契約不適合責任の続き

「お答えいただきましたが、残念ながら売主は個人です。 

そして、概ね予想通りというかそうだろうな、というのが正直な感想です。

そして、本当に聞きたいことは別にありまして。」

「この物件は築50年の古家をリフォームしたものになるのですが、今回の欠陥というのは、経年による欠陥ではなく、リフォームと言っても昔ながらの土壁に直接クロスが張られているという云わば安普請の時間が経てば剥がれるに決まっている程度のものです。契約不適合による補修請求・解除の条項があることで、当面やり過ごすだけの確信犯ではないでしょうか？ この内容で争える余地があるか、について見解を伺いたい。というものです。」

確かにその年数であれば、その場しのぎのリフォームで見た目をよく見せた可能性はありますね。お化粧直しということです。ただ、そのお化粧直しの行為がそのまま契約不適合責任逃れに値するのかどうかということになりが、通常の改装だと言われればそれっきりです。また、クロスの不具合が契約不適合という契約本来（所期）の目的までも害しているのかと言えばそうでもない。その意味では、不具合を自認しつつ隠すという行為を暴け（？）れば、補完請求の可能性もあるかもしれませんが、、、、

揉めるようであれば、ここで来ると弁護士案件になります。

契約不適合責任とは

中古で買った物件が欠陥住宅でした。

契約書には「契約不適合による補修請求免責」となっています。

ご質問は、こういう場合は泣き寝入りしかないのでしょうか？

というご質問です。

お答えは、

物件に欠陥や不具合があったとしても、契約書に「契約不適合による補修請求・解除」と記載してあるということは、基本的に、そのことを売主買主双方合意している訳ですね。民民の契約事・合意事は民法でも守られるべき最重要課題です。

であれば、欠陥の内容は分かりませんが、売主への追及は難しいと言えます。

ただ、これは売主が個人の場合のお話で、もし売主が不動産業者だった場合は別です。

不動産業者の場合は、この契約に消費者契約法と宅建業法という法律にも制限されますので、もしかすれば「契約不適合による補修請求・解除」が無効となるケースもあります。

例えば、消費者契約法では消費者である買主の利益を守る観点から、売主の損害賠償責任のすべてを免責するという条項は、無効になると規定しています。また、宅建業法では宅建業者が売主のすべての契約不適合責任を免除するという契約不適合責任免責の特約を設定しても、宅建引業法によって無効となっています。

参考になれば幸いです。

というお答えです。しかし、このお答えが大よそ想定内だと言います。

その続きがあります。長くなりましたので次回にします。

住みながら売却できる？

不動産売却についてのご質問がweb上からありました。

私共のような専門家にとっては一般的なことだと思っていました。

でも、売却物件予定物件に住みながら売り、

住み替えをすることは可能ですか？というご質問でした。

お応えとしては、

「住みながら販売活動をするというのは、

一般的な販売方法です。安心してください」から始まり、

売却に関わる費用についても不安があるようでした。

やはり、初めて売却されるときは不安ですよね。

いろいろご質問がありました。

先ずは、売却にかかる費用について。

不動産業者さんにお支払いする仲介手数料が最大で

物件価格の３％＋６万円＋消費税。

（例えば１千万円であれば36万円＋消費税）

そして、司法書士さんへ払う登記関係諸費用が

おそらく５万円前後でしょう。

後は、売却後の税金がかかるか掛からないか。

これは諸条件はあるも、

大まかに言えば居住用不動産であれば、

利益が３千万円迄は税金が免除されますのでご安心ください。

この場合のキーワードは「居住用財産の3 000万円特別控除」

ということになります。

要約すれば以上です。（参考になれば幸いです。）