営業保証金を供託しないと営業はできませんが、本店１０００万円はなかなか高額です。
実際お客様に迷惑かけなければ不要なお金ですので１０００万円利用できないお金はもったいないのです。
そこで保証協会があります。
保証協会とは世間的にはお金を借りる時の保証協会が有名ですが
宅建業での保証協会はハトマークとウサギマークの２種類あり
一般社団法人で、宅建業者のみが社員(会員)となることができます。
ハトとウサギを二股かけることはできずどちらか一方しか加入できません。
営業保証金を供託するのであれば加入は不要です。
弁済業務保証金の基本知識
宅地建物取引業を行うには、営業保証金を供託しないといけませんが、
営業保証金が本店だけの会社でも１０００万円必要なのは高額です。
保証協会は多くの会員(試験では社員と言います)から少しづつお金を集めて
いざというときに会員の宅建業者のお客様に払えるようにしておく制度です。
宅建業者が保証協会に預けるお金を弁済業務保証金分担金といいます。
基本事項のまとめ
いつまでに→保証協会の加入前
→弁済業務分担金を保証協会に納付
納付金額
主たる事務所６０万円
従たる事務所ごとに３０万円
実際は分担金以外の入会金や年会費等かかるので６０万円で始めるのは無理ですが試験では上記で覚えましょう。
納付は金銭のみ(有価証券不可)
※営業保証金は宅建業者が供託する際に、金銭又は有価証券どちらでも可能な点と比較しましょう
事務所を増設する場合
事務所を設置の日から２週間以内に弁済業務保証金分担金を
事務所１か所につき３０万円を保証協会に納付すること。※案内所は事務所ではないので０円
弁済業務保証金分担金の納付
弁済業務保証金の供託とは宅建業者から預かったお金を保証協会が供託所にもっていく手続きです。
保証協会は、宅建業者からの納付を受けてから１週間以内に供託所に供託しなければなりません。
供託所に供託する場面なので金銭だけでなく有価証券も可能です。
あと保証協会は新たに社員が加入したり、社員が地位を失ったときはただちに免許権者に報告をしなければなりません。
弁済業務保証金の還付
保証協会の宅建業者と取引をした者が損害を被った場合、弁済業務保証金から弁済してもらうことができます。
お客様がお金をもっていくことを還付といい、現在保証協会の社員であれば、保証協会加入前に取引した被害者も、
保証協会からの還付を受けられます。
※宅建業者は還付請求できない＝宅建業者が宅建業の取引により損害を受けても、還付請求することができません。
→宅建業者はもらえないので宅建業者に対しては供託所等の説明は不要という点は後に勉強します。
もらえる額
営業保証金の額と同じです。
例えば
主たる事務所と従たる事務所が１つある場合、
宅建業者は分担金で６０万円＋３０万円＝９０万円ですが、
還付の限度額は１０００万円＋５００万円の１５００万円が限度です。
営業保証金だったらいくらかを考えましょう。
還付を受ける方法
還付を受けようとする者（被害者）は保証協会の認証を受け、供託所に請求して還付を受けます。
不足額の補充
お客様がお金をもらって終わりではありません。
その後にもっていかれたお金を供託所に補充する必要があるのです。
保証協会の制度は保険と似ていますがここが違います。
還付後の流れ
供託所が還付すると、供託所はその旨を国土交通大臣に通知、そして国土交通大臣が保証協会に通知します。
↓
保証協会は国土交通大臣の通知を受けた日から２週間以内に、還付額に相当する弁済業務保証金を供託所に供託します。
↓
保証協会はその社員に対して、
還付充当金（実際に還付した金額）を保証協会に納付するように通知します。
↓
通知を受けてから２週間以内に還付充当金を納付しないと社員(会員)の地位を失う。
↓
地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。
弁済業務保証金の取戻し
支店を廃止をしたり、社員の地位を失ったりした場合、宅建業者は分担金を返してもらえます。
宅建業者に返すために保証協会は供託所から預けていた弁済業務保証金を取り戻すことできます。
保証協会の社員でなくなったとき(宅建業をやめたとか免許失効なども含む)→保証協会が６か月以上の期間を定めて公告必要
一部の事務所をやめたとき→公告不要
公告は宅建業者ではなく保証協会が行う点と、一部の事務所の廃止は営業保証金だと公告必要なのに対して
保証協会の制度だと不要という点に注意しましょう！
保証協会の業務
保証協会の業務は色々とあります。
保証協会が必ず行う業務（必要的業務）
- 苦情の解決（宅建業者の取引に関する消費者からの苦情の解決）
- 研修業務
- 弁済業務（取引をした消費者に対して、社員との宅建業に関する取引により生じた債権に関し弁済をする業務）
保証協会が行うことができる業務（任意的業務）
- 一般保証業務
- 手付金等の保管業務
- 宅建業の健全な発達を図るために必要な業務
- 研修費用の助成