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法令上の制限は暗記要素が特に強い分野です。

だからと言って無理やり覚えようとしても、今まで聞いたこともない難解な用語等で

なかなか覚えられなかったりすると思います。

なので街づくりの大きな流れでイメージはできるようにしておいて

言葉を理解して覚えるようになるべく頑張って行きましょう!

 

  都市計画区域

都市計画法は簡単に言えば街づくりの法律です。

まずこの都市計画法の適用範囲を決めるのが第一です。

 

都市計画区域の指定です。

 

都市計画区域の指定は、
都道府県が指定しますが2つ以上の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が指定します。

都道府県や市町村の行政区画に関係なく指定できます

 

 

  区域区分

都市計画区域を定めたら

次に、ジャンジャン街づくりをしていく市街化区域と、自然や農地を残していく市街化調整区域にわけること

区域区分と言います。

 

区域区分は大都市だと義務ですが、原則は任意なので区域区分は必ずやるものではないです。(任意)

なので区域区分(実務上は線引きという)をしないところは、区域区分を定めない都市計画区域(非線引き都市計画区域)

といいます。

 

 

市街化区域

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域、およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を言います。

 

市街化区域には必ず用途地域を定めなければなりません。

 

市街化調整区域

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域を言います。

 

市街化調整区域には原則用途地域を定めません。

 

 

  準都市計画区域とは

 準都市計画区域とは、都市計画区域外の区域のうち、土地利用を整序することなくそのまま放置すれば、将来における都市としての整備、開発、保全に支障が生じるおそれがあると認められる区域のことで、高速道路のインターチェンジ付近など今はそれほどでなくても将来的に発展していくであろう区域に指定される区域です。

ポイントは

準都市計画区域とは、都市計画区域外(絶対にかぶらない)

放置すれば、将来、都市としての整備、開発及び保全に支障生じる恐れがある区域を言います。

要するに今すぐ街をつくるのではなく、将来の街づくりに備えて大きな建物を建てさせない、乱開発を防止する場所です。

 

準都市計画区域の指定

準都市計画区域、都道府県が指定します。

 

上記の通り

準都市計画区域では、都市計画区域と異なり、積極的に開発を行うのではありません。
なので都市計画区域では定められるものが準都市計画区域ではダメなものもあります。

 

定められるもの8つ(積極的な開発・乱開発をしないようにするもの)

 

用途地域

2特別用途地区(用途地域があるところのみ)

3特定用途制限地域(用途地域のないところのみ)

高度地区(高い建物建てさせない)

5景観地区(街並みの景観を保護)

6風致地区(自然の美しさを保護)

7緑地保全地域(自然的環境を形成している緑地を守る)

8伝統的建物群保存地区(歴史的な集落・町並みの保存が図られる)

 

8つ丸暗記は不要です。乱開発防止になるものは指定できるイメージを持って下さい。

 

定められられないものはたくさんありますが

区域区分

市街地開発事業

高度利用地区

上記3つは覚えましょう。

講義でお話した理由も含めて覚えておきましょう。

 

スーパー合格講座確認テスト解説はこちら↓

 

瑕疵担保履行法は問題文に漢字がいっぱいで読みにくいですが

出題内容は取りやすい部類です。

過去問に出題のポイントは確実にして問題文に慣れて確実に点数にしましょう。

 

  住宅瑕疵担保履行法

まず品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)によって新築住宅の売主には

構造耐力上主要な部分(基礎、土台、床、屋根、柱、壁等)や雨水の侵入を防止する部分(屋根、外壁、雨水排水管等)

の瑕疵については、責任追及期間を引渡しから10年間とし、買主に不利な特約は無効となります。

例えば責任追及期間であれば引渡しから20年までは伸長できますが、短くする特約は無効です。

 

責任の内容としては

住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があった場合、契約をした目的を達成できない場合は、契約解除、損害賠償請求、瑕疵修補請求代金減額請求をすることができます。

 

そしてその際に非業者である買主が、売主の宅建業者に責任追及できるとしても、売主にお金がなくてはできません。

そこで売主の業者が資力確保(修理のお金を準備)しておく義務があるのです。

これが住宅瑕疵担保履行法です。

 

 

  資力確保措置とは

宅建業者が買主から責任追及された際に、修理等のお金がないのでは買主は救われません。

そこで宅建業者は新築住宅(完成から1年を経過していないかつ居住者がいない)を宅建業者ではない相手に

売った際はちゃんと売主の義務を果たせるように資力の確保が必要です。

 

※売主の責任を果たすためのものですので、媒介や代理業者は資力確保措置不要

※賃貸借の場合も不要

 

 

資力確保措置には供託と保険への加入の2種類あります。

 

どちらにせよ買主には

売買契約を締結するまでに、供託所の所在地等を書面を交付して買主に説明しなければなりません

これは重要事項説明ではないので宅建士でなくても良いです。

この説明とは別に重要事項説明でも説明必要です。

 

 

  住宅販売瑕疵担保保証金の供託

供託で資力確保する場合は営業保証金とほとんど同じです。

ここで新たに覚える点のみポイントチェックです。
 
供託金額 過去10年間で売った新築住宅の数で決まります。(55㎡以下の時は2戸で1戸と扱う)
供託した旨の届出先と期限→基準日(毎年3月31日)から3週間以内に免許権者に届出します
 
届出がない場合→基準日の翌日から起算して50日を経過した日以降、
新たに新築住宅の売買契約をすることができなくなります。
 
保証金の取戻し
基準日において10年経過によい減少したような場合は、免許権者に承認を受けて取戻しができます。
※公告は不要な点に注意しましょう!
 

  住宅瑕疵担保責任保険への加入

売主の宅建業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅瑕疵担保責任保険契約を締結し、保険証券等を買主に交付する方法です。

保険の要件

 

保険料は売主の宅建業者が払う

 

 

保険金額2000万円以上

 

 

新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効

 

 

 

  指定住宅紛争処理機関

住宅瑕疵担保責任保険に関する新築住宅の売買の当事者は、指定住宅紛争処理機関にあっせん、調停、仲裁を受けることが

できます。

 

 

 

スーパー合格講座確認テストの解説はこちら↓

 

本年も水野塾にて

2025年合格目標・賃貸不動産経営管理士講座を開講いたします。

 

賃管驚速インプット講座

 

※驚速インプット講座の生クラスの実施はありません

インプットは合計約35時間程度の講義予定です。

→補講動画(改正点・予想・質問が多いポイント)含めると40時間程度

 

2025年賃貸不動産経営管理士・驚速インプット講座

¥29,500(税込)

WEB視聴システム使用(YouTubeではありません)

※レジュメはダウンロードにて印刷又はタブレットで表示してご利用下さい。

※テキスト別売り(2025年版・賃貸不動産管理の知識と実務)

 

インプット講座のテキストは賃貸不動産経営管理士元公式テキストを利用します。

 

令和7年2025年度版・賃貸不動産管理の知識と実務

image

 

民間資格時代は公式テキストと呼んでいましたが

国家試験化に伴い公式テキストと呼ばなくなりました。

 

このテキストは独学での勉強には分厚くて独学するには読みにくいのと

1000ページ以上のボリュームが多く、読み込むには多すぎで効率が悪いです。

 

独学者にはこのテキストは効率が悪くおすすめできませんが、

やはりこの試験の範囲の必要事項はしっかりと記載されているので

見るべきところとそこの解説があれば最強のテキストなのでこちらを使用します。

 

ただ、民法や借地借家法等・宅建業法の一部の分野で

記述がわかりにくい分野は

オリジナルテキストと特性スペシャルレジュメを使っての講義です。

(設備等の覚えるべきポイント等は随時レジュメを使用します)

 

カリキュラムとしては

インプット動画を順次配信していき8月末までに全範囲配信終了します。

 

購入頂き視聴登録頂きますと5月15日現在・民法等(宅建と被る分野)と

公式テキスト第1編~第5編まで配信しております。

 

下記の水野塾ストアーズにて受付します。宅建も販売してますので御注意ください。

カード払い等も可能です。領収書が必要な場合は購入後にその旨御連絡下さい。

 

講義内容に関するご質問はご購入後、専用メールアドレスをお知らせ致します。

必ずメールが受け取れる設定を行ってください。

※迷惑メールフィルタが入っているとメールが届かない可能性があります。

 

あと10月の宅建試験終了後に直前生クラスを実施予定です(日程未定)

アウトプット講座も後日販売予定です。

 

よろしくお願いいたします。

重要事項説明の話は宅建試験の頂点に位置する知識であります。

宅建士の試験はこの重要事項説明が出来る能力があるかどうかを試している試験と言っても良いのです。

重要事項の説明内容をしっかり理解するには権利関係・宅建業法・法令上の制限税その他で勉強する内容を

ある程度は理解していないとただの丸暗記となり非常に効率が悪くなります。

 

いきなり、暗記はさけて言葉の意味や趣旨をまずは理解しましょう。

 

  重要事項説明とは?

不動産を買おうとしている人、借りようとしている人は、その不動産について商品を理解しないと

買った土地にカラオケボックスをやるための建物を建てるつもりがカラオケボックスが出来ない場所もあるので

損害を被る可能性があります。

不動産は法律か絡む商品なので法律をしっている宅地建物取引士の説明が必要なのです。

そこで、宅建業法では、契約成立の前に、宅地建物取引士が、重要事項を説明しなければなりません。

 

ポイントは

〇説明するのは宅地建物取引士でなくてはいけない

ただし、専任の宅建士でなくても良い

〇契約成立前に行う必要がある

〇場所はどこでもよい

〇重要事項の説明をする際は宅建士証の提示が必要

〇相手が宅建業者の時は重要事項の説明書面の交付必要ですが、宅建士の説明は不要

→プロですからわかりやすく説明する必要はないですが、説明書は渡すということです。

 

  ITによる重要事項の説明

重要事項説明について、IT(テレビ会議等やインターネット)を使って売買も貸借も重要事項説明が行なえます。

〇文字が映像で読め音声が聞き取ることができ、双方向で話すことができる環境

〇重要事項説明書などを説明の相手方に事前に送付して、重要事項説明等を確認しながら説明を受けることができる

〇映像や音声が聞き取れることを、宅建士が開始前に確認

〇宅建士証を提示し、画面上できちんと確認できる

 

 

 

  重要事項の説明内容

何を説明して何は説明しなくても良い

ここが一番大変な知識のはずです。

 

ここは覚えるとしても

皆様の慣れたテキストにて覚える方が良いです。

 

試験ですから暗記は必要です。

ただやみくもに覚えるのではなく

買う借りる立場になって必要かどうかを考えるようにしてみましょう。

 

たとえば

 

宅地建物取引業者がマンションの一室の貸借の媒介を行う場合、建築基準法に規定する容積率及び建蔽率に関する制限があるときは、その制限内容を説明しなければならない。

 

という過去問があります。

 

区分所有建物の貸借の媒介において、、、とあれば

マンションの1室を借りる立場で考えてみて下さい。

 

建ってるマンションを借りる人に

建物を建てる時の大きさの説明が必要かどうかです。

答えは× 借りる人に説明はいらないです。

 

建蔽率や容積率というものが何を規制しているのかわかれば覚えなくても判断できるようになる可能性が

高いです。

 

試験全般に言えますが暗記から逃げてはいけないですが、むやみに暗記は効率が悪いというのは意識した方が良いです。

 

復習の際は問題を見て、考えて

重要事項の説明が必要だと思ったのに答えは不要だった

不要だと思ったら必要だったと御自身の感覚と違っていたら講義をもう一度その部分見てみて下さい。

そこで理解できればよし、講義で触れてない部分であれば理由を考えてみて下さい。

 

納得いかない、理由もわからないとなったら気合で覚えるという感じでいくと

ちゃんと実力ついて行けば暗記する量は格段と減るはずです。

 

頑張ってください!

 

スーパー合格講座確認テストの解説はこちら↓

 

本来、契約自由が原則ではありますが、売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の者である場合、知識に乏しい買主が不利になるような契約をさせられる可能性があります。

そこで宅建業者が売主で買主が宅建業者以外の時の契約ルールを自ら売主制限と呼び、以下8つの項目について、宅建業者に規制をかけています。8つあることから8種制限と呼びます。

8つ何があるのかを思い出せるようにしておきましょう。

 

ちなみに

売主も買主も宅建業者(業者間取引)

売主が非業者で買主が宅建業者

売主も非業者で買主も非業者

の場合は自ら売主制限の適用はありません。

仲介業者が入っても同様です。

 

  自ら売主制限その1・クーリングオフ

一度契約した後、冷静に考えた結果「やっぱりやめる」と解除できる消費者保護の制度を言います。

ただいつでも解除できるわけではなく。

買主が冷静に判断できない場所で(宅建業のちゃんとしてない場所というイメージ)申込契約した場合という要件があります。

世の中のほとんどの場所がクーリングオフできる場所なので

クーリングオフができない場所を覚えてましょう。

 

  クーリングオフができない場所と出来なるなるケース

1宅建業者の事務所

2宅建業者の土地に定着した宅建士の設置義務ある案内所(モデルルーム)
※テント張りの案内所は土地に定着していないので、クーリングオフできる場所となります。
※専任の宅建士が、申込の時に不在でも上記案内所に該当する場所で、申込みをすれば、クーリングオフはできません。
3売主が媒介代理を依頼した宅建業者の事務所・案内所
4買主から申し出た場合の買主の自宅や勤務先
 
もしクーリングオフできる場所で申し込み契約した場合、
宅建業者から書面(電磁ダメ)でクーリングオフの出来る説明された日から8日を経過した時
買主が物件の引渡を受け、かつ代金全額支払ったとき
はクーリングオフできなくなります。

 

注意ポイント

☆クーリングオフ出来る場所かどうかは、申込みをどこで行ったかで判断します!

☆つまり、申込が事務所で契約は喫茶店の場合はクーリングオフできませんが

☆申込が居酒屋で契約が事務所であった場合はクーリングオフできます。

※問題文に申込・契約が別に書いてない場合は契約の場所で判断して下さい。

☆宅建業者はクーリングオフの告知義務はありません。クーリングオフの告知をしなければ買主はクーリングオフできなくなる起算点が始まらないので引渡し・代金支払いまでずっとクーリングオフできるからです。

☆宅建業者が買主の自宅に行くと申し出、買主自宅で申込をした場合はクーリングオフできることになります。

 

 

  クーリングオフの方法

クーリングオフは、書面でしなければなりません。電磁的ダメ!
そして、クーリングオフの効力は、書面を発した時(例・内容証明郵便を出した時)に効力が発生します。

理由は講義でお話した通りです。

 

  クーリングオフの効果

クーリングオフは無条件解除です。

ゆえに、申込金や手付金などの金銭は買主に返還しなければなりません。
そして、クーリングオフに対しての損害賠償請求や違約金の請求はできません
これに反する特約は買主に不利なものとして無効となります。

 

逆に買主に有利な特約は有効になる点は覚えておきましょう。

 

 

  自ら売主制限その2・手付金の制限

手付金は契約の際に最初に払うお金というイメージです。

民法では、手付にはいろいろ種類があり当事者が決められますが、覚えるべきは解約手付です。

解約手付は、買主から解約する場合、手付金を放棄して、売主から解約する場合、手付の倍額を返す(償還する)ことで契約解除が認める手付のことです。手付解除ができるのは、相手方が履行に着手するまでの間です。相手方が履行に着手したら、手付放棄や手付倍返しをしても、解除できません。ここまでは民法と同じです。

 

しかし、宅建業法では、売主が宅建業者で宅建業者でない一般消費者に売る場合は、

どう取り決めても手付は全て解約手付となります。

さらに自ら売主制限では、代金の10分の2を超える手付を受領してはならないとしています。
この理由は、手付を高額にすると、キャンセル(手付解除)しにくくなるからです。
手付の額が10分の2を超える特約については超える部分について無効となります。

全部が無効になるわけではない点に注意しましょう。

 

  自ら売主制限その3・手付金等の保全措置

 手付金とは、契約締結してから引渡し前の間に支払われるお金で、付金だけでなく中間金のように、最終的に代金に充当されるお金を言います。

 

手付金等の保全措置の概要

 

買主が契約締結に伴い、手付金を支払って契約した後、引渡前に宅建業者が倒産すると引渡しもしれもらえず、

手付金等が戻ってこない可能性があります。


その返金されないリスクを防ぐために、宅建業者は手付金や中間金を受け取る前に

返金をできるように全額返金するための保全措置を講じなければなりません。

 

しかし、保全措置が不要な例外を覚えましょう。

1買主に所有権の移転登記した場合

→ 所有権は買主になっているので、手付を保全する必要はないですよね!

2金額が少額の場合

未完成物件:代金額の5%以下かつ1000万円以下の場合

完成物件:代金額の10%以下かつ1000万円以下の場合

 

未完成か完成かは契約時点で決まります。

 

保全措置の種類(3種類)

〇銀行等による保証(銀行に返金の保証人になってもらう)保証委託契約を締結し、保証証書を、買主に交付する

〇保険会社で保険(返金するための保険に入る) 保険会社との間で保証保険契約を締結し、保険証書を買主に交付する

〇指定保管期間による保管(別のところに預けておく) 指定保管機関(保証協会など)に預かってもらう

※指定保管機関による保管は、完成物件の場合しか利用できません。理由から思い出せるようにしましょう!

 

 

  自ら売主制限その4・損害賠償額の予定の制限

債務不履行などにより、損害賠償が発生した場合、損害賠償額は請求する方が証明する必要があり大変です。

なので事前に損害が発生した場合、いくらと決めておくことを損害賠償の予定とか違約金として取り決めておくのです。

 

損害賠償額の予定等の制限

損害賠償の予定が高額になると、消費者は約束を破ったと言っても困ります。
そのため、損害賠償の予定額の上限を決めることで、消費者を保護することを考えました。

損害賠償額の予定違約金を合わせて、代金の10分の2(2割)まで となっています。
万一、10分の2を超えて契約した場合は、超えた分が無効となります。

 

また、損害賠償額の予定を定めなかった場合は裁判等で証明した額となり上限はなく

実際の損額額の負担となる点に注意しましょう。

 

  自ら売主制限その5・自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限

民法では他人物売買は認められていますが、自ら売主制限では、

他人物や未完成物件を売買することは原則、禁止しています。

例外として、宅建業者が取得する契約(予約も含む)を締結している場合は、自ら売主として非業者に売買できます。

 

要するに売主の宅建業者の仕入れができていれば、引渡しや登記がなくても売っても良いと言うことです。

なので停止条件付契約はまだ仕入れができているといえないので、自ら売主として契約を締結することは禁止です。

 

逆に所有者と契約や予約をしていれば、宅建業者が非業者に停止条件付売買契約することは可能です。

 

  自ら売主制限その6・契約不適合責任の特約制限

引き渡されたものに、契約内容と異なる場合(欠陥がある等)に売主が負う責任を「契約不適合責任」といいます。

そして、買主は売主に対して、①追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求、④契約解除できます。

また、売主が「種類又は品質」に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合、

原則、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、責任追及できなくなります。

民法では、契約不適合責任を負わない特約も有効となります。

しかし、宅建業者が一般消費者に対してそんな無責任な売り方は認めず、宅建業法で契約不適合責任の特約に制限を加えました。

 

契約不適合責任の特約制限

宅建業法では、契約不適合責任の通知期間についてのみ「引渡しから2年」以上とする特約は有効としています。

それより買主が不利となる(短い)特約は無効とし、無効となった場合は、

民法に戻り通知期間は、「不適合を知った時から1年」となります

 

 

  自ら売主制限その7・割賦販売特約の解除等の制限

割賦販売とは、売主に分割払いで支払する契約です。住宅ローンは銀行からお金を借りて一括で売主に支払い、銀行に返済するものなので割賦販売とは異なります。

割賦販売において、買主が割賦金の支払がない場合、30日以上の期間を定めて書面で催告しそれでも払わない時でないと契約解除や残代金の一括請求はできません。

 

民法だと相当期間を定めてとなっていますが、非業者相手なので30日以上は催告して待ってあげて

電話とかだと本気度が伝わらないから書面でやれということです。

つまり、少しでも支払いが遅れたら、直ちに残代金を一括で請求することができるというような特約をつけた場合、

無効になります。

 

 

  自ら売主制限その8・所有権留保等の禁止

所有権を買主に移転せず、売主に留保しておくことを「所有権留保」と言います。

宅建業者が割賦販売を行った場合、原則、その物件を引き渡すまでに所有権を買主に移転登記をしなければなりません

 

しかしながら、1000万円の物件について、10万円しか宅建業者がもらっていないのに、所有権移転登記としろというのは宅建業者もかわいそうなので、宅建業者が受け取った代金が10分の3以下の場合は登記を移転しなくても良いです。

 

あと、代金の10分の3を超えて受け取っても、残代金について買主が抵当権や保証人を講じてくれないような場合は所有権移転登記する必要はありません。

 

なお、買主に所有権移転した後に譲渡担保として宅建業者に登記をするのは元も子もなくなるので禁止されています。

 

 

確認テスト解説はこちら↓