師走ですね。
埼玉・川口には十二月田（しわすだ）なんて地名があります。
さて、この時期になると、
「年内の仕事は年内に…。」
と、「追い込みを掛ける」のは
不動産業者も例外ではありません。
営業職の中の営業職ともいえる
売買仲介業、当然「押し込みます。」
不動産購入の流れは、
物件の見学
↓（いい物件があったとして）
申し込み・住宅ローンの仮審査
↓仮承認
契約
↓ローンの本審査・本承認
ローン契約（金消契約）
↓
決済・引渡。（所有権の移転）
一部省略しましたが、こんな感じです。
世間一般的には契約から、
1カ月前後かかる場合が多いです。
仲介手数料を全額頂戴するには、
最後の「決済・引渡」まで、
年内に片付けるのがベター。
購入されるお客様にも
「新年は新居で！」なんて
素敵なセリフで捲し立てられます。
しかしながら、
そこで注意しなければならないのが、
金融機関と法務局の閉まる時期。
残念ながら（？）大みそかまでやってくれません。
そこで、逆算思考なロジカルシンキングです。
・法務局は年内、いつまで登記の受付をやっているのか？
・銀行の融資実行はいつまで可能か？
この2点で決済・引渡の可能日が確定。
そして、ここからが金融機関によって異なります。
・金融機関のローン契約（金消契約）から
実行（実際にお金が口座に振り込まれる）までは最短何日か？
・金融機関の住宅ローン本承認からローン契約は何日でできるか？
・金融機関の住宅ローンの本審査から本承認は何日でできるか？
・住宅ローンの仮審査と本審査は同時に申請できるか？
・出来ないのであれば、仮承認は事前審査から何日かかるか？
これらによって、金融機関への書類もろもろ、
最終提出期限が確定。
では、その日までに住宅ローンの申請を提出してもらうには、
・いつの時点で、申込書と住宅ローンの
事前相談表（仮審査）を取得する必要があるか？
・そのためには、いつまでに
何件の物件を案内する必要があるか？
・案内を取るためには、いつの時点でアポを取得するのか？
こんな風に見ていきます。
正直なところ、
今週～来週一杯には、
物件とお客様が定まっていないと
年内は、もう難しいです。
買う方・売る方から見ても、年末にせかされます。
そして、売買仲介業でやってはいけない
と言われているのが、
申込み→契約
の間のタイミングで
「年末年始（休み）」を挟むこと。
超高確率で「壊れます」。
不動産の売買にはお客様にも勢いが必要です。
「よしっ買うぞ！・売るぞ！」
となっているところに「年末年始休業」が入ると、
その勢いがトーンダウン。
もう少し考えようか…なんて。
当たり前ですが、
鉄は熱いうちに打て！
打てないタイミングであれば、
年明けに☆
急いで買いたくない・売りたくない方は、
年明けから探しましょう。
新年「度」となる4月には余裕で間に合います。
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