今までは宅建業を行う上での手続き上のルールでしたが
これからは対お客様へのルールです。
手続きよりも業務の方が興味を持ちやすいと思いますので
頑張って行きましょう！
お仕事をされている方は身近な話なので理解はスムーズにできるところも多いと思いますが
宅建業法も実務と感覚が違うところもあるので机上の話をしっかりと勉強していきましょう！
媒介・代理
媒介とは仲介のことです。たとえば、売りたい人が「買ってくれるひと探して」と宅建業者にお願いして宅建業者がそれを引き受けて買主を探すのが媒介です。
代理は「売ってきて」とお願いすることで媒介と似ていますが、契約締結権限まで与えられるのが代理です。
媒介は買主を探して売買契約のサポートをする
代理は買主と契約まで終わらせてくる
というイメージで良いです。媒介も代理も同じようにルールの規制がありますが「代理」は媒介と読み替えれば良いです。
媒介契約の種類と内容
まずは一般媒介(明示型と非明示型)・専任媒介・専属専任媒介があります。
一般媒介は複数の業者に仲介を依頼できます
他に依頼した業者の言うのが明示型
言わなくて良いのが非明示型
と言います。
専任・専属媒介は１社にしか依頼できません。
お願いした宅建業者がいい加減な業者だったとか、長期に依頼がわたると仕事がダレるので
専任・専属専任媒介は有効期間最長３ヶ月間となっています。
３か月を超える契約をした場合、例えば６か月としたら３か月とされてしまいますが
媒介契約自体は有効です。
さらに更新はできますが、依頼者からの申し出があり３か月以内で自動更新の特約はできません。
一般媒介では、契約期間を３か月より長くしても大丈夫です。自動更新の特約も有効です。
(仕事してる方は標準媒介契約約款に引きずられないようにしましょう)
自己発見取引とは、業者を通してではなく、自分でお客様を見つけて契約をすることを言います。
つまり、専任媒介の場合は自己発見取引OKですが
専属専任媒介の場合は、たとえ自分の親戚や友人が買うことになっても業者を通さなければならないということです。
指定流通機構(レインズ)への登録
指定流通機構とは、業者がお客様から依頼された不動産情報を業者同時の情報網（レインズ）と呼ばれるもので
専任・専属専任媒介の時は物件情報をレインズに載せなければいけません。
一般媒介は載せる必要はないですが、載せることは可能です。
指定流通機構への登録は、下記期間内に行う必要があります
専任媒介は媒介契約締結日から７日以内（休日を含まない）
専属専任媒介は媒介契約契約日から５日以内（休日を含まない）
登録内容
☆所在、規模、形質
☆売買すべき価額
☆法令に基づく制限で主要なもの（用途地域や建蔽率・容積率）
☆専属専任媒介契約である場合は、その旨
登録内容は物件の情報なので売主の住所・氏名は登録しません！
登録するとレインズ側から発行される、
指定流通機構の登録を証する書面（登録済証）を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。
そして登録した物件の売買又は交換の契約が成立したときは、遅滞なく、
契約した旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければなりません。通知すべき事項は下記３つです。
〇登録番号（指定流通機構に登録した時に発行される番号）どこの物件
〇宅地又は建物の取引価格 いくらで
〇売買又は交換の契約の成立した年月日 いつ
業務処理状況の報告義務
業務の処理状況野報告とは、募集の方法、どれくらい反響があるか等の進捗状況の報告です。
一般媒介契約では、業務の処理状況の報告義務はありませんが、
専任媒介では２週間に１回以上
専属専任では１週間に１回以上
文章でも口頭でもどちらでも構わないので報告するように決まっています。
※この点仕事だと標準媒介契約約款を使用が多いので文書かメールのみで口頭ダメなのですが
宅建試験では口頭OKと覚えましょう！！
媒介契約書の交付
媒介契約の内容についてトラブル防止のため
宅建業者は売買・交換の媒介契約を締結した時は遅滞なく、媒介契約書を宅建業者が記名押印し、
依頼者に交付しなければなりません。
※依頼者の承諾を得れば、電磁的方法も可能
ポイントは
貸借契約の媒介の場合、媒介契約書の交付義務はない
媒介契約書に記名押印するのは宅建業者であり、宅建士は絡む必要はない
しっかり覚えましょう！
媒介契約書の記載事項
媒介契約書の記載内容です。
下記内容について、しっかり覚えるのが理想ですが択一なのですから問題を見て思い出せる程度に最低限なりましょう。
重要なのは下記全て必要的記載事項という点です。
〇物件の所在
〇売買すべき価額または評価額
→ 宅建業者は、「価額または評価額」について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。
根拠を述べれば書面である必要はない
〇媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）
〇有効期間および解除
〇指定流通機構（レインズ）への登録の有無
→ 登録をしない場合も「登録しない」記載をする
〇報酬
→ 仲介手数料で、成立したときの仲介手数料を記載
〇既存建物（中古建物）の場合：建物状況調査（構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況調査）を実施する者のあっせんに関する事項
⇒ 建物状況調査を希望する依頼者に対して、宅建業者が調査業者をあっせん（紹介）するかどうか
調査の内容を記載するのではない点に注意
〇違反に対する措置
→媒介契約の内容に違反した場合のペナルティの記載をする
〇標準媒介契約約款に基づくか否か
消費者保護の観点から作成されたひな形をつかっているかどうか
標準媒介契約約款
国土交通省が消費者保護のために作成したひな形で、「標準媒介契約約款」は、使用する義務はないですが、
宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、原則標準媒介契約約款を使用することとするとしています。
義務ではないが使用しろと指導しているのです。
標準媒介契約約款をしようしなければならないは×ですが
使用することが望ましいと問われれば〇という解釈が良いでしょう。
確認テストの解説動画はこちら↓
