水野健の宅建・合格魂!養成ブログ

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先週土曜日の

2024至極のトドメ知識演習ゼミ権利関係後半の販売開始しました

 

シリーズもので

6月権利関係 (権利関係前半)

7月権利関係 (権利関係後半)

8月宅建業法 (宅建業法全範囲)

9月法令上の制限 (法令上の制限全範囲)
 

7月は権利関係から四肢択一及び一問一答(権利関係後半)出題です。

権利関係後半の項目は

〇不動産登記法
〇抵当権
〇保証・連帯保証・連帯債務
〇共有
〇建物区分所有法 
〇賃借権
〇借地借家法(借家)
〇借地借家法(借地)
〇不法行為
〇その他
です。

 

 

じっくり問題に取り組み考え方をしっかり定着させながら問実施するので

四肢択一は25問ですが、プラス関連一問一答で実施します。

 

出題ポイントの周辺知識も確認しながら進めるので

今までの権利関係の勉強の定着度を確認するのに良いと思います。

 

なにより

試験直前の追い込み時期の確認材料として

最適なツールとなります。

 

使用テキストはこちらの②です↓

一問一答演習と四肢択一の併用で実力をアップさせます。

 

※テキストは各回講義ごとの範囲となります。

 

7月6日(土)11時30分~14時30分の計3時間で実施したものになります。
通信(生クラスを収録したものをYouTube配信しています)

教材費 3000円(資料はPDFをダウンロードしていただく形になります)


通信クラスは水野塾ストアーズにて演習講座実施後に販売します。

宅建水野塾 (stores.jp)

 

動画はYouTubeにて視聴できます。

YouTubeで視聴してから購入もできますので視聴してみて下さい。

 

 

 

 

 

 

地価公示と不動産鑑定評価基準はどちらか毎年1問出題されます。

どちらも難問が出題される時はありますが

勉強をするのは地価公示の方がやりやすいと思います。

不動産鑑定評価基準は文章や用語が難しくテキストでの勉強は難しいですが、

過去問の再現率が高いのでキーワードとポイントをつかめば逆に取りやすい部類に入ります。

 

頑張って行きましょう!

 

  地価公示法

一般の人々が土地の売買をする際に適正な価格を判別するために市場価格を公示する地価公示を行うための法律が地価公示法です。
地価公示法の目的は、

〇一般の土地の取引価格に対して指標(目安)を与えることによって適正な地価の形成に寄与する

〇公共用地等を取得する際の適正な補償金の額の算定等に資する(規準)

ことによって適正な地価の形成に寄与することです。
 

 

  地価公示の流れ

地価公示の手続きの流れで都道府県知事が出てこない点に注目しましょう。

都道府県知事が主語になっていれば×と判断できます。

 

 

その1 国土交通大臣が衆参両議院の同意を得て土地鑑定委員を任命する
※土地鑑定委員会は委員7人で構成されます。

その2 土地鑑定委員会標準地の選定をする
※公示区域内の土地の中から、土地の利用状況や環境等が通常と認められる土地を選びます。
公示区域は、都市計画区域内外問わないが、国土利用計画法の規制区域は含まれない。
あと選定する段階では土地に地上権等が付着していても構わないという点に注意です


その3 正常な価格の判定
土地鑑定委員会が2人以上の不動産鑑定士に標準地の価格を鑑定評価させて、

結果を土地鑑定委員会が審査、調整して

基準日(1月1日)における標準地の単位面積(1㎡)当たりの正常な価格を判定します。


☆標準地の鑑定評価をする際は、

近傍類地の取引価格から算定される推定の価格(取引事例比較法)、

近傍類地の地代等から算定される推定の価格(収益還元法)、

同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額(原価法)を勘案して行われます。

※基本は全部勘案(複数)でいずれかを勘案×、平均×という出題があります。


☆正常な価格は定着物や権利がないものとして価格を算定します


その4 土地鑑定委員会が官報で公示
土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、次の事項を速やかに官報で公示します。
・標準地の所在する市町村、地番
・標準地の単位面積当たりの価格、価格判定基準日
・標準地の地積、形状
・標準地およびその周辺の土地利用の現況

※公示は単位面積(1㎡)当たりの価格で価格の総額は公示されない


その5 土地鑑定委員会による送付
土地鑑定委員会は、関係市町村の長に対し、その市町村が所在する都道府県の標準地の公示価格を記載してある

書面と図面を送付します。

 

その6 関係市町村による閲覧
関係市町村の長は、書面および図面を、市町村事務所において一般の閲覧に供します。

 

 

  地価公示の効力

通常一般の土地取引は

公示価格を指標として取引するよう努めなければならない(努力義務=任意)


・不動産鑑定士が土地の正常な価格(鑑定評価)を行う場合
・公共事業用地の取得価格算定、土地収用に対する補償金額を算定する場合
→ 公示価格を規準として金額を考慮しなければならない



※上記の公共事業の補償金ではなく

国や地方公共団体が民間に国や公有地を売却の取引をする場合は規準の義務ではなく、

公示価格を指標として取引を行うよう努めなければならない

 

 

確認テストの解説はこちら↓

 

車はガソリンとか電気がないと走りません。

それは勉強も同じであります。

 

以前は毎年実施していましたが

コロナ以降全くやっていなかった会を行います。

 

「宅建試験の願書提出あたりに、

本格的宅建シーズンの勉強をスムーズにスタートするために飲む会!」
という単なる飲み会を実施します。

この飲み会は試験という現実から逃避するためのものではなく、

酒を酌み交わし合格を誓い、今後の指針を明確にする宴であります。

 

宅建(賃管)初夏の大決起会

日時 7月20日(土)18時30開始
場所 神保町のダイニングカフェ
参加費5000円となります。
参加費用は事前振込又は事前に水野へ手渡しでお願いします。
 

参加資格

今年の宅建試験又は賃管試験の受験をする方とその友人・家族

※LECや水野塾でなくとも構いません

 

参加フォーマットはこちらです。

宅建・賃管試験・初夏の大決起会 (1lejend.com)

 

送信すると5分以内に返信が来ます。

来ない場合は迷惑メールフォルダーを確認と
登録メールアドレスに誤りがないか確認して下さい。

メールがこない場合は再登録して頂き、それでもダメな時はブログのメッセージ又はコメント欄より連絡先を記載お願いします(公開されないようにしておきますので御安心ください)

所得税は深入りせず、3000万円控除(相続のものも含め)と買い替え特例の要件

軽減税率の要件

住宅ローン控除の基本事項

軽減税率と併用適用の可否を見ておきましょう!

印紙税と登録免許税は、難問も出題されることもありますが、過去問の理解でほぼ1問取れる項目です。

しっかりと頑張って行きましょう!

 

 

  印紙税

契約書や領収証などの文書に印紙を貼り消印することにより納税するのが印紙税です。

全ての契約書領収書に貼るわけではないので

課税文書か非課税文書かを覚えるのがまず重要です。

 

課税文書

不動産の売買契約書

地上権、土地賃借権の設定契約書

5万円以上の営業に関する領収書

請負契約書

 

後日に正式な契約書を作成することを目的として作成される仮契約書とか念書・覚書も課税文書
同一内容の契約書が2通以上作成された場合、全ての文書が印紙税の課税対象となります。

 

非課税文書

委任状(媒介契約書)

建物賃貸借契約書

質権設定契約書、抵当権設定契約書

営業に関しない受取書(給与所得者が不動産売却時の受領代金の領収書等)

5万円未満の営業に関する受取書

 

 

  納税義務者

印紙税の納税義務者は課税文書を作成した者文書作成者)です。
もし、不動産の売買で売主、買主が共同で一つの文書を作成した場合は2人ともが連帯して納税義務を負います。
売買契約書等を3通作成した場合3通とも印紙税は課せられます。

 

 

  課税標準(記載金額)

印紙税の税額となる課税標準は文書の金額(記載金額)で決められます。

 

不動産売買契約書

→ 売買価額が記載金額となります。

交換契約書→金額が記載されている場合は、高い方、交換差金のみ記載の場合は、交換差金の額を記載金額とします。

 

贈与契約書
→ 記載金額のない文書として扱われます。(印紙税額は200円)

 

地上権、土地賃借権の設定契約書
→ 返還されない権利金等の額が記載金額となります。※地代や保証金はは記載金額にはならない

 

契約金額変更契約書
増額の場合、増加金額が記載金額となります。

減額の場合は記載金額のない文書として200円が印紙税額となります。

 

税率

記載金額によって異なります。
 

納付方法

印紙を貼付して消印署名をする。

もし、印紙税を納付しなかった場合(印紙を貼っていない場合)で、税務調査等で見つかったら

印紙税額とその2倍相当額が過怠税として徴収されます。

実質3倍相当額となります。

 

 

 

その他のポイント

土地と建物の売買契約の際は記載金額は合計額ですが、土地の売買契約請負契約を一つの契約書にて行う場合は金額を区分して記載していれば高い方が記載金額となります。

 

建物の賃貸借契約書は、印紙税は課税されません

敷金の受領書(領収書)は、印紙税が課税されます

 

 

  登録免許税

登録免許税は宅建試験においては登記をする際の税金と考えて下さい。
 

課税標準

登録免許税の課税標準は登記を受ける不動産の価額です。→売買代金ではない
固定資産課税台帳に登録された不動産の価格(固定資産税評価額)のことを指します。

課税標準が1000円未満の場合は課税標準は1000円となります。

 

納税義務者

登録免許税の納税義務者は登記を受ける者です。

注意点は、不動産の売買契約による所有権移転登記する場合、売主と買主の双方が連帯して納税義務者となります。

 

→登記を受けると言うと買主というイメージになりやすく、しかも実務では所有権移転登記は買主が払う特約をすることが

ほとんどなので注意です!

 

そして、登録免許税の納付期日は登記を受ける時で登録免許税の納税地は不動産の所在地を管轄する登記所です。
 

税率

登記の目的内容によって税率は様々です。→登録免許税の税率を覚える必要なし

 

ただし、マイホームを購入した際は税率が安くなります。ここが登録免許税の重要な点です。

軽減税率を適するには以下の要件を満たさないといけません。

 

  登録免許税の軽減税率の適用要件

登録免許税は個人がマイホームを取得する際は所有権保存又は移転登記と住宅ローンの抵当権設定登記の税金が安くなります。

注意点は

一生に何度でも使えるが建物のみで土地にはない

それと下記の要件です。

〇新築または取得後、1年以内に登記をすること

〇個人が、マイホームとして購入すること→法人が購入では適用不可

〇売買・競落により取得した時のみ→相続や贈与・共有物分割にて取得でも適用にならない

〇床面積が50㎡以上であること

〇中古住宅の場合、新耐震基準に適合していること


頑張って行きましょう!

 

 

確認テストの解説はこちら↓

 

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