最近チェックしている株には、共通点があるんです。
不動産を多く持つ企業を中心にスクリーニングしています。
黒田日銀総裁が任期満了で退任する後は、やはり金融政策変更の予感を感じます。
何回も予想を書いてるけど、イールドカーブコントロールを撤廃し、国債の長期金利が自由に動き出すと実際の金利にも手がつけられると思うし、その時にはマイナス金利やゼロ金利を解除しなければならないでしょう。
金利が上がると、不動産に影響があると言われてるけど、不動産は金利が上がればヘッジで不動産価格も上がっていく。不動産保有のために金を借りている企業や管理会社は大変だ‼️というけど、修繕などの金額も上がるので、いずれ家賃に反映されると思っています。
家賃に反映されれば、多少金利が上がっても、工面できるかも。
先日も注目セクターとして、不動産関連株について書いてたけど、
不動産業だけでなく、不動産を保有する企業についても書いていました。
ググれば色々出てくるけど、かなり前にJRを例に挙げて、JRなどの鉄道会社は実は鉄道会社じゃなくて不動産保有会社じゃないかな？と書いていました。
関東に住んでいる方はよくわかるかもしれないけど、近年JR東日本は駅前の広大な土地にホテルや商業施設建設に熱心だと思いません？
都内も横浜も元々保有してるJR東日本の土地に、ホテルメッツ始めメトロポリタンホテルを多数建設していますし、商業施設も多く出来ました。
土地の有効利用を目指していると思っています。
ホテルはアフターCORONAとインバウンド期待ですし、商業施設は駅前という立地で高額な家賃が取れます。私鉄も同じで、東急のようにJR東日本と組んで「渋谷再開発」の一環で駅前の土地の有効利用に走っているようです。
もはや、JR東日本も東急も本業の鉄道で儲けるより、不動産関連に軸足を移したようにも見えます。
保有不動産の含み益が多い企業は調べればわかります。
三菱地所と三井不動産は双璧。そこに住友不動産も入れば旧財閥系で東京の土地の争奪戦？と思いますが、僕のオススメは東京建物でしょうか？
東京建物は東京駅前の広大な土地を再開発中で注目です。
2023年3月に東京駅前に三井不動産開発の東京ミッドタウン八重洲が全面開業しますが、東京建物も負けてはいません。巨大オフィスビルと商業施設が開業する予定です。
2020年に書いたブログなので、再開発前の建物写真も残っています。
最近はこの場所に行けてないけど、時期をみてチェックしに行きたいですね。
東京建物は、名前からは一見わからないのですが、芙蓉グループ(安田系)の企業だったと記憶しています。マイナーで知らない方も多いようですが、なかなかの会社ですよ。
REITの日本プライムリアリティも東京建物系だったと思います。
ちなみに日本プライムリアリティは一番最初に買ったREIT銘柄で、2002年だったか2003年だったか当時20万円位で買った記憶がありますよ。
東京建物ですが、三菱地所と三井不動産などに比べると、配当利回りも高く、住友不動産のように株価も高くなくて、投資しやすいと思っています。。三菱地所と三井不動産がもう少し配当が多ければ即買いなんですけどね。
これは、投資家かんちさんと同じ意見です。
かんちさんのブログも併せてどうぞ
住宅関連株や住宅メーカーは、かんちさんが書いている通り資材の高騰、建設費の高騰などで、住宅の欲しいサラリーマンにとっては難しい選択になるかもしれません。また、金利が上がり住宅ローン金利も変わってくる、マイホームを欲しい世代は再び手が出しにくく、住宅メーカーも住宅が売れない状況も考慮しておく方がいいかもしれません。
しかし、住宅メーカー、売れないからといって家を建てない売らないというわけにいかないので、今の売れ筋よりさらに狭い住宅の開発を模索するかもしれません。
住宅が欲しい世代には手狭より値段重視？
狭い＝コスト安＝住宅価格(売値)が下がる。
一方で、住宅メーカーが億ション販売の場合は、富裕層が税金対策などで買う可能性もありますし、海外投資家が一括で買うかもしれません。
海外投資家(特に中国人)などが買うと「日本が乗っ取られる」という方もいますが、彼らは投資目的で買うと思っています。儲かり値段が跳ね上がるのを見越して買っているんですね。
だったら、コッチはこっちで彼らが買う前に買うという選択をするのも１つです。
億ションや広大な土地は買えませんが、都心の一等地に土地を所有する会社の株だったら買えるでしょ？
最初にも出したこちらの表。
既に土地の含み益が出ているなら、今後不動産価格が値上がりすれば決算にも影響が出てくると思っています。また一般に公開されているPBRに対して、土地の含み益を入れた実際のPBRはかなり割安なのがわかります。
広大な土地を持っている企業の不動産の含み益が多くなったら潤うでしょう。
不動産会社は土地を貸す事で利益を得、電鉄会社は鉄道敷設の固定資産はメチャクチャ安いし、商業施設のテナント料で利益も得れる。イオンなどの小売は人流が戻れば人が集まる事で利益が生まれ、倉庫は好況になっても不況になっても保管事業で利益を得れる。
勇み足すぎますか？
考えすぎですか？
風呂敷広げすぎですか？
僕は、夢がありすぎる話と思っています。
投資は一歩人より先に行動する事で、喜びが増える…