです。
自分が３０００万円で買ったものが、３０００万円以上で売れるのかなと。
一般の場合だと、利益を出すのって難しいのではないかなと。
どうなのでしょうね。
土地は、あんまり値が変わらないと思いますが、東京の土地は地価が上がっているようですけどね。
普通の人が前に購入した自分の土地や建物を売って利益を得るというのは、中々、ないことなのではないかなとか、わたくしは思うのですけどね。
バブルの頃は、土地を転がしてとかで利益があったのでしょうが、今では滅多にないのかなと思います。
まぁ、利益が出る時もあるから、その時は税金を取ろうということでしょうか。
そうなると、国がしっかりと税金を取りたいからあるための制度でしょうか。
家を買ったら、不動産取得税。
その家に住み続けたら、固定資産税。
家を売ったら、所得税。
ということです。
不動産取得税 → 固定資産税 → 所得税
大きくはこの流れ。
簡単に見るとこれで良いと思います。
簡単にしか見ない方が良いので、これで理解しましょう。
で、所得税というのは、国に払います。
所得税 ⇒ 国
誰が支払うのか ⇒ 売って利益が出た人
不動産を売って得た金額からいろいろと引いて、税率を掛けると。
税率は、１月１日を基準にして、それまでに、５年を超えたか超えていないかで変わる。
５年を超えるもの ⇒ 長期譲渡所得 ⇒ １５％
５年以内 ⇒ 短期譲渡所得 ⇒ ３０％
いろいろと控除した課税所得金額に、１５％、３０％のどちらかを掛けると。
以上ですね。
まずは、ここまでです。
ここまでをしっかりと覚えましょう。
ここまでが覚えられないとこの先は無理です。
無謀です。
ここまでが何とかなった人は、先に進んでください。
特別控除とかが出てきます。
空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例。
長期譲渡所得の課税（軽減税率）
などが、各々の参考書には載ってると思います。
ちなみに、某参考書では、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例は載っていませんけどね。
バッサリカットと。
で、某参考書だと、ここは、読むのに２０分ぐらいだと思います。
１５分から２０分かなという感じです。
注意しなければいけないのは、文字を追うだけで２０分ということです。
内容の理解を考えたらそれ以上の時間が掛かるということです。
何度も何度も読める人がいたら、何となく頭に残ると思います。
従って、何度も読めるヨユーがない人には厳しいところなのです。
けっこう大変、いや、かなり大変なところでしょうか。
面倒なところです。
そして、ここが、本試験で出題されても１点。
１点なら捨てるかと考えても良いと思います。
まぁ、捨てるけど、他でカバーするということですけどね。
宅建業法の簡単なところを落としていたら意味がありません。
誰もが取るところをしっかりと取って、みんなが難しいと思うところを運で勝負する。
そういう考えならば、１点を捨ててもと考えても良いのです。
投資物件とかで値上がりとか、バブルでということでない限り、売っても利益なんて出ないと思いますけどねぇ。
だから、ここは、一般の人には無縁の話のような気がしないでもないです。
どう思うかは、人それぞれですが。
☆今日のとりあえずこれだけでも暗記事項！☆
上記までのことが理解出来たら、次は、控除等の特例の措置を見る。
で、各々の言葉を覚える。
特別控除の特例 ⇒ 居住用財産 ３０００万円
収容交換等 ５０００万円
買い換え特例 ⇒ 居住期間１０年 所有期間１０年
軽減税率 ⇒ 居住用財産で所有期間１０年超
住宅ローン控除 ⇒ 年間の所得が２０００万円以下
☆以上です！☆
とりあえず、テキトーに抜き出してみました。
もうね、いろいろとあるのだけど、これだけでもお腹一杯になると思います。
ここまでが簡単だと言う人は、自分でどんどん進みましょう。
読めば読むほど理解できます。
読んでも良くわからないと言う人は、とりあえず、これだけでも頑張ってください。
ここまでしっかりと勉強をしてから、さらに知識の肉付けに行かないと混乱するだけです。
ここに書いてあるだけでは説明が足りないと言う人もいると思いますが覚えるために切り捨てました。
初学者でここまで出来たら十分だと思いますけどね。
ここまで出来なくても受かりますしね。
ということで、あとは、各々の参考書を読んでみてください。
各々の参考書を読んで、過去問を解いて、意味がわからないけどパワー暗記して過去問が解けるようになったという状況でも万々歳です。
過去問を解いても意味がわからず、さっぱりということは普通です。
ですが、解いたという経験が生きるということもあります。
「あ、過去問で出てた気がする！」
と思えると、
「なんか、答えはこれだったかも。」
となることもありますからね。
だから、過去問まで到達してる人は、それだけでチャンスは増えるのです。
まぁ、以上より、どうしても、ここを勉強したいという人は、
「最低でも、過去問を眺めるところまでは行く！」
「過去問の解説の読み込みをする！」
と決めて、突き進んでみてください。
過去問の解説を読み込み、覚えるものを覚えない限り、ここを勉強する意味がありません。
それならば、まだ、他のところで点数が伸びそうなところ、自分が苦手なところを頑張るということの方が良いと思います。
何度も同じようなことは書いているので、しっかりと読んでくれてる方はご理解いただけると思いますがどうでしょうか。
あぁ、最後に注意なのですけどね、控除と、税率って違うのです。
いろいろ引く時に控除というものがあって、その後のものに税率を掛けると。
そして、控除に特例があり、税率にも特例があるということです。
ほら、混乱してきたでしょう。
控除の特例か、税率の特例かが判断出来ただけで凄いと思いますけどね。
わたくしは、受験当時、散々、悩んだ記憶があるのです。
正直、わたくし自身は、数字だけで受かったような気もします。
今でも良くわからないわけですから、中身なんてものは良くわかっていなかったです。
なので、最悪、数字だけでも覚えておくのが良いと思います。
ぶっちゃけてしまうと、わたくし自身が受けた時の本試験で税等で何が出たかなんてもう覚えていません！
それでも受かってるわけですから、あまり神経質にならず乗り切ってもらえればと思うのですが、そうは言っても、今、勉強をしている人は、大変ですよね。
「簡単に言うな！」
「テキトーに言うな！」
と怒られてしまうかもしれませんが、まずは、ポイントをしっかりと覚えるところからです。
暗記事項だけでも粘ってみてください。
ちなみにね、この譲渡所得税なのですが、３年に１回ぐらいは出題があるところです。
直近では、４年前、出題があったのです。
３年前は、１０月、１２月で出題はありません。
２年前は、１０月の試験で出題がありました。
昨年は、出題がありませんでした。
ということは、コロナで１０月、１２月と試験があったのを１０月で１回、１２月で１回とすると、
４年前、３年前の１０月、１２月、２年前の１０月、１２月、昨年となり、
〇✕✕〇✕✕
という流れになりますよね。
昨年までが上記です。
なので、だいたい、３回に１回というペースで良いのかなということです。
つまり、３回に１回の出題ということで、コロナ前からの３年に１回というのと同じになります。
そのように考えると、今年、出題の年かなとも思います。
〇✕✕〇✕✕
と来てるので、次は、「〇」ですからね。
出題なのかなぁとも思います。
ただ、何が出題されるかわからないので何ともです。
予想はあくまで予想です。
ということでね、どうするかは各々で決めてください。
わたくしでしたら、ご覧の通り、面倒なところですからね、バッサリとカットですね。
そういう考えの人がいても良いかもしれませんね。
ただし、選択は自己責任です。
今年、勝手に使用しているカラーで目がチカチカする某参考書は、読んでみたらわかると思いますが、本当に読むのが大変。
こんなところを読むくらいだったら、まだ勉強が足りないけれど得点の可能性があるというところを勉強した方が良いと思います。
他の参考書でも、もっといろいろと記載があるものがあったりして、所得税に関しては読むだけで大変だというものもあります。
なのでね、１度読んでみて、
「こんなところ読んでも意味がない！」
と思った人は、バッサリとカットで良いと思います。
勉強にヨユーがある方のみが読み込んでそれなりに理解して、過去問レベルは解けるようなレベルにし、譲渡所得税の出題があったとしたら点数を取り切れるようにして行けば良いと思います。
さっぱりな人は、
「ここは、知らん！」
でも良いと思います。
ただ、どうするかは、本当に各々の判断でして、自己責任ということでお願いします。
こんなので恨まれてもね。
こちらが何だかなですよ。
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ザ・テキトー
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