宅建業法・重要事項説明～講義速攻復習(水野塾５回目・スーパー合格Bの２回目前半)

重要事項説明の話は宅建試験の頂点に位置する知識であります。

宅建士の試験はこの重要事項説明が出来る能力があるかどうかを試している試験と言っても良いのです。

重要事項の説明内容をしっかり理解するには権利関係・宅建業法・法令上の制限税その他で勉強する内容を

ある程度は理解していないとただの丸暗記となり非常に効率が悪くなります。

いきなり、暗記はさけて言葉の意味や趣旨をまずは理解しましょう。

  重要事項説明とは？

不動産を買おうとしている人、借りようとしている人は、その不動産について商品を理解しないと

買った土地にカラオケボックスをやるための建物を建てるつもりがカラオケボックスが出来ない場所もあるので

損害を被る可能性があります。

不動産は法律か絡む商品なので法律をしっている宅地建物取引士の説明が必要なのです。

そこで、宅建業法では、契約成立の前に、宅地建物取引士が、重要事項を説明しなければなりません。

ポイントは

〇説明するのは宅地建物取引士でなくてはいけない

ただし、専任の宅建士でなくても良い

〇契約成立前に行う必要がある

〇場所はどこでもよい

〇重要事項の説明をする際は宅建士証の提示が必要

〇相手が宅建業者の時は重要事項の説明書面の交付必要ですが、宅建士の説明は不要

→プロですからわかりやすく説明する必要はないですが、説明書は渡すということです。

  ＩＴによる重要事項の説明

重要事項説明について、ＩＴ（テレビ会議等やインターネット）を使って売買も貸借も重要事項説明が行なえます。

〇文字が映像で読め音声が聞き取ることができ、双方向で話すことができる環境

〇重要事項説明書などを説明の相手方に事前に送付して、重要事項説明等を確認しながら説明を受けることができる

〇映像や音声が聞き取れることを、宅建士が開始前に確認

〇宅建士証を提示し、画面上できちんと確認できる

  重要事項の説明内容

何を説明して何は説明しなくても良い

ここが一番大変な知識のはずです。

ここは覚えるとしても

皆様の慣れたテキストにて覚える方が良いです。

試験ですから暗記は必要です。

ただやみくもに覚えるのではなく

買う借りる立場になって必要かどうかを考えるようにしてみましょう。

たとえば

宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建蔽率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。

という過去問があります。

区分所有建物の貸借の媒介において、、、とあれば

マンションの１室を借りる立場で考えてみて下さい。

建ってるマンションを借りる人に

建物を建てる時の大きさの説明が必要かどうかです。

答えは×　借りる人に説明はいらないです。

建蔽率や容積率というものが何を規制しているのかわかれば覚えなくても判断できるようになる可能性が

高いです。

試験全般に言えますが暗記から逃げてはいけないですが、むやみに暗記は効率が悪いというのは意識した方が良いです。

復習の際は問題を見て、考えて

重要事項の説明が必要だと思ったのに答えは不要だった

不要だと思ったら必要だったと御自身の感覚と違っていたら講義をもう一度その部分見てみて下さい。

そこで理解できればよし、講義で触れてない部分であれば理由を考えてみて下さい。

納得いかない、理由もわからないとなったら気合で覚えるという感じでいくと

ちゃんと実力ついて行けば暗記する量は格段と減るはずです。

頑張ってください！

宅建業法・媒介・代理～講義速攻復習(水野塾５回目・スーパー合格Aの１回目前半)

今までは宅建業を行う上での手続き上のルールでしたが

これからは対お客様へのルールです。

手続きよりも業務の方が興味を持ちやすいと思いますので

頑張って行きましょう！

お仕事をされている方は身近な話なので理解はスムーズにできるところも多いと思いますが

宅建業法も実務と感覚が違うところもあるので机上の話をしっかりと勉強していきましょう！

  媒介・代理

　媒介とは仲介のことです。たとえば、売りたい人が「買ってくれるひと探して」と宅建業者にお願いして宅建業者がそれを引き受けて買主を探すのが媒介です。

代理は「売ってきて」とお願いすることで媒介と似ていますが、契約締結権限まで与えられるのが代理です。

媒介は買主を探して売買契約のサポートをする

代理は買主と契約まで終わらせてくる

というイメージで良いです。媒介も代理も同じようにルールの規制がありますが「代理」は媒介と読み替えれば良いです。

  媒介契約の種類と内容

まずは一般媒介(明示型と非明示型)・専任媒介・専属専任媒介があります。

一般媒介は複数の業者に仲介を依頼できます

他に依頼した業者の言うのが明示型

言わなくて良いのが非明示型

と言います。

専任・専属媒介は１社にしか依頼できません。

お願いした宅建業者がいい加減な業者だったとか、長期に依頼がわたると仕事がダレるので

専任・専属専任媒介は有効期間最長３ヶ月間となっています。

３か月を超える契約をした場合、例えば６か月としたら３か月とされてしまいますが

媒介契約自体は有効です。

さらに更新はできますが、依頼者からの申し出があり３か月以内で自動更新の特約はできません。

一般媒介では、契約期間を３か月より長くしても大丈夫です。自動更新の特約も有効です。

(仕事してる方は標準媒介契約約款に引きずられないようにしましょう)

自己発見取引とは、業者を通してではなく、自分でお客様を見つけて契約をすることを言います。

つまり、専任媒介の場合は自己発見取引OKですが

専属専任媒介の場合は、たとえ自分の親戚や友人が買うことになっても業者を通さなければならないということです。

指定流通機構(レインズ)への登録

指定流通機構とは、業者がお客様から依頼された不動産情報を業者同時の情報網（レインズ）と呼ばれるもので

専任・専属専任媒介の時は物件情報をレインズに載せなければいけません。

一般媒介は載せる必要はないですが、載せることは可能です。

指定流通機構への登録は、下記期間内に行う必要があります

専任媒介は媒介契約締結日から７日以内（休日を含まない）

専属専任媒介は媒介契約契約日から５日以内（休日を含まない）

登録内容

☆所在、規模、形質

☆売買すべき価額

☆法令に基づく制限で主要なもの（用途地域や建蔽率・容積率）

☆専属専任媒介契約である場合は、その旨

登録内容は物件の情報なので売主の住所・氏名は登録しません！

登録するとレインズ側から発行される、

指定流通機構の登録を証する書面（登録済証）を遅滞なく依頼者に引き渡さなければなりません。

そして登録した物件の売買又は交換の契約が成立したときは、遅滞なく、

契約した旨を当該登録に係る指定流通機構に通知しなければなりません。通知すべき事項は下記３つです。

〇登録番号（指定流通機構に登録した時に発行される番号）どこの物件

〇宅地又は建物の取引価格　いくらで

〇売買又は交換の契約の成立した年月日　いつ

物件の所在地は登録番号で特定します。

売主買主の住所・氏名は通知事項ではない点を覚えましょう！

業務処理状況の報告義務

業務の処理状況野報告とは、募集の方法、どれくらい反響があるか等の進捗状況の報告です。
一般媒介契約では、業務の処理状況の報告義務はありませんが、

専任媒介では２週間に１回以上

専属専任では１週間に１回以上

文章でも口頭でもどちらでも構わないので報告するように決まっています。

※この点仕事だと標準媒介契約約款を使用が多いので文書かメールのみで口頭ダメなのですが

宅建試験では口頭OKと覚えましょう！！

  媒介契約書の交付

媒介契約の内容についてトラブル防止のため

宅建業者は売買・交換の媒介契約を締結した時は遅滞なく、媒介契約書を宅建業者が記名押印し、

依頼者に交付しなければなりません。

※依頼者の承諾を得れば、電磁的方法も可能

ポイントは

貸借契約の媒介の場合、媒介契約書の交付義務はない

媒介契約書に記名押印するのは宅建業者であり、宅建士は絡む必要はない

しっかり覚えましょう！

  媒介契約書の記載事項

媒介契約書の記載内容です。

下記内容について、しっかり覚えるのが理想ですが択一なのですから問題を見て思い出せる程度に最低限なりましょう。

重要なのは下記全て必要的記載事項という点です。

〇物件の所在

〇売買すべき価額または評価額
→　宅建業者は、「価額または評価額」について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません。

根拠を述べれば書面である必要はない

〇媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）

〇有効期間および解除

〇指定流通機構（レインズ）への登録の有無
→　登録をしない場合も「登録しない」記載をする

〇報酬
→　仲介手数料で、成立したときの仲介手数料を記載

〇既存建物（中古建物）の場合：建物状況調査（構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況調査）を実施する者のあっせんに関する事項
⇒ 建物状況調査を希望する依頼者に対して、宅建業者が調査業者をあっせん（紹介）するかどうか

調査の内容を記載するのではない点に注意

〇違反に対する措置
→媒介契約の内容に違反した場合のペナルティの記載をする

〇標準媒介契約約款に基づくか否か

消費者保護の観点から作成されたひな形をつかっているかどうか

標準媒介契約約款

国土交通省が消費者保護のために作成したひな形で、「標準媒介契約約款」は、使用する義務はないですが、

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では、原則標準媒介契約約款を使用することとするとしています。

義務ではないが使用しろと指導しているのです。

標準媒介契約約款をしようしなければならないは×ですが

使用することが望ましいと問われれば〇という解釈が良いでしょう。

宅建業法・弁済業務保証金～講義速攻復習(水野塾５回目・スーパー合格Aの４回目後半)

営業保証金を供託しないと営業はできませんが、本店１０００万円はなかなか高額です。

実際お客様に迷惑かけなければ不要なお金ですので１０００万円利用できないお金はもったいないのです。

そこで保証協会があります。

保証協会とは世間的にはお金を借りる時の保証協会が有名ですが

宅建業での保証協会はハトマークとウサギマークの２種類あり

一般社団法人で、宅建業者のみが社員(会員)となることができます。

ハトとウサギを二股かけることはできずどちらか一方しか加入できません。

営業保証金を供託するのであれば加入は不要です。

  弁済業務保証金の基本知識

　宅地建物取引業を行うには、営業保証金を供託しないといけませんが、

営業保証金が本店だけの会社でも１０００万円必要なのは高額です。

保証協会は多くの会員(試験では社員と言います)から少しづつお金を集めて

いざというときに会員の宅建業者のお客様に払えるようにしておく制度です。

宅建業者が保証協会に預けるお金を弁済業務保証金分担金といいます。

基本事項のまとめ

いつまでに→保証協会の加入前

→弁済業務分担金を保証協会に納付

納付金額
主たる事務所６０万円
従たる事務所ごとに３０万円

実際は分担金以外の入会金や年会費等かかるので６０万円で始めるのは無理ですが試験では上記で覚えましょう。

納付は金銭のみ(有価証券不可)
※営業保証金は宅建業者が供託する際に、金銭又は有価証券どちらでも可能な点と比較しましょう

事務所を増設する場合
事務所を設置の日から２週間以内に弁済業務保証金分担金を
事務所１か所につき３０万円を保証協会に納付すること。※案内所は事務所ではないので０円
 

  弁済業務保証金分担金の納付

　弁済業務保証金の供託とは宅建業者から預かったお金を保証協会が供託所にもっていく手続きです。
保証協会は、宅建業者からの納付を受けてから１週間以内に供託所に供託しなければなりません。

供託所に供託する場面なので金銭だけでなく有価証券も可能です。

あと保証協会は新たに社員が加入したり、社員が地位を失ったときはただちに免許権者に報告をしなければなりません。

  弁済業務保証金の還付

保証協会の宅建業者と取引をした者が損害を被った場合、弁済業務保証金から弁済してもらうことができます。

お客様がお金をもっていくことを還付といい、現在保証協会の社員であれば、保証協会加入前に取引した被害者も、

保証協会からの還付を受けられます。

※宅建業者は還付請求できない＝宅建業者が宅建業の取引により損害を受けても、還付請求することができません。

→宅建業者はもらえないので宅建業者に対しては供託所等の説明は不要という点は後に勉強します。

もらえる額

営業保証金の額と同じです。
例えば
主たる事務所と従たる事務所が１つある場合、
宅建業者は分担金で６０万円＋３０万円＝９０万円ですが、
還付の限度額は１０００万円＋５００万円の１５００万円が限度です。

営業保証金だったらいくらかを考えましょう。

還付を受ける方法
還付を受けようとする者（被害者）は保証協会の認証を受け、供託所に請求して還付を受けます。

  不足額の補充

お客様がお金をもらって終わりではありません。

その後にもっていかれたお金を供託所に補充する必要があるのです。

保証協会の制度は保険と似ていますがここが違います。

還付後の流れ

供託所が還付すると、供託所はその旨を国土交通大臣に通知、そして国土交通大臣が保証協会に通知します。
↓
保証協会は国土交通大臣の通知を受けた日から２週間以内に、還付額に相当する弁済業務保証金を供託所に供託します。
↓
保証協会はその社員に対して、
還付充当金（実際に還付した金額）を保証協会に納付するように通知します。
↓
通知を受けてから２週間以内に還付充当金を納付しないと社員(会員)の地位を失う。
↓
地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。

  弁済業務保証金の取戻し

　支店を廃止をしたり、社員の地位を失ったりした場合、宅建業者は分担金を返してもらえます。

宅建業者に返すために保証協会は供託所から預けていた弁済業務保証金を取り戻すことできます。

保証協会の社員でなくなったとき(宅建業をやめたとか免許失効なども含む)→保証協会が６か月以上の期間を定めて公告必要

一部の事務所をやめたとき→公告不要

公告は宅建業者ではなく保証協会が行う点と、一部の事務所の廃止は営業保証金だと公告必要なのに対して

保証協会の制度だと不要という点に注意しましょう！

  保証協会の業務

保証協会の業務は色々とあります。

保証協会が必ず行う業務（必要的業務）

• 苦情の解決（宅建業者の取引に関する消費者からの苦情の解決）
• 研修業務
• 弁済業務（取引をした消費者に対して、社員との宅建業に関する取引により生じた債権に関し弁済をする業務）

保証協会が行うことができる業務（任意的業務）

• 一般保証業務
• 手付金等の保管業務
• 宅建業の健全な発達を図るために必要な業務
• 研修費用の助成

暗記事項が多いですが

問題を解きながら営業保証金と比較して覚えるように頑張って行きましょう！！

宅建業法・営業保証金～講義速攻復習(水野塾５回目・スーパー合格Aの４回目前半)

営業保証金も弁済業務保証金も覚えることがたくさんあります。

しかも似ている規定なので比較しながら学習しないといけないので大変です。

頑張って行きましょう！

  営業保証金の基本事項

　不動産の取引は損失も高額になることも多いので損害を補償してもらう際に宅建業者に資金がないと被害者が賠償してもらえずに困ってしまいます。そこで供託所という国の機関に営業保証金という法定の額を預けておき、被害を被ったお客様は被害額をもらえるようにしようという制度です。お客様(一般消費者)のためのものなので、他の宅建業者が損害賠償するさいは営業保証金からはもらえません。

基本事項のポイント

誰が→宅建業者が

どこに→主たる事務所の最寄りの供託所

いくら→主たる事務所１０００万円・従たる事務所５００万円・案内所０円

金銭又は有価証券(手形小切手株券ダメ)

国債→評価１００％

地方債・政府保証債→９０％

その他(鉄道債券とか)→８０％

  免許をもらって供託をしないと

　免許の日から３ヶ月以内に宅建業者より供託した旨の届出がない場合、免許権者は届出をすべき旨の催告をしなければなりません(義務)。そして催告から１ヶ月以内に再び宅建業者より供託した旨の届出がない場合、免許権者は免許を取り消すことができます(任意)。
問題を通して正確に覚えましょう！

  事務所を増設・新設した場合の手続き

　営業保証金制度を利用している宅建業者が、新たに支店を設置した場合、支店１つにつき500万円の営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所へ供託し、免許権者に届出しなければなりません。

届出までしないとその事務所にて営業を開始できません。

  営業保証金の保管替え等

　本店移転により、最寄りの供託所が変更する場合は、営業保証金の供託場所を移動する必要があります。

金銭のみで供託していた場合

従前の供託所に対して、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への保管替えを請求しなければなりません。

有価証券のみまたは有価証券＋金銭

移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託してから（二重供託状態）その後、移転前の供託所から取り戻します。

移転後の供託所に供託金はすでにあるので、取戻しの際は公告不要となります。

 

  営業保証金の変換

営業保証金を供託した後に別のものに変更することができます。

例えば、有価証券で営業保証金を供託した場合に、現金１０００万円と変更することができます。

宅建業者は、営業保証金の変換のため新たに供託したときは、遅滞なく免許権者に届け出なければなりません。

  営業保証金の還付

　還付とは、損害受けたお客様が宅建業者が供託している営業保証金からお金をもらうことを言います。

お客様が供託所から還付を受けると、供託所が免許権者（知事もしくは国土交通大臣）に連絡し
 

免許権者が宅建業者に不足額を供託するよう通知します。

通知を受けてから２週間以内に供託をし、

供託した日から２週間以内に免許権者に届出しなければなりません。

 

  還付を受けられる人や金額

還付額は「営業保証金の範囲内」です。

営業保証金の額が1,000万円ならば、損害額が1300万でも1000万円しかもらえません。

還付請求できる者は宅地建物取引業の際の取引(媒介代理自ら売買交換)によっての損害しかダメです。
 

広告代金債権とか電気工事代金債権等は取引にあたらないのでもらえません。

  供託金の不足額の供託

営業保証金が還付され、供託すべき営業保証金額に不足が生じた場合、宅建業者は還付した額に相当する営業保証金を不足の通知があった日から２週間以内に供託し供託後２週間以内に、免許権者に届出が必要です。

  営業保証金の取戻し

宅建業をやめるような際に供託していた金銭等を返してもらうのを取戻しと言います。

〇免許の有効期間が満了した等により免許が効力を失ったとき

〇免許を取り消されたとき

〇一部の支店営業所をやめたとき

支店を１つ廃止した場合は、500万円取り戻すことができます。

上記のケースで営業保証金の取戻しする際は

原則、営業保証金を取り戻す場合、「当該営業保証金につき還付請求の権利を有する者」に対し、

６か月を下回らない一定期間内に申し出るべき旨を公告し、その期間内にその申出がなかった場合に取戻しができます。

ただし、①営業保証金を取りもどすことができる事由が発生した時から10年を経過したとき公告不要です。

公告が不要な場合

〇二重供託による営業保証金の取戻し

東京の供託所に営業保証金を1000万円供託していて、

本店移転により、大阪の供託所に新たに1000万円の営業保証金を供託した場合、

東京の供託所から1000万円分の営業保証金を取り戻すことができます。

新しいほうにあれば古い方から黙って取り戻しても問題ないからです。

〇保証協会に入会した場合

営業保証金を供託して営業していた宅建業者が保証協会に入会すると営業保証金を取戻し可能となります。

入会前のお客さんにもお金をくれるので公告不要なのです。

宅建業法・宅建士とは？登録の基準～講義速攻復習(水野塾４回目・スーパー合格Aの２回目後半)

  宅地建物取引士への道

試験に合格しただけでは宅建合格者、登録した段階では宅地建物取引士有資格者、宅地建物取引士証(今後は宅建士証と呼びます)

を交付を受けてはじめて宅地建物取引士を名乗れ、宅建士の仕事をすることが可能となります。

宅地建物取引士試験に合格

一度、合格すれば一生有効です。
ただし、不正をして合格取消しとなった場合、 ３年以内の期間を定めて再受験禁止となることがあります。

登録

合格した受験地の都道府県知事の登録を受けます。
※受験して合格が東京で、登録する際の現住所や職場が大阪であっても、登録は合格した東京で受けなければなりません。

登録も一生有効です。

（宅建士証は有効期間５年と比較。登録に更新はないです）

登録を受けるには実務経験が２年以上必要で、実務経験がない人は国土交通大臣指定の実務講習を修了する必要があります。

宅建士証の交付

取引士証の交付を受ける場合、原則、交付申請６ヶ月以内に行われる都道府県知事の講習（法定講習）の受講が必要
ただし、試験に合格して１年以内の者は免除される。
登録した知事から宅建士証をもらい有効期間は５年間

  宅建士でないとできない業務

• 重要事項を説明すること
• 重要事項説明書（３５条書面）に記名すること
• 契約書（３７条書面）に記名すること

専任の宅建士でなくても構いません。

  専任の取引士の設置義務

専任の宅建士は事務所ごとに５人に１人以上設置しなければなりません。

専任の取引士の数が不足した場合は２週間以内に補充しなければなりません。

そして３０日以内に届出が必要です。

  登録の基準

宅建業者免許に免許がもらえない基準がありましたが

宅建士にも登録できない基準があります。

宅建業者免許と同じものが多いので異なるところをしっかり学習しましょう。

同じ基準

心身の故障により宅建士の事務を適正に行うことができない一定の者

破産して復権を得ていない者

三大悪事により免許を取り消され、取消しの日から５年を経過していない者

三大悪事で免許取消処分前に廃業し、廃業届から５年を経過しない者

禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって(又は時効)５年経過しない者

宅建業法・暴力的な犯罪・背任罪で罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年経過しない者

暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員または暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者

免許申請前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者

宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

異なる基準

宅建業の営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者

事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人の申請により登録の消除がなされ、まだ禁止期間が満了していない者

免許基準の場合は、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であっても、法定代理人が欠格事由に該当していなければ、

免許をもらえるのに対し、

宅建士の登録基準では、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は登録を一切できません。

  宅地建物取引士資格登録簿

都道府県知事は、宅地建物取引士資格登録簿に一定事項を登載します。
そして、次のうち、「氏名」「住所」「本籍」「従事している宅建業者の名称・商号と免許番号」に変更が生じた場合は

遅延なく、変更の登録を行わなければなりません。

ポイントは、

従事している宅建業者の住所は登録簿に記載無いので、
例えば、従事している支店（事務所）の住所が変更があった場合(免許換えの必要がない場合)

宅建業者としての変更届出はしなければなりませんが、

宅建士として、変更登録はしなくてもよいです。

でも免許換えがあった場合は免許番号が変わるので変更の登録が必要です。

  宅建士の死亡等の届出

宅建士の欠格事由になった場合は本人が３０日以内に届出しなければなりません。

特に重要なものとして

死亡→死亡を知った日から３０日以内→相続人

心身の故障→３０日以内→本人・法定代理人・同居の親族

破産→３０日以内→本人

破産手続開始決定の場合、宅建業者のときには破産管財人が届出をしますが、

宅建士が破産者になった場合、本人が届出をするという点が重要です。

  登録の移転

登録している都道府県以外の都道府県に所在する宅建業者の事務所に従事した時は登録の移転申請ができます。

注意すべき点は、転職で勤務地が登録している都道府県と異なる都道府県に移った場合にできるのであって、登録の移転をしなければいけないわけではありません。（義務ではなく任意）
 

住所が変わったからといって登録移転はできません。あくまでも職場基準です。

  宅建士証のポイント

☆宅建士（取引士）の住所・氏名に変更があった場合、変更登録申請とともに宅建士証の書換え交付申請しなければならない

記載されている内容が変わったらやるのは当然です。

変更の登録は宅建士の資格登録簿の記載事項が

書き換え交付は宅建士証の記載事項が変わった際にやります。

☆事務禁止処分を受けた場合、交付を受けた都道府県知事に宅建士証を提出しなければなりません。
宅建士が使ってしまう可能性があるから預かり処分です。なので、事務禁止期間が満了したら、本人が返還請求することで宅建士証が返還されます。

☆登録消除されたときは、宅建士証を返納しなければなりません。

返納は完全に返すことです。

☆重要事項を説明する時は取引関係者から請求がなくても、

重説ではない時は取引の関係者がら請求があった場合は宅建士証を提示しなければなりません。