関田 タカシ『ぼくと不動産』
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 最初次のページへ >>
2018-06-20 16:58:53

週刊SPA!に載りました☆

テーマ:ブログ


不動産投資 ブログランキングへ

 

水面下情報が欲しい!っていう人に、
LINE@での配信始めました☆

===
友だち追加数
=(目線厳しいため低頻度)=

 

昨日(6/20)発売の週刊SPA!にて
「不動産バブル崩壊の予兆」という
タイトルの記事に取材協力

 

 

掻い摘んだ内容としては


・スマデ(かぼちゃ)

・スルガ

・三為業者

・今後の不動産動向


という流れで、
まさに前回のブログの内容を
もっと大衆向けにされたものです。

 

プロの記者さん、さすがですね。
よく2ページ内に纏めきったな、と驚嘆です。


ただ、記事を斜め読みすると


ニュアンスとして

三為業者⇒悪いやつ

と、捉えがちなのも微妙なので
ちょっと補足しておきます。

 


三為業者、よくある構図ですが、
売主A買主Cをつなぐ転売業者のBを指します。

===
・売主:現所有者の登記名義人【A】

・三為業者(中間省略する不動産業者)【B】

・買主:投資家顧客【C】
===

「第三者のためにする契約」という形態を取るため、
サンタメと呼ばれますが、この形態は
新中間省略での契約」とも言われます。


ここでいう省略は
不動産売買に伴う【登記】を省略するものです。

 


通常の不動産売買であれば、
決済をすると、登記簿

A⇒B に所有権が移転。

次に
B⇒C に所有権が移転。

という記録が残ります。

 

これを、省略して

A⇒C に直接所有権を移転するというものです。


売買契約上は、あくまで
A⇒Bと
B⇒Cの2回の契約ではあるものの、

登記を省略することで、


・登記費用(登録免許税)
・不動産取得税

 

【B】についてはこの費用が掛からないという
メリットがあります。


この部分が

ただの(普通に登記を入れる)転売業者
三為業者とのコスト・収益面の違いです

 


しかしながら、
逆を返せば
【B】は費用が少ない分、

【A】に対して「高く買える」
【C】に対して「安く売れる」とも言えます。

 

 

ヤクオク・メルカリでの「せどり」や
「転売ヤー」は嫌われる傾向がありますが、


転売は悪だと決めつけられてしまうと、
世の中の商社・卸業などが
成立しなくなってしまいます。


何の加工もなしに利益だけを抜いて
高く売っているのを見かけると、
確かに口惜しい部分もありますが、

不動産であれば一棟でも区分でも

 

・融資付け
・修繕工事
・(話題の)家賃保証
・瑕疵担保の保証

 

土地から仕入れる業者であれば、


・建物の施工
・建物の10年保証

 

土地の転売でも


・土地の測量
・建物の解体

 

等々、付加価値向上の為
そこにある程度の労力を入れて、
商品として提供しているわけです。


登記を入れた転売であれ、三為であれ、
それに見合う価格で商品が提供されるのであれば、
買主側としては本来問題ではありません。

 

 

事実、私が個人で取得した一棟目のアパートは、
不動産業者さんの転売で
私が【C】として購入しました

 

「業者さんがある程度利益を取っている」のは
当然なものとして、私の目線からは
「それでも安く買えている」認識だったのです。

 

保有してから若干(100万円前後)の修繕を行い、
1年半ほどで約1000万円ほど上乗せして
売却することができました。


こんな実体験もあって、
三為業者さんも使い方次第というのが
私の認識です。

 

 

また、転売業者ではなく、仲介業者の中にも
「手数料と別にフィーをくれ」というパターンもあります。

 

平成20年築の都内のRCがあったとして、
自分から見て「1億円で買えたら悪くないという


レベルだったとして、

 

情報を持ってきてくれた仲介業者さんが
7000万円で話をまとめてきたら
 正規仲介手数料(3%+6万円+税)と別に
 1000万円ください
』みたいな話です。


仲介手数料には宅建業法で上限が決まっていますので、
<業務委託報酬>などの名目でやりとりされますが、

 

「無駄な手数料なんか払いたくない!」と
一蹴するのもアリな反面

気持ちよく払って、安く買わせてもらい、
「また次もヨロシク!」
という
関係構築を狙うのも有効です。

 


実入りを多くするための不動産投資ですから、
安く買う・融資をうまく引っ張るという部分に
フォーカスするのであれば、

 

三為業者さんであろうと
仲介業者さんであろうと、
転売業者であろうと、
協力体制を敷いて動いてもらえるほうが、
有効かもしれません。


そこにしっかりお金が絡むことで、
責任もついて回
るので、
「払うべきところは払う」姿勢を見せるのは必要。


「不動産投資をする消費者」の意識から
「不動産貸付業を行う事業者」の域へ。

 

↓の本で第一歩の知識武装を

 

=書籍はコチラ=

 

 

 

==

 

購入者特典は、
コチラの特設サイト より
登録・ダウンロード下さい。
※GmailのフィルターでダウンロードURLの入った
メールが弾かれていることがあります。
その際は、別アドレス等でお試しください。

 

人気ブログランキングもぜひ
↓クリックにて応援お願いします。


不動産投資 ブログランキングへ

 

2018-06-18 17:12:13

【スルガ・バブル】のまとめ

テーマ:ブログ


不動産投資 ブログランキングへ

 

水面下情報が欲しい!っていう人に、
LINE@での配信始めました☆

===
友だち追加数
=(目線厳しいため低頻度)=

 

不動産投資業界を賑わせている

朝日新聞の特集(下記)ですが、
同じ不動産業界でも、投資用をメインにされていない方々や、
そもそも不動産業界・不動産投資に遭遇していない人だと

 

・「ちょっと不正融資があっただけでしょ?」

 

・「静岡エリアの地方銀行が少し悪いことしたらしい?」と

 

いった形で極めてライトにしか認識されていなかったりしたので、
ここで纏めておきます。

 


朝日新聞の記者さんも週刊誌系統も
掘れば掘るほどいくらでもザクザクでてくるから、
筆が乗るに乗るはずです。

 

(かくいう私も週刊SPA!の取材で語らせていただきました。)

 

 

朝日新聞、とてもよく取材されているので、以下リンクです。

 

===
Twitterに全文上げてくれている人がいたのでリンク

まさひろお父さん

↓↓↓

https://twitter.com/kamuigaiden/status/1007395971674730497

===
※アサヒ・コムの全文は会員登録必要

(けいざい+)スルガ・バブル:上 歯車もう止まらない


(けいざい+)スルガ・バブル:中 行員自ら売り物件探し

 

(けいざい+)スルガ・バブル:下 オーナー破綻「時間の問題」

 

===
「カーテン行きます」スルガ銀行員のLINEに不正の影

 

中古1棟マンション投資、行員も関与か スルガ銀融資


===


業界内の人だと半ば「常識」でもあったので、
あらためて新聞記事となると感慨深いものがありますが、
「ほぼほぼ事実」かと。


以下ポイントです。


スルガ銀行を活用しての一棟マンション・一棟アパートへの
不動産投資は、サラリーマン大家さんの入り口として、
とてもポピュラーなものであったのは間違いありません。

 

個人向けの不動産投資ローンは、

いくつかパッケージ化されたものはありますが、

大部分の金融機関では

「ケースバイケースのプロパーローン」であることが多く、

お客さんと物件と両方入れてみないと分からない

(しかも殆どの場合で上手くいかない)という状況では

顧客に物件を紹介するのも容易ではありません。

 

そういった中、スルガ銀行の融資は

年収の20-40倍まで」
「売買価格の9割まで」と分かりやすく決まっていました。

 

ただ、その計算で行くと
本来であれば「10%」と不動産の購入に必要な

「7%前後の諸費用(仲手ある場合)」、
合計17%くらいの自己資金が必要です。

(1億円の物件なら約1700万円

 

 

それなのに
フルローン・オーバーローン

 買ったオーナー達」という
言葉が散見されます。

 

 

「なるべく自己資金を使いたくない」という投資家さんと
「売るためには自己資金ゼロにしたい」という不動産業者の
一致した方向性から、

 

売買価格を

<13000万円にすれば>その90%で11700万円

【満額オーバーローンが引けるじゃないか!?】

 

 

ここに至るわけです。

 

 

この点をクリアする方法としては、

・二重契約
(売買契約書をリアルVerと銀行提出Verで作る)
 で行う場合や
・値下げの覚書
 で対応するパターンなどがあります。


スルガ銀行も売買価格だけをみて
その90%を融資するワケではありません。


地域ごとに求められる利回りがあります。

東京なら●%、名古屋市内なら●%、
「この地域なら●%は欲しいですね」というやり取りです。


先程の1億円の物件から、
年間1000万円の賃料収入があれば表面利回り10%。

ただし、これを1.3億円にイジるのであれば、
1000万円÷13000万円→<7.69%の利回りまで低下>します。

 

「この場所だと9%くらい欲しいですね。」と言われると、
13000万円×9%=1170万円の賃料収入が必要です。


そこで、レントロール(賃料の一覧表)を
操作して、家賃収入を年間170万円増やします

 

銀行からは審査が進むにつれて
「賃貸借契約書」をエビデンス(根拠資料)として
求められます。


何部屋か、もしくは全戸の賃貸借契約書
アレンジ>して、帳尻を合わせます。


近頃は家賃保証を付けたところで、
空室のままだと融資が通りにくくなっていたため、
ここであの名文句
「カーテン行きます」が登場します。


現地空室へのカーテン設置、

併せて物件によるものの、
電気・ガスの開栓作業なども付いてきます。

もう不動産屋さんの域を超えてくるところですね。

 


これで物件面の工作はOKとして、
あとは、買う人の年収と自己資金です。


物件に見合う「属性」の顧客いて「やる!」と
決めてくれればすんなり進みます。


ただ、それなりに年収がある人
(年収1000万円前後~)でも、
意外なほど不動産投資に使える
自己資金、少ないor無いor
使いたくない」っていう人が多いです。


そのため、ここで次の名文句
「エビどう?」が登場するわけですね。

 

先程の物件を想定に持ってくると、
銀行からみて13000万円の物件の9割融資なので、
不足分の17%前後の自己資金≒2000万円くらいは
持っている人でないと土台に乗らない。


では「持っていることにしよう」と。


エビ=エビデンス(根拠資料)、
要するにお金持ってる証拠です。


「ガイアの夜明け」では
まさかの【ペイント】で通帳をスキャンしたものを
改ざんしていましたが、

耳にする限りは
ネットバンクの画面コピーをフォトショやイラレで
加工な業者さんのほうが多いイメージ。


通帳の原本が必要なところは、
中古のATMを買ってきて…という話も。


これで物件面・顧客面が整い、
融資承認を取得、ローン契約をして決済という流れです。

 


・主導したスルガ銀行が悪い


・改ざんした業者が悪い


・乗っかった投資家が悪い

 

ポジションによってなんとも難しいところですが、
中にはサラリーマン投資家さん自ら書類をイジって
不動産業者に持ってこられているケース
もあるので、
上記のスタンスもフィックスしたものではありません。

 

「かぼちゃ騒動」でスルガの名前が出てきた当初では、
「100%ローンを引っさげて
 時間の問題で再開するらしいヨ」
という噂が出ていました。

(90%の融資だから改ざん必要だったんで、
 元からフルローンだすなら改ざん必要ないじゃん?みたいな)

 

ところが、朝日新聞の藤田記者のノリノリ記事が出るに連れ、
「もう復活無理じゃね?」という雰囲気を感じているのが、
スルガを活用してきた不動産業者の近況です。

 


そういえば、ウチが出してた一棟マンション、
朝日新聞のそこそこ偉い人が、
オーバーローンで買っていったような…。
まずは朝日社内を徹底調査すると面白そうです。

 

 


さてさて、流れをまとめるとこんなところですが、
この問題の大きいところは、
「シェアハウス投資」の時点では
「1000億円の不正融資」レベルだったんですが、


「中古一棟マンション」(のほとんど)となってくると、
その規模で収まりません。


スルガ銀行はゆうちょ銀行の融資審査を引き受ける部分を理由に
地方銀行ではありながらも日本全国に近いくらいの広いエリアで
活動していました。

 

「中古一棟」も聞いたことのないような市区町村まで
融資を拡大
していたのです。


そのある意味一番積極的な金融機関の窓口が閉じたことで、
投資用収益不動産を扱う現場では大転換が起きています。


・スルガ銀行しか融資がつかなかったエリアはもう無理


・スルガ銀行頼りだった業者は廃業も


・スルガ銀行から離れていたのに、
 他の金融機関まで融資が厳しくなってきている

 

ここでいう「厳しい」は
エビデンスのチェックはもとより、
融資割合やエリアなども締まってきている状況です。

 

このスルガ・ショックとも言える状況、
スルガ銀行を使って儲かっている人や
売り抜けした投資家さんもいるので、
銀行処分の「落とし所がまだ見えないのが何とも。

 

↓の書籍をしっかり読んでもらっていたら、
 心穏やかにこの状況を眺められたのに!

 

=書籍はコチラ=

 

 

 

==

 

購入者特典は、
コチラの特設サイト より
登録・ダウンロード下さい。
※GmailのフィルターでダウンロードURLの入った
メールが弾かれていることがあります。
その際は、別アドレス等でお試しください。

 

人気ブログランキングもぜひ
↓クリックにて応援お願いします。


不動産投資 ブログランキングへ

 

2018-05-08 14:46:07

こんなエリサーまで犠牲に…?

テーマ:ブログ


不動産投資 ブログランキングへ

 

水面下情報が欲しい!っていう人に、
LINE@での配信始めました☆

===
友だち追加数
=(目線厳しいため低頻度)=

 

 

お知り合いの仲介業者さんから電話。

 

(仲介)「大阪の物件で、他の業者さんから
     スルガ銀行の融資で
     2年前に購入したんですが、
     買取目線出してもらえますか?
     今の稼働率が50%位です。」

 

 

(関田)「それって昭和の終わり頃の鉄骨とかですか?」

 


(仲介)「ええ、昭和60年S造ですね。」

 


(関田)「もう家賃保証とかも終わっちゃった感じ?」

 


(仲介)「そうなんですよ…。」

 


(´・ω・`)

なんだか望まないキーワードが全部出てきて、
見なくても物件の顔が想像できる雰囲気です。

 


(関田)「多分、取り組み難しいとおもいますけど、
     概要書とか貰えれば回答しますよ」

 


(仲介)「送ります。よろしくお願いします。」


===
資料拝見
(中身書いちゃうとモロバレなので、ボカします)
===

 

物件概要から、抵当額を把握したかったので、
謄本取得

 

抵当金額、約1.4億円。


興味本位で謄本にあった所有者名
Google検索】。

 

 

検索結果には

その人と思しき顔写真他、
かなりの情報が出てきます。


これ、出てこない人は全然出てこないんですが、
もしこの人だとしたら、露出多すぎなくらい出てきます。

 

 

転職サイトの転職者向けインタビュー
(うちの会社はこうだよ!とか、
 自分のプロフィールから
 こんな風に活躍してますとか)

ガッツリ掲載されているし、

 

 

ビジネスSNS的なもので、
過去の綺羅びやかな横文字の経歴が
ずらっと並んでいます。

 

あ、なんか調べてみるとWBSとかにも
ちらっと出てる
っぽい。

 


んーさすがに露出の多い

こんな優秀そうな人じゃなくて、
同姓同名かなぁ?なんて思いつつ、
簡易的ではあれど、しっかり査定。

 


現況で半分空いているわけだから、
その見込賃料は当てにならないので、
引き直し(厳しく)で見て、
スルガでの再融資で高く売ることは
基本無理なので、

他の金融機関か現金購入でも売れそうな金額を想定し、
そこからウチ(本業)での買値を考慮、
半分空きと共用部の修繕をすこし見込んで…。


『よし!買うとしたら抵当の半値近くかな?』と。

 

回答を作ったところで、TEL。

 


(関田)「さっきの物件の件なんですけど、
     あれってオーナーさん
     リ●●ート(大手企業)系の人ですか?」

 

(仲介)「はい、そうです。」

 

 

(関田)「(ビンゴか!?)

     一応金額だしましたけど…
     7-8000万円くらいかなぁと。」

 

 

(仲介)「やっぱりそんな感じですよね?
     この人このままだと飛んじゃうんで
     助けてあげる手ないですか?」


(関田)「かぼちゃに混ざって銀行と交渉する位しか
     思いつかないですね…。」


たとえ賃料を下げてでも、
返済を賄える程度に稼働を引き上げないと、
導火線の減り方が早すぎて
銀行と交渉する時間もタイトになりそう…。

 


プロフだと戦略系コンサルティングファームや
事業再生計画の立案とかも経験されているそうなので、
自分の再生計画くらい朝飯前なことを
お祈り申し上げます。

 

↓の本をサクッと把握しておけば、

 避けられたかもしれないのにっ!

 (なんて)

 

=書籍はコチラ=

 

 

 

==

 

購入者特典は、
コチラの特設サイト より
登録・ダウンロード下さい。
※GmailのフィルターでダウンロードURLの入った
メールが弾かれていることがあります。
その際は、別アドレス等でお試しください。

 

人気ブログランキングもぜひ
↓クリックにて応援お願いします。


不動産投資 ブログランキングへ

 

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 最初次のページへ >>

Ameba人気のブログ

Amebaトピックス

    ブログをはじめる

    たくさんの芸能人・有名人が
    書いているAmebaブログを
    無料で簡単にはじめることができます。

    公式トップブロガーへ応募

    多くの方にご紹介したいブログを
    執筆する方を「公式トップブロガー」
    として認定しております。

    芸能人・有名人ブログを開設

    Amebaブログでは、芸能人・有名人ブログを
    ご希望される著名人の方/事務所様を
    随時募集しております。