住宅ローンの５年ルールと１２５％ルール
住宅ローンの支払いについては、多くの金融機関が
「５年ルール／１２５％ルール」を設けています。
５年ルールとは、借入開始時または前回の見直し（変動
金利の見直し時期）から向こう５年間は毎月の返済額を
変えない、というものです。
→ つまり、金利が急激に変化しても見直してから５年間
は従前措置が取られるということです。
１２５％ルールとは、その後の５年に一度行なわれる金利
の見直し／変更があっても月々の返済額の増加は１．２５
倍が上限となる、というものです。
→ これも、金利の急激な上昇変化に対する回避の猶予
を設けたものです。
ただしこのルールには落とし穴があって、急増しないのは
「毎月の返済額」だけなので、支払利息が増加することは
裏で着々と行なわれています。
つまり、毎月の返済額があまり変わらなくても、その内訳
のうち利息の返済割合が増え、ひいては最終的な総支払
額が激増している・・・ということです（でも、まあ、一種の
救済措置であることには変わりません）。
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住宅ローンにはこうした一種の救済措置がありますが、
当然のことながら（残念ながら）事業性ローンについては
そうした救済措置はありません。
だから、投資活動を銀行からの融資でまかなって行なって
いる経営者は要注意です。
金利が上昇しなければ何も気にする必要はありませんが、
昨今の事情を鑑みればいずれどこかで（←まだ先の話です）
金利上昇の舵取りが行なわれることを考慮しておく必要が
高まってきています。
来年は日銀の黒田総裁の任期満了に伴う総裁交代の
イベントも控えています。
いつ日銀が従前の方針を変更して金利上昇路線を見据え
た指針を発表するとも限りません。
そうなった時には大多数の人の生活が脅かされることに
なりかねず、国は利子補給の救済制度を出すとか、金融
機関が固定金利での借り換えキャンペーンを打ってくる
可能性はありますが、根本的に世の中の流れが変われば
それなりの傷を負うことを考えておくことは経営者であれば
大切です。
今のところは大丈夫です。
でも、その「今のところ」がいつまで続くかは不明です。
現在、新築の高価格帯マンション等は、利回り５～７％でも
売れていますし、中古市場でも同様です。
２０年～の借入で金利が１％前後だからまわっていると
したら、これが金利上昇で支払い増となった後、支払い
に耐えられるの人たちがどれくらいいるのか？
元金があまり減っていない状態で借り換えをしてその場を
乗り切っても、結果として支払い残年数が減って金利が
増えたときにどこまで耐えられるのか？
非常に怖い気がします。
意に反して持ち資産を手放さざるを得ない人が多数出て
くる（溢れてくる）ことも想定できます。
これまで少なく見ても過去２０年以上は住宅ローン金利は
上がっていません。
「金利が上がらないのが当たり前／今の１％前後の金利
が当たり前」と記憶に刷り込まれた人たちが多くいます。
０．５％くらいの金利で住宅ローンを組んでいる人も多く
います。
金利が上がっても返済できる金額でローンを組んでいる
なら問題はありませんが、ローンを組んだ時期と今では
コロナの問題や円安の問題もあって家計の収入が減って
いるという人も多いかもしれません。
ギリギリで組んでいる家庭は地獄を見ることになることを
回避しなければいけません。
ある程度の預金残高のある人は大丈夫ですが、とにかく
「ギリギリの返済生活」を送っている人は早めの対処を
心掛けたほうが良いような気がします。
自転車操業に近い状態で借入額が膨れ上がっている人は
金利の上昇でかなりヤバいことになります。
金利が２０年くらい上がっていないという過去～現在の
常識を、金利が上がるのが当たり前という現在～未来の
常識に切り替え、それを前提に行動を起こそうとすること
こそがリスクヘッジとなります。
幸いなのは、「今すぐ何かが起きる」ということではなく、
まだそのための「対処・猶予期間がある」ということです。
この「時間」というものを大切にして、改めて自分の頭で
いろんなことを考えて推敲することが大事だと思います。
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