不動産投資で年収１億円に！！ -12ページ目

不動産投資で年収１億円に！！ -12ページ目

ホームピグアメブロ

芸能人ブログ人気ブログ

29Jun
- 福岡行きの準備を
  先日、台風で流れた福岡行き。来週に迫ってきましたので、準備をしっかりと。今考えると前回行っていたら、準備不足で実のない出張になっていたかもしれません。今回は準備万端か？？まだまだ準備不足。現地の不動産屋さんのご協力をいただくことにしています。現地調査へ行くべき物件がまだ絞れない。銀行も絞れていない。遠隔操作には限界があります。まずは行くこと。ここから始めよう。もっとも地元でもキッチリ活動をしていれば、両輪になるわけだし、一歩づつ進めていくだけです。そもそも、以前の福岡訪問はただ管理会社さんと交流を築くだけでしたので、前進ですね。PS:自分の行動の原点として、やらない後悔より、やって失敗したほうが良いという考えを持ち、活動しています。しかし、気をつけなくてはならないことは、勇み足はしない、ということである。良く後のことも考えて行動しないと引くに引けなくなることもありますよね。良く考えて、冷静な判断をしなくてはなりませんね。
25Jun
- 先にすすめるか。
  たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術/ソフトバンククリエイティブ￥1,575Amazon.co.jp以前、この本は良さそう！！ということで記載しました、石渡さんの本。私自信の資格試験も終わったので、購入してみました。まだ途中だけど、すごいいい！！これから私自身が取り組みたいことが書かれているから、余計にそう感じます。先日流れた福岡行きも確かに不安だらけ、未知の開拓で、無駄足になるおそれも十分あります。たまにウツ？というか、無駄かな～なんて思うことも多々あります。でもそういうときには、何もやらないで後悔するより、やって失敗する方がいい。の精神です。サラリーマンをリタイヤしてタイムリッチになろう！！しかもスピードをもっとあげなきゃね！！常に自分に言い聞かせ、行動していきたいと思います。自分の誕生日近くになって、Facebook　からメッセージを数件いただきました。有名な不動産投資家ではないのですが、とても尊敬できる大御所の大先輩からでした。とてもうれしい日になりました。ありがとうございました！！
22Jun
- 物件情報を得る方法
  不動産の購入を目指して、日々活動していて、常に悩みがあります。自己資金がない。融資先がない。物件の情報がない。自分の物件購入となる指針は決まっていても、上記の要素がないと買えません。ここ２～３年は物件情報がないな～というのが正直な感想です。物件情報がない、とは自分の希望する条件に合致するものがないということです。構造＝ＲＣ専門です。築年数15年くらいが希望ですが、結局25年くらいまで見ています。利回り１２％以上！！正直なかなかないですよね。ではどうするかというと、自分で作るしかありません。最近まで得意としていたのが、売れ残り物件です。少し条件を下げれば、少し物件がでています。販売開始からチェックしていなくてはなりませんが、おおよそ半年、1年経ったところで、指値をして、自分の条件まで交渉していくというものです。しかし、不動産業者さんから直接、裏情報をゲットしたいところです。これも地道な努力が必要です。しかし、こちらの方の方法も動いていきたいと思います。今はオープン物件より、直接紹介のほうが多いとも聞きます。チャレンジしてみたいと思います！！！
20Jun
- 福岡行き中止に。
  本日は福岡物件ツアーの予定でした。日本直撃の台風が来るので無理かな～という思いもありましたが、なかなか飛行機の欠航の連絡はない。翌朝の早朝便。夜中に自宅を出る予定です。夕方7時のネット検索では欠航になってない。じゃ、手土産買って自宅へ帰ろう。しかし夜10時。検索をすると欠航！！！！！あらら。翌朝には東北の方に台風はいるから大丈夫と思ったが、欠航。仕方ない。そういえば、福岡の物件の決済の日。この日も前日に台風騒ぎ！！不動産屋から何度も電話があった。飛行機飛ばなかったら、引き返して新幹線にして遅くなっても来て！！大阪の営業マンだからそんな話も楽観的な感じだったな～～。雨男の本領発揮！！飛行機がからむと台風になる。自慢にもなりません＾＾そんな感じではありますが、ここのところ多忙だったので、神様からストップがかかったと思います。風邪をひいて予定がくるったり、今回のような天候に左右される場合はそのように思っています。でもまた2週間後に計画を立て行く予定です。やはり行動はしないとダメです。やらない後悔はしない。
13Jun
- ブログタイトルの変更
  ブログのタイトルを変更してみました。不動産投資という言葉は絶対に必要なので、そのまま利用。そのあとですが、・・・不動産投資で成功してどのようになりたいか。原点はタイムリッチになること。現在、サラリーマンをしていて、非常に時間がない。みなさん一緒だと思います。しかしそんなことないよ、という人はいます。時間は大切ですよね。行きたいイベントがあっても仕事で行けない、友人ともなかなか会えない、親類すらもなかなか会えない。会うのはお葬式の時だけ？！こんな時間貧乏は嫌ですね。タイムリッチになるためには、絶対条件として少なからずマネーリッチであることです。タイムリッチになれば、時間のない友人の目の前まで、指定時刻に、どんな遠方でも、行けますよね。このバランスのとれた状況に一刻も早くもっていきたいと思っています。おもちゃの話になりますが、昨日、車が納車された！！！高級車！！というか、今時の国産車はすごいですね！！お金持ちになった自分が想像出来てきたりして＾＾
11Jun
- Ａ物件の状況
  Ａ物件とは3棟目の物件です。ファミリー30室の物件です。まだまだ満室にならず、苦戦中です。管理会社も頑張ってはいますが、管理会社自体の実力というものを感じます。不動産投資家が比較的嫌う福岡。ここは高い広告料、競合が激しいということで敬遠されるのでしょう。私は逆で、福岡は大好きです。競合が激しいということは、市場としては盛んです。管理会社も勝ち組負け組がいます。勝ち組、つわものに頼めば満室なんて楽勝です。＾＾あのアパマンやエイブルなども福岡が発祥ですし、宅建など不動産に係る資格や団体なども福岡に起因するものが多々あるとのこと。ということで、福岡の管理会社のレベルは高い。Ａ物件エリアは、まだまだ田舎なのかなぁ。しかしここでは、ここで満室にする戦略を考える必要がある。このエリアで他の大家さんがやっていない、独創性のある対策を打てば良いのです。このあたりを進めていこう！！行動あるのみ！！
08Jun
- 法人なり
  いままでのブログと前後しますが、個人事業として行っていた不動産投資、いよいよ法人化することとしました。　社長です！！昨年、物件購入にあたり新規法人で融資を受けようとしましたが、結局、個人での購入しかできずに法人化は先送りとなっておりました。これもタイミングなのか、縁なのか分かりませんが。法人化することにはさまざまな目的があります。一般的には節税、相続ということが目的ということが多いと思います。通常の事業では法人化することで、社会的信用を得たり、規模の拡大、仕事への思い入れなどがあるかと思いますが、不動産賃貸業では節税、相続、つまり信用や思いではなく、キャッシュフローに特化します。お金もうけ・・・・・・悪いことでしょうか？いえ、悪ではありません。いえいえ、当然のことですし、ほめられはしても悪いことではありません。でも、法人化はもっとたくさんのメリットがあるんです。このメリットを最大限に生かして、今後も不動産投資を進めていきます。福岡行き、楽しみです！！　海の幸も美味しいですし！！
07Jun
- 交渉術
  負けない交渉術―アメリカで百戦錬磨の日本人弁護士が教える/ダイヤモンド社￥1,500Amazon.co.jp交渉術に関する本です。不動産投資に関する本は沢山読んで、ノウハウは分かってきた。そのうえで、やはり交渉力が大切だということが分かってきました。銀行との交渉、不動産屋との交渉、売主さんとの交渉、・・・・・なんでも交渉です。通常のビジネススキルです。私のようにスキルのない人は少しでも学んでおいた方が良いですね。サラリーマンでこのようなスキルをすでにお持ちの方は私のような苦労は要りませんしね。スカイラインやはりカッコイイ！！車は買う前と買ってから納車されるこの時期が一番楽しい時ですね！！！
04Jun
- なんとかしよう
  今月後半にやっと仕事の休みがとれたので、福岡まで行きたいと思います。いつも懇意にしている管理会社の社長にご挨拶と飲み会。海の幸のおいしいところを手配していただいてます。梅雨どきだし、天候にめぐまれますように。さて今回のメインの活動は現地での銀行開拓です。売買の不動産屋さんと一緒にです。どこまでできるか分からないけど、頑張りたいと思います。何もやらないで後悔するより、やって失敗する方がいい。何もやらないことは、失敗するより失敗だ。不動産投資の根幹となる精神です。今日はもうひとつ記念日。車を買っちゃった！！！！！！！！この曲線は美しい！！
28May
- 買い付けを入れてみた。
  ２か月振りに買い付けを入れてみました。売れ残り物件、私結構得意なんです。みなさんが融資がダメになり、広告だけは載っている、売主もダメか～～あきらめたころに買い付けを入れて、指値をする。融資も指値の金額程度ならなんとか行けるでしょ。そんな感じでいつも購入している気がしています。いままで３棟ともそうですね。ということで今回も同様の手法で。現地確認ではまずまずの感じですね。ただ、初の店舗付き物件です。懇意にしている賃貸の店長から、１店舗はOKが出た。広さ、場所、パーキング、道路付けなどの条件から、まず大丈夫でしょ。私も店舗初心者でも納得。もう一店舗がせまい、少し奥に入るということで厳しい。ただこの１店舗は家賃も全体に占める割合は低いので大丈夫かという見解でいます。銀行も利用中の銀行に依頼。あとは運に任せていきます！！！！先日紹介した並木さんのブログ。並木さんから今後の投資方針を学んでいきたいと思います。
- ファイナンシャルプランナー試験
  昨日はファイナンシャルプランナー試験がありました。試験の追い込みのため、ブログも久しぶりです。（‐＾▽＾‐）この資格を取ろうと思ったのも不動産投資をしていく上で、あまりに私に基礎知識がなく、体系的に金融関連について学びたいと思ったからです。確かにそんなにレベルの高い資格ではないし、ハードルは高くない。不動産投資の教材などでは、税金や投資に関する知識、保険関連の知識、などポツリポツリ出てきますが、やはり体系的に、基礎知識を学びたかった。せっかくやるのなら、資格を！！ということで、受験しました。社会人になって、仕事をしながらの試験、しかも知識ゼロからの試験、またサラリーマンの本業とは関係のない、誰にも強制されない試験、しかし自分のための試験。自分との戦いであり、結構大変でした。(^_^;)今日、自己採点をしてみましたが、とりあえずクリアは出来そうな感じです。(^-^)/
10May
- まだまだ甘いな。
  昨日のブログに記載した並木さん。おそらくキャリアは一緒くらいです。でも私の倍以上の物件を持っています。７棟　年収で8400万円。この域になるのが、さしあたりの目標です。なぜ同じ期間なのにこんなに差が開くのか。正直、自己資金の持ち方、これに尽きると思います。もともと持っていたお金の多い、少ない、・・・私は少ない方ですが・・・それだけではありません。やはり活動の仕方、購入手法、に差があることが分かります。今、私は準備段階ですが、整ったところでしっかりとした方法で取り組んでいきたいと思います。一気に7棟は無理ですが、5棟という目標までは進めていきたい、思いです。
09May
- 波乱のGW
  ゴールデンウィークも本業は仕事。なんだか、悲しいことではありますが・・・・・不動産投資もGW中は波乱がありました。GWの合間の平日、銀行の融資依頼に行きました。以前借りている某金融機関です。前回同様、資料をそろえて、面談に行きます。はっきり言って今回はなめてました。　準備万端ではなかったです。金融機関をなめたらいけません！！！！こことここ、なんだかおかしいよね？？？私　・・・・・・・辻褄が合わないぞ！！！どうしようかな～～～～～～～～こんな感じでこのGWは胃の痛い日、眠れない日が続く・・・こんな時はコンサルタントの先生に質問。　ふむふむ。メールでは良く分からなかったけど、電話してみて解決。まだ解決ではないですが、私の中での消化は終わりました。やはり経営コンサルタントとのお付き合いがあると助かる！！！！費用もかかりますが、やはり数億円の借金というのは現実にあるわけで、かじ取りはしっかりとしなくてはなりませんしね。最近、非常に素晴らしいブログと出会いました。実績もさることながら、内容がとても良いですね！！！並木ゆきのりさんのアメブロです。並木ゆきのりサラリーマンで満足ですか？自由人になろう！というブログです。
25Apr
- その後の状況
  その後の状況のまとめです。2棟のマンションの借り換えについて、取り組んできましたが、結果NGということになりました。物件の評価の問題とのことで、銀行の担当者はやる気満々でしたが、残念。保障会社がNGでした。今の融資先の銀行さんとしばし、仲良しにいくしかないかもしれません。しかし法人化して、法人への物件売却を前提に動いてみたいと思っております。購入のほうはまだまだ始動したばかり。融資銀行を開拓中です。物件を持ち込んで評価をさせてみたいと思います。すなわち本命は持ち込まずに・・・評価、銀行枠の確保ということを行います。さて、大問題。キャッシュ不足になりそうです。が、ここに書けるので深刻ではありませんが。不動産取得税おおよそ400万円。固定資産税おおよそ50万円。既存物件の固定資産税20万円。自宅と車の税金・・・・・・・安い10万円！！！！！480万円なり！！！！こんなに税金払ったんですから、還元してほしいものですね。今回の石渡さんの本は評判がいいらしいですね。でも今は読めません。（泣）FPの試験が終わったら、またじっくり読みます。たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術/石渡浩￥1,575Amazon.co.jp
13Apr
- 最近の状況
  まず先日買い付けをいれた物件。こちらは銀行の融資エリア外ということであっさり流れました。この物件は昨年から怒涛のごとく融資が入口で断られています。縁がないのかと思います。確かにボロイですよ。客付けもきびしいかも。でも利益はスゴイ。またチャンスがあれば・・・A物件の空室状況は。２室退去、２室入居。で少し停滞してましたが、先日１室決まりました。法人契約で、礼金２、敷金２という素晴らしい条件。礼金はペット礼金ですが。この礼金２か月。おおよそ１０万円は営業さんへプレゼントします！！太っ腹！！！”通常、礼金なしで、１か月営業さんへ渡してますから、こちらも損はないのです。そのくらい薄利多売という方針です。この礼金はのどから手がでるほど欲しいです。しかしこれを私がもらうと営業さんは次の部屋を決めてくれません。この営業さんに２か月分１０万円プレゼントと言ったら、すごく喜んでくれました。このばら撒きが功を奏してくれることを願います。遠方の法人事務所は、現在、進行中。事務所を借りるのは簡単です。問題は依頼をしている税理士からの返答がない。あれれ～～～もう少し待つか。そして今一番の旬。借り換えです。今月中には方向性は見えるようですが、今のところ、粛々と進めています。これが上手くいけば、キャッシュフローで１００万円以上の改善になります。１棟小ぶりな物件を買ったのと一緒ですね。いづれも待つしかないというこのごろです。たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法借りて増やす技術/石渡浩￥1,575Amazon.co.jp
04Apr
- 借り換え。
  金利が高く有名なS銀行。今まで金利交渉などは進めてきましたが、苦労の割りに金利が下がらない。ならば、借り換えをしてみようと思いました。なぜ今まで借り換えをしようとしなかったか、と言えば次の融資の可能性があったからです。今は可能性はゼロではありません。しかし、可能性は極めて低いです。ですので、チャレンジしてみました。失敗しても何のリスクもないのです。ならば都銀に電話。まずまずいい感じ。面談。いい感じ。金利。2%以内‼あれ～当初の金利4.5%だったのに、1.5%近くまで下がるかも！3分の1じゃないですか！安い！これなら、潤沢にキャッシュフローが出ます！このぬか喜びが、一番のリスクかもしれません。iPhoneからの投稿
30Mar
- 苦肉の策に
  A物件ですが、なかなか埋まらないのが現実。２室埋まり、２室退去・・・・前に進んでないよ。家賃も下げた・・・・しかたない。ド～んと下げることに。スーパーでも売れ残りは半額になってるでしょ。それです。値下げ家賃でもまずは埋めることを先決にします。２部屋はまずまず適正に埋まる予定ですし。他の数部屋は、ド～んと安くして埋めてしまうことにしました。１室５万円として５部屋だと２５万円。２５万円をドブに捨ててきました。であれば、４万円にして、２０万円をゲットして、５万円の損失にした方が良い。家賃を下げると物件の価値が下がる。と言われそうですが、入れ替えの時に頑張ればいいでしょ。まず現在は埋めることが優先である。空室は罪悪である。
29Mar
- 次の作戦を実行に！！
  現在は１件、買い付けを入れております。４棟目のチャレンジです。この物件は昨年の残り物件で、再チャレンジですので、ほとんど書類の操作と銀行融資のみのチャレンジという、手抜きチャレンジでもあります。手抜きですが、昨年頑張ったものを無駄にしない、効率の良い仕事とも言えるかもしれません。それはさておき、４棟目が上手くいこうと行くまいと、その後の物件の種まきをすることにしました。信用金庫に定期預金の積み立てなどという選択肢もありますが、それよりも遠くの物件を買うためのチャレンジです。今までもロジックを使い、自分の住んでいるエリア以外の物件を入手した人はいるようですが、私のエリアでは我々の中では初めてのチャレンジのようです。少しリスクは感じますが、計画通り進められる可能性のほうが高いと判断し、強行することとしました。事務処理上の依頼はしましたし、お金を少し多めにお支払いし、社長になる予定です。法人化はもう４年前から視野にいれてましたから、遅すぎるのかもしれません。FPの資格試験に向けてコツコツと勉強はしています。サラリーマンですとやはりミッチリとはできません。やれるところまで、がんばろう！！’11～’12年版U-CANのＦＰ技能士3級過去＆予想問題集 (ユーキャンの資格試験シリーズ)/ユーキャンＦＰ技能士試験研究会￥1,575Amazon.co.jp
23Mar
- 不動産取得税
  不動産取得税の請求書が来ました。いや～高い。購入時に計算して、想定はしておりましたが、計算違いや固定資産税評価額がぶれていてくれれば、少し安くなるかなと密かに期待はしてましたが、計算通りでした。物件価格からすると200万円程度かと思いますが、400万円程度来ました。それだけ物件価格に対して評価の高い物件を購入できたことは良い点ではあります。が、このような場合は嬉しい悲鳴になってしまいます。この評価を単純計算、どんぶり計算しますと、固定資産税は200万円です。すると4半期に分けて納税でも1回50万円です。さらに消費税アップって、本当に良く税金を払っているなぁと感じています。師匠も不動産投資をしてからは良く税金払っていると嘆いてました。
18Mar
- 2棟は満室に
  Ｐ物件、Ｒ物件と遠く離れた物件ですが、この2棟については満室になったという連絡がありました！！やはり満室はいい響きです！！昨年は満室に近い状態ながら、退去が多すぎ、修繕も同時に多く、収支は悪くなりました。今年は少しの退去、すぐに満室ということですから、良い運営になりそうです。この2棟の満室はベースとなり、経営上、とても大切なことと思っております。さてＧ物件。今日も内見がありました、とのこと。7室空きから、2室決まり、また1室と着実に満室へ近づいています。２ＬＤＫは、満室になりそうな勢いですが、３ＬＤＫが少し不信かもしれません。このあたりは総出費額の問題もあるのかもしれません。検討が必要ですね