不動産投資で年収１億円に！！ -11ページ目

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18Sep
- 自分の職業のメリット
  不動産投資に自分の職業のメリットを生かしたいものです。不動産投資は交渉事が多いので、営業マンの方はそのスキルを利用出来ますね。また遠方物件の場合、出張が多い方は出張での仕事ぶりが、そのまま生かせます。残念ながら私は上記はありません。また私は平日休みが多いので、セミナーへは行けません。不動産投資家の人脈作りも制限がでます。しかし、銀行とコンタクトは平日休みなので取りやすいです。これは最大のメリットです。この特典を生かしたいものです。また内勤ですから、銀行セット、会社のパソコンで印刷し放題です。1セット100枚はありますから、バカになりませんね。(^-^)あとは接客スマイルをあらゆる人に振りまくことです。(^-^)実は苦手なんですけど。(^^;;iPhoneからの投稿
17Sep
- 忘れてはならないこと。
  忘れてはならないこと。不動産投資は自分自身のためにやっているということです。家族のためでもありますが・・・。ですから、あらゆる面で手抜きはダメだなぁと反省しています。出来る限り、活動はしているつもりですが、まだまだ駄目です。現在は購入に向け、出来る限りの努力はしているつもりです。所有している物件について、利益が出る構造になるようにしているか？？？まだまだです。金利が非常に高いので、金利を下げる交渉などしてきましたが、借り換えをすべく本格的に動かなくてはなりません。金利が安くなれば、数百万円のキャッシュフロー改善になります。それは分かっていましたが、なかなか後手後手になってきたのも事実です。この物件たちは、遠方なので、銀行の交渉も遠方へ行く計画にしっかりと盛り込んで、計画的に実施しなくてはなりません。出張は計画的に、効率的に、実のあるものにしなくてはなりません。多大な交通費と時間をかけますので、実のあるものにしなくてはなりません。もちろん、仕事の後の交流も大切ですが・・・・この借り換え交渉と新規購入という２つの目的を持って、次回出張計画を立てたいと思います。本業でまったく出張のない仕事なので、出張は新入社員なみ。これから学ばなくては。金利交渉と借り換えを限界まで頑張りたいと思います。サラリーマン業と違い、不動産投資は自分自身のためですから、手抜きはダメと肝に銘じておきたいと思います。年収を倍々で増やし続ける! 超加速不動産投資術/ぱる出版￥1,575Amazon.co.jp
15Sep
- 新たなパートナーさがし
  不動産投資にはパートナーが必要です。賃貸の入居者を付けていただき、物件の管理全般をお任せする管理会社さん。管理会社さん経由で、関連するお取引先様。リフォーム会社さんが代表的ですね。税金関係では税理士さん、法人関係では司法書士の先生などなど。で、購入に関しては売買の不動産会社さんがパートナーとなります。パートナーというのは対等な立場という考え方です。通常、家を買う場合、買う側はお客様です。しかし収益不動産を買う場合はパートナーであり、買う側はお客様ではありません。パートナーとなり、ベストな状態で購入をサポートしていただく存在です。当然、お支払いする報酬も値切るなんてとんでもない。気持ちよく、お支払いさせていただきます！！関西の方では値切る方もいるようですが、これはその方の人間性。関西人のあの雰囲気と値切る風習があるので、特別に許されるのかもしれません。(^_^)関西人はお得だな～－＾＾）そんなわけで、お付き合いのある売買の不動産屋さんもいくつかできましたが、今回は新たに期待できそうな不動産会社さんと接触が持てました。来週面談の予定ですが、どんな感じか・・・・期待しています。不動産投資これは危うい[絶体絶命]46のリスト/ぱる出版￥1,575Amazon.co.jp
11Sep
- 万引き犯のお話
  今日は不動産投資から少し離れまして、万引きの現場のお話をしたいと思います。良く報道番組などで万引きＧメンが万引き犯を捕まえる特集などをやってますよね。本当に万引きは多くなっているのかなぁと思います。報道番組などでは、万引きＧメンが万引き犯を捕まえて、お説教して、お店の店長を呼んで、またお説教して、万引き犯の人生相談までして帰宅させるなんてことがあります。しかし実際の現場ではそんなものではありません。万引きＧメンは結構命がけです。店の外に出たところで声をかける、これが基本です。その際逃亡をはかるので、引きずられたりして、血を流す（アスファルトですからね。）なんてこともままあります。逃亡ではなく、襲いかかってくることもあります。普通の日本人、また最近増えている高齢者などの場合はほぼ素直についてきます。外国人の方が逃亡、襲いかかることが多いですね。で、捕まえた場合、当方では100％警察に連絡です。お説教は全くありません。例え子供でもありません。お説教して、逆恨みされたくないですし、冷静に、クールに警察に渡すだけです。反省しない人は警察にチクれば、超怒ってくれます。v(^-^)vで、通常の日本人は素直に同行してくれ、指示に従ってくれます。が、先日こんなのがありました。Ｇメンが捕まえて、事務所で警察が来るまで待機していたとき。隠し持っていたカッターナイフで自分の首をシュー。血の海となりました。(@_@)幸い大事には至らなかったですが、・・・万引きしたのって、おにぎり2個だけなのに。たったそれだけでも犯罪は犯罪。たったの２個のおにぎりでも、当方それを売って、儲けて、生活させてもらっている側。１００人からの従業員の生活を守らなくてはなりません。万引き犯もそれなりの言い分はあるかもしれませんが、万引き犯を守るよりも従業員、その家族を守ることの方が重要なのですね。
10Sep
- 成功法則
  最近、ブログも何とか続けているのでちょっと生意気になった。デザインを変えてみたり、タイトルを変えてみたり。すると、記事まで消してしまう始末。あまり生意気なことはしないようにしよう（＾＾；成功法則の本は過去、数冊読みました。共通することは、目標を明確に立てて、ノートに記入しよう！！です。以前やったことがありますが、再度チャレンジ。目標を書くのは簡単です。目標は自由だからです。我々の中では、一応、年収1000万円。1000万円は可処分所得としてです。ただ、不動産投資家として、サラリーマンを辞めて、専門でやる場合、やはり年収3000万円くらいは欲しい。贅沢というわけではなく、不動産投資専門となるとそれなりのキャッシュは常に確保したい。生活費だけであれば、年収1000万円で十分ですが。ということで、目標を。この目標に対して、期限。目標に対するリスク。そして、目標達成のための具体的実行施策。ここが大切ですよね。ノートに書いてみました。確かに目標は明確になってきました。こんなことも日々の活動の源となっていると思います。今、読み進めてます。自分で言うのもなんですが、良く本を読むな～。速読も早くなったな～～年収を倍々で増やし続ける! 超加速不動産投資術/ぱる出版￥1,575Amazon.co.jp
30Aug
- 銀行開拓１
  今日は銀行開拓デーとなりました。まずは地元。先日、訪問した信組さん。取り組ませてください。こちらもありがとうございます！！！！融資には、希望金額と希望金利、希望期間があります。先方も希望金額と金利のことだけ、心配しています。どんどん先に進めてください！！私としては融資期間が非常に不満です。この期間ではまったくの赤字ですので。しかしとりあえずは、融資金額と金利を確定してもらいましょう！！煮詰まったところで、相手が引けなくなったところで、期間の交渉をしようか。ダメ元での交渉です。こちらも精一杯の努力が必要です。福岡も電話で。感触調査です。じゃ、資料送ってください。そこから話しましょ。ということになりました。福岡もいよいよ開拓スタートです。大本命はあるものの、そこ以外での融資先の開拓を自分の力だけでしておこうと思います。福岡物件の借り換え。こちらもなんだか、良い方向へ。訪問先の信金さん。うちのエリアだと圏外になっちゃいまして・・・・・いや～２か月待ってこの決断！おそ～い！うちだとダメだから、他の信金さんに振ります。紹介します。なんだか、お医者さんの世界みたい。大きい病院紹介しますよ。的な。そんな銀行開拓デーになりました。じわじわ、地味な活動をしてますが、大きな花が開くことを期待してます。不動産投資これは危うい[絶対絶命]46のリスト/ぱる出版￥1,575Amazon.co.jp
29Aug
- 地道な活動
  今年も何とか1棟以上物件を買いたい！！そんなわけでいろいろと活動はしております。地元では、融資が苦戦中。ＮＯＮＯＮＯ．といった感じです。先日は某信用組合さんと面談。支店長さんと営業さんと面談しましたが、支店長さん、私の条件をお伝えすると眉毛が下がってしまった！！確かに信組さんからしてみれば、かけ離れた条件です。しかし私も譲歩して、1個だけ条件を言ってみた。まだまだ条件はたくさんあったのに。無理なら仕方ない。プロパー融資前提で、交渉ということを念頭においている。交渉であれば、少しずうずうしいところからスタートすることが必要だ。でなければ、交渉が進むにつれ、こちらも譲歩が必要だからだ。最初にギリギリの条件を言ったら、何一つ譲歩できなくなってしまう。福岡。こちらもそろそろ銀行開拓したい。不動産会社さんは動いてくれてるので、期待している。しかし先日のは少し困った。物件マンションの隣が鑑別所だった。気にしないという方も多いとの情報であったが、常識的には好き好んで、積極的にお隣に住む人はいないと思います。相当条件がよい、例えば家賃が半額とかなら住んでもいいか。がターゲットになる。収益性が望めないのでごめんなさいをしました。でもでも期待してますよ。エースの不動産会社ですから。少し先ですが、良い本が出るようです！！！！！！！！不動産投資これは危うい[絶対絶命]46のリスト/ぱる出版￥1,575Amazon.co.jp
24Aug
- 忙しくなってきた！
  忙しくなってきました。といっても、まだまだスタート地点です。昨年後半もそうでしたが、2案件を抱えています。物件購入は何かと忙しいですが、それは購入大詰めになってからです。案件取り組み、銀行審査段階では、待つことが仕事です。しかし2案件あるとなかなか忙しい。不器用な私は、くれぐれも混ざらないように情報管理します。メモ、メモ、メモです。整理しながら、ーーー。これも何回目かになりました。そろそろ両方、一気に獲得したい！祝いの美酒を浴びたいです。＼(^o^)／iPhoneからの投稿
16Aug
- 次の作戦。
  私も数棟所有したことで、銀行の融資は受けにくい状況となってきております。バランスシート上の、資産と負債のバランスということもあると思いますが、残債が多い、融資実行期間が短いなど、次の融資に関し不利な状況があることは確かです。しかしそんなのは考えておりません。実際、もっと短期間で融資を受け続けている人がいるのですから。お盆期間は経済自体がお休みになってしまいますので、今日、明日あたりから再稼働ということでしょう。今取り組み中の案件。スムーズにいけば、あと１週間程度で方向性は見えてくるものと思います。このあたりはそのまま祈るしかありません。もう一方の福岡。こちらも良い物件さえでれば、アクションを起こしたいと思います。次の作戦なのですが・・・・そもそもダメもとで活動し続けておりますから、今回もダメもとです。融資付けに新たにコンサルタントと契約して導いてもらう、なんていうのも考えました。融資のコンサルなので料金が高いです。私の希望する案件ですと３０万円以上です。まぁ、３０万円で融資が付けば安いものではありますが。そのうちに検討してみます。もっと有効な方法がありました！！ただいま考え中です・・・
- 筋トレの話
  不動産投資はちょっと一休みで、筋トレ＆ダイエットの話を。４０代にもなるとなかなか痩せない、という悩みも。（－－筋トレやダイエットに関しては、沢山の教材を読み、スポーツジムでも週に数回。できる範囲で頑張ってます。なかなか行けないことも多々ありますが・・・・なるべく重い負荷を与えることで筋肉は大きくなります。要はなるべく重い重量のものを少ない回数でいいから持ちあげる、ことで筋肉がつきます。筋肉は回復が必要なので、２～３日に１回の筋トレのサイクルというのが常識です。日常生活で重い荷物を持っても筋肉はつきません。なぜなら、それに使う筋肉はすでについているからです。いままで持ったことのない重さのものを持つことで、筋肉は強化されます。筋肉を付けるためには上記のトレーニングをして、休息をとり、栄養をとるという３要素が必要です。栄養はたんぱく質が大切です。肉、魚からもとれますが、よく言われるのはプロテインです。確かにプロテインは筋肉がつきます。しかし、脂肪もつきます。上記を踏まえ、私の目標。　いわゆる細マッチョです。であれば、脂肪がつくプロテインはＮＧです。筋トレは２～３日の休息が必要という常識。しかし、回復するほどやってないよ。であれば、毎日トレーニング。という結論で筋トレをしていこうと考えてます。いろいろな説があり、間違っている、非常識かもしれませんが、自分でカスタマイズした結論で行こうと思います。
10Aug
- まだまだ行ける！！
  先日、コンサルとの話があった。いつも話す感じ、だんだん慣れてきています。しかし、話終わった後は何か動かなくてはならないと感じさせられます。！！福岡訪問で銀行開拓はできなかった・・・・このまま地元で頑張るか・・・・・コンサル・・まだまだ行けるよ！！ギリギリまでやってみて。じゃ、物件紹介して。ということになりました。私の地元、埼玉県は不動産投資に強い銀行はないのです。しかし福岡は星の数ほどの銀行があるじゃない。福岡市内は九州の全ての銀行、中国地方の銀行が集約しているエリアです。なるほど・・・やってみましょう！！しかも素晴らしい仲間がいるじゃない。強い味方もいますし。まだまだ行ける。チャレンジしてみよう。
02Aug
- 何が何でも・・その２
  昨年、ＮＧに終わったＯ物件。それがＮＧになったので、それより大型のＡ物件を購入できたのですが。またその時の業者さんが燃えています。（＾＾・・買いましょう！！Ｏ物件。今回も思ったように融資額が伸びないので、あきらめますと伝えると交渉に入ってもらいました。融資額近くまで価格を下げる交渉に入りました。売値が大幅に下がりそうです。またまた利回りは１５％を超えるか！！という感じです。銀行も別口で2行用意してくれました。あとはどこまで融資が伸びて、価格が下がるか。融資は祈るばかりですし、他は不動産屋さんに身を任せている感じです。4棟目となると慣れてきておりますが、しめるところはしめないといけない、ということは過去の失敗から感じております。キチッとこの案件をクリアしたいです！！！
30Jul
- 何が何でも！
  昨年末、決済をしてくれた不動産屋さん。今回も依頼しました。昨年末は、融資金額が伸びないから、この案件終わり！と伝えるとそこから交渉に入り、無理やり交渉を成立してくれました。今回も、融資金額が伸びないから無理です。もう終わり！と伝えました。じゃ、交渉します。彼の交渉、前回の私の案件でおぼえたスペシャル交渉のようです。技術やロジックだけではありません。根性です～！今回もなんとか買いたい！お客、投資家が不動産屋さんを育てる、そんなこともあるかもしれなません。彼に着いて行き、再度、買うぞー(^-^)/という気にさせられています！iPhoneからの投稿
20Jul
- 相乗積とは。
  相乗積とは。これは流通業界の数値分析の方法です。商品が３つＡＢＣとあった場合、Ａは荒利率３０％Ｂは荒利率２０％Ｃは荒利率１０％とします。ＡＢＣいづれも同じだけ売れた場合、全体の荒利率は２０％です。しかしＡが、５０％の構成比だった場合は、全体は２５％程度に上昇することになります。荒利率、利益率の高い物の構成比を上げて、全体の利益を上げましょうということです。逆にいうと構成比の高いところを利益の出るようにしましょう、ということです。もっと細かな手法はあるのですが、おおむねこんなところ。さてこれを賃貸経営に当てはめるとどうなるでしょう。私の物件ＡＢＣＢ物件１５％Ａ物件２５％Ｃ物件６０％という構成比になります。Ｂは今期赤字続きで泣きなくなります。半分以上一気に退去になり、その都度満室にしてますがその分、費用がかさんでいます。Ａは問題なく、満室です。Ｃは少しの空き。Ｃは満室にはなってませんが、利回りも１５％を越え、返済比率も低い物件です。今日Ｂ物件の家賃入金がありましたが、今月も赤字のままです。しかし他の８５％の構成比の物件で利益がでているので、いまのところ安泰といったところです。もう少し構成比を変えられるような物件構成にしていきたいなぁ。本当は全ての物件をとりこぼしなく運営したいのですが、やむえない退去ですので、なぐさめのためにちょっと分析してみました。まだまだがんばろう。
18Jul
- 信用組合がやってきた。
  信用組合と何とか近づきたいという一心で、電話をしてみました。融資は可能ですか？・・まずは定期預金など実績を作ってください。あ～面倒臭い。しかしこの組合の外回りの人が自宅まで集金に来るという。ご丁寧に自宅まで来ていただき、玄関先で書類を書き、書き・・・・・これで組合員ですよ。今後何かあれば、融資もしますよ。ご相談ください。すぐに億単位の融資が可能かは分かりませんが、大切なのはFACE TO FACE　　少しだけ辛抱すれば、融資の話も出来るかも。その後電話があり、すぐに口座も開設するとのこと。やはり先方も融資を念頭に置いた取引をしたい、すぐに行動しようという表れかな。。。。。。。とプラス思考で考えてみました。良い方向に向かうことを願っています。現在、進行中の案件もＮＧがでるようであれば、ここの信組に持っていってみよう！！
17Jul
- 賃貸仲介会社を本気にさせる方法
  私の所有するＡ物件。自分でいうのもなんですが、物件の収益力は非常に長けています。しかし田舎エリアですので、なかなか満室にならない。これではせっかくの利回りも意味がありません。福岡では賃貸会社の競争もすごく、賃貸会社さんは非常によく働いてくれます。もちろん条件次第でのことですが。しかしＡ物件はそれに比べると田舎の風土がどうしてもあります。まったくの田舎でもないのですが、賃貸客付けに関してはそれほど一生懸命でもありません。半年経っても満室になりません。店長・・このエリアではとても優秀な物件ですよ。私・・・エリア全体の話には興味ありません。　　　　他の物件なんてどうでも良いのです。　　このエリアは数万世帯あります。その数万のうちの３０世帯がうちにくればいいだけです。とてもビジネスライクですが、本音です。実際にはもっと優しく言いますけどね。で、本気にさせる方法。３室が埋まらないので、この３室は管理を切って、オーナー直の部屋とします。他業者さんへオーナーが持っていき、決めてくれた業者へ管理も任せます。店長が即効で電話をかけてきました。管理が１室他社へ行っても他社も魅力的ではないですし・・・・うちに管理だけは任せてほしい。結局、管理はお任せしましたが、客付けに関しては他社さんへ最大のご協力をもらうよう依頼しました。他のエリアであれば、他の業者が客付けをするなんて当たり前ですが、このエリアでは出来ていません。新しい風を吹き込んであげました。これで客付けがキチンで出来たら、店長を評価してあげようと思います。！！！
12Jul
- 関東圏の物件取得に向けて　その２
  関東圏の物件取得に向けて、前回書きました通り、取り組みたいと思います。前回のように苦労に苦労を重ね、実にならないことのないよう肝に銘じております。それはさておき、その２の作戦。昨年は関東圏の物件を購入できたのですが、大変苦労しました。銀行へあたりにあたり、断られ続け。おおよそ１０行３０支店くらいでしょうか。そのうち、１支店が融資してくれました。しかしここまでやるとおおよそ無理な銀行というのも見えてきます。無理なところであがいてもダメですから、このような場合は方向転換が必要です。そこで思い立ったのが、福岡エリアでも進めようということでした。そしてもう一方で、関東圏でＮＧがでた某銀行さんに再アタック。ここは預金実績からのスタートから・・・という条件です。預金ねー。預金のお付き合いをするため、実績をつくるためには、どのようにするの？？銀行マンが自宅に定期を取りにうかがいます。う～～ん？？昔の薬屋さん？？確かに、信金さんなどは営業さんが自宅まで来るというのは聞いたことがあるぞ。預金なら全くリスクないし、とりあえずＧＯ！！リスクはないけど、地道なお付き合い、・・時間をかけて開拓です。あらゆる方向に種をまいておきたいと思います。
11Jul
- 関東圏の物件取得に向けて！
  福岡訪問は、なかなか有意義な物だった…とはいえ、購入という結果からするとあといくつかのステップが必要です。まずは一行、コンタクトをとれた銀行さんから、連絡待ちという状況です。結果しだいで、物件取得ステップへ進めます。福岡での活動と同時に、地元関東圏でも活動しております。一件、駄目もと物件で取り組んでましたが、NGとなりました。銀行さんへNGという結果をお知らせしました。と同時に、新規物件を持ち込みました。この物件は、昨年、大バトルをした物件です！銀行さんも、これかー！不動産屋も同じメンバー。任意売却物件です。相手が銀行なので、手ごわいんです～でもでも頑張ろう!iPhoneからの投稿
06Jul
- 福岡に行ってきました。
  福岡へ行って来ました。関東から福岡まで・・・非常に遠いですよね。サラリーマンの出張のように、会社の命令で行くならともかく、自ら志願していくのは結構気合いが必要です。私の場合、羽田までが2時間弱はかかるかなぁ。そこから飛行機で2時間弱ですね。距離の割には時間はかからないのかもしれません。いつも福岡出張は体調を整えながら、無理をせず、しかし効率よく回れる所へ行こうという計画を立てて行きます。今回は物件の売買の営業さんと打ち合わせして、銀行回り、物件まわりをしました。なんと空港まで迎えに来ていただき、本当に感謝感謝です。福岡の人は優しいのかなぁ。昼は生け簀のある魚介の美味しい店で、刺身定食をいただきました。福岡事務所へも訪問し、現地確認をしてきました。一安心です。夜は夜で、海の幸の美味しい所で、この営業さんと管理会社の社長と３人で飲ませていただきました。本当に実りある福岡行きで、ますます好きになりました。いまは、博多祇園山笠という祭りが行われているようですね。
05Jul
- ファイナンシャルプランナー試験結果
  5月末に行われたファイナンシャルプランナーの試験発表が昨日ありました。当日の自己採点ではまず合格でした。ネットで確認がとれるので、ネットでチェック！！見事、合格でした！！！！まずはよかったです！！まったくの白紙状態からのスタートで、仕事をしながらの試験勉強でしたので、正直大変でしたが、何とか合格出来て良かったです。そもそもこの試験を受けようと思ったのは、金融について何も知らないで不動産投資してよいのか、金融についての基礎知識もないぞ、第一、金融について体系的に学んだことがないぞ、基本事項だけでも学んでおこう、どうせやるなら勉強の度合いが測れるように資格をとろうという結論になりました。確かにやってよかったです。まだまだ勉強は必要ですが、まずは一安心です。たまたまネットで見つけた教材が良かったのです。通勤講座という教材です。じかんのない人には最適です。